소유권이전등기

【판시사항】

[1] 공공건설임대주택의 입주자와 임대사업자가 임대차계약에서 구 임대주택법 제21조 제1항과 달리 우선 분양전환의 요건을 정한 경우, 그 효력이 인정되는지 여부(소극) 및 이때 임대사업자가 구 임대주택법 제21조 제1항에서 정한 우선 분양전환의 요건을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는지 여부(소극)
[2] 甲이 이전기관 특별공급 제2순위 청약 세대로 입주자로 선정되어 임대사업자인 乙 주식회사와 체결한 공공건설임대주택에 관한 임대차계약에서 입주자모집공고 당시 1세대 1주택을 소유하고 있는 이전기관 특별공급 제2순위 입주자격을 갖춘 자들에 대하여는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에 해당하는 경우 우선 분양전환 자격을 얻을 수 있도록 정하였는데, 그 후 임대사업자 지위를 승계한 丙 주식회사가 甲은 아파트 입주 당시 다른 아파트를 소유하고 있었으므로 분양전환 자격이 없다는 취지를 통보한 사안에서, 甲은 아파트 입주 당시는 물론 그 이후에도 주택을 소유하고 있었으므로 구 임대주택법 제21조 제1항이 정한 분양전환 요건을 충족하지 못하여 우선 분양전환 대상자가 될 수 없고, 丙 회사가 임대차계약의 내용과 달리 구 임대주택법 제21조 제1항을 근거로 우선 분양전환의 요건을 주장하더라도 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없다고 한 사례

【참조조문】

[1] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제1조(현행 민간임대주택에 관한 특별법 제1조 및 현행 공공주택 특별법 제1조 참조), 제21조 제1항(현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 참조), 민법 제2조 제1항
[2] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항(현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 참조), 민법 제2조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결(공2023상, 152)

【전문】

【원고, 피상고인】

원고 (소송대리인 법무법인 유앤아이 담당변호사 양병종 외 2인)

【피고, 상고인】

정기산업 주식회사의 소송수계인 회생채무자 정기산업 주식회사의 관리인 ○○○의 소송수계인 정기산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 문흥대 외 3인)

【원심판결】

대전지법 2020. 8. 20. 선고 2019나119983 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 
가.  원고는 이전기관 특별공급 방침에 따라 제2순위 청약 세대로 입주자로 선정되어 2012. 8. 8. 임대사업자인 주식회사 영무건설(이하 ‘영무건설’이라고 한다)과 공공건설임대주택인 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결하였다. 피고는 영무건설로부터 이 사건 아파트를 매수하고 임대사업자의 지위도 승계한 다음 2018. 9. 15. 원고와 이전과 같은 내용의 임대차계약을 체결하였다.
 
나.  이 사건 아파트의 임대의무기간이 다 될 무렵 피고와 이 사건 아파트 임차인대표들은 분양전환 합의를 하였고, 피고는 임차인들로부터 분양전환신청을 받아 분양전환 자격이 있다고 판단한 임차인에 대해서는 분양계약을 체결하였다.
 
다.  한편 원고는 이 사건 아파트에 입주 당시 다른 아파트를 소유하고 있었다. 피고는 2019. 1. 30.경 원고에게 분양전환 자격이 없다는 취지를 통보하였다.
 
2.  원심은 다음과 같이 판단하여 원고의 주위적 청구를 받아들였다.
원고와 영무건설은 임대차계약에서 원고와 같이 입주자모집공고 당시 1세대 1주택을 소유하고 있는 이전기관 특별공급 제2순위 입주자격을 갖춘 자들에 대하여는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에 해당하는 경우 우선 분양전환 자격을 얻을 수 있도록 정하였다. 분양전환 당시까지 이 사건 아파트에 거주한 원고는 분양전환 당시 주택을 소유하고 있지 않았으므로 임대차계약에서 정한 바에 따라 우선 분양전환 대상자에 해당하고 따라서 피고는 원고로부터 분양전환가격에서 이미 지급된 보증금을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무를 부담한다. 피고가 강행규정인 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항 위반을 이유로 그 이행을 거절하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다.
 
3.  그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 
가.  임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키려는 구 임대주택법의 목적(제1조), 무주택자인 임차인에게 공정하고 합리적으로 주택을 공급하기 위해 우선 분양전환의 요건과 절차를 법령에서 상세히 규정하는 취지를 고려할 때 입주자와 임대사업자가 임대차계약에서 구 임대주택법 제21조 제1항과 달리 우선 분양전환의 요건을 정하였다고 하더라도 그 효력을 인정할 수는 없다. 임대사업자가 임대차계약의 내용과 달리 임차인에게 구 임대주택법 제21조 제1항에서 정하는 바에 따라 우선 분양전환의 요건을 주장하더라도 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결 참조).
 
나.  원심판결 이유를 이러한 법리에 비추어 살펴본다. 원고는 이전기관 특별공급 제2순위 청약 세대로 입주자로 선정된 임차인이고, 이 사건 아파트에 입주 당시는 물론 그 이후에도 주택을 소유하고 있었으므로, ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택 임차인’(구 임대주택법 제21조 제1항 제1호), ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’(구 임대주택법 제21조 제1항 제4호) 등 구 임대주택법 제21조 제1항이 정한 분양전환 요건을 충족하지 못하였다. 따라서 원고는 이 사건 아파트의 우선 분양전환 대상자가 될 수 없고, 피고가 임대차계약의 내용과 달리 구 임대주택법 제21조 제1항을 근거로 우선 분양전환의 요건을 주장하더라도 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수는 없다.
 
다.  그런데도 원심은 구 임대주택법 제21조 제1항에서 정한 요건이 아니라 임대차계약에서 정한 내용 등을 근거로 원고가 이 사건 아파트의 우선 분양전환 대상자에 해당한다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 임대주택법 제21조 제1항에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
4.  그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.