분할된 토지를 연도를 달리하여 양도한 것에 대해 각각의 연도에 자경농지에 대한 감면을 배제한 처분의 적법여부

주 문

1. 피고가 2022. 1. 6. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 양도소득세 130,126,890원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 2020. 7. 26. 그 소유의 수원시 장안구 OOO동 77-8 전 2,919㎡(이하‘이 사건 분할전 토지’라 한다) 중 1,917㎡를 AAA, 박BB 부부에게 매도하는 계약을 체결하였다(이하 ‘제1계약’이라 한다). 그 후 위 매수인들이 나머지 1,002㎡도 마저 매수하기를 희망하여 2020. 8. 20. 그 부분에 관한 매매계약을 체결하였다(이하 ‘제2계약’이라 한다). 위 계약들의 주요 내용은 아래 표와 같다.

 나. 이 사건 분할전 토지는 2020. 9. 11. OOO동 77-8 전 1,917㎡(이하 ‘제1토지’라 한다)와 OOO동 77-25 전 1,002㎡(이하 ‘제2토지’라 한다)로 분할되었다.

 다. 원고는 제1, 2토지의 양도와 관련하여 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도 1억 원을 2020년과 2021년에 각각 적용하여 아래와 같이 양도소득세를 신고·납부하였다.

 라. 이에 피고는 제1, 2토지의 양도를 하나의 거래로 보고, 양도일을 2021. 1. 28.로 보아 감면세액을 1억 원만 적용하여, 2022. 1. 6. 원고에게 제1, 2토지의 양도와 관련하여 2021년 귀속 양도소득세 130,126,890원(가산세 포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2022. 7. 19. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2022. 12. 21. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고 주장의 요지

  매수인이 이 사건 분할전 토지가 너무 크다며 그 일부인 제1토지만의 매수를 원했고, 토지 분할이 진행되던 중에 매수인이 나머지 제2토지도 매수를 희망하여 매매계약이 각각 체결된 것이다. 즉 매매계약이 두 번 체결된 것은 조세회피의 목적 때문이 아니라 매수인의 사정 때문이었다. 피고가 실제와 다르게 이를 하나의 매매계약으로 보아 이 사건 처분을 한 것은 위법하므로 취소되어야 한다.

 나. 관계 법령

  별지와 같다.

 다. 판단

  1) 구 조세특례제한법 제133조 제1항 제1호에 의하면, 자경농지에 대한 양도소득세 감면은 과세기간별로 1억 원을 한도로 하고 있다. 한편 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 세법을 적용한다(국세기본법 제14조 제3항).

  2) 구 국세기본법 제14조 제3항을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위해서는 납세의무자가 선택한 행위 또는 거래의 형식이나 과정이 처음부터 조세회피의 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 한다. 그리고 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 취한 데에 조세 부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한 데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017두41313 판결 참조).

  3) 갑 제3, 4, 5, 6호증, 을 제5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의해 인정되는 아래 사정들을 종합하여 보면, 제1, 2계약을 하나의 거래로 볼 수 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 있고, 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

   가) 원고는 이 사건 분할전 토지 전부를 매물로 내놓았으나, 매수인이 자경하기에는 너무 커서 그 일부(제1토지 부분)만 매수하기를 희망하여 제1계약을 체결하게 되었고, 측량 및 분할 비용은 매도인(원고)이 300만 원, 매수인이 130만 원 부담하기로 하여 그 내용을 제1계약서에도 명시하였다. 이에 따라 제1계약서를 체결한 날인 2020. 7. 26. 측량 및 분할을 의뢰하고 2020. 7. 28. 그 비용까지 모두 지급하였다.

   나) 원고는 나머지 제2토지 부분을 매물로 내놓았는데, 매수인이 마음이 바뀌어 나머지도 매수를 희망하면서 2020. 8. 1. 원고에게 가계약금으로 바로 4,500만 원을 입금하였고, 당시 토지 분할 절차 중이었으므로 분할된 후 지분이 나오면 계약서를 작성하기로 하였으며, 지번이 나온 후 2020. 8. 20. 제2계약서를 작성하였다. 이러한 계약 체결 경위를 보면, 제1계약과 제2계약은 당사자가 같다고 하더라도 별도의 필지에 대한 별도의 계약으로 보아야 한다.

   다) 매수인은 제2토지까지 매수의사를 표시했을 때, 분필된 후 한 필지는 아들에게 증여할 생각도 있어서 분할절차를 중지시키지 않았고, 2021년 봄부터 농사를 시작할 예정이었으며, 제2계약의 잔금지급일은 원고가 문의하여 2021. 1. 28.로 합의한 것이라고 밝혔다. 결국 제2계약의 잔금지급일은 원고가 제안한 것이기는 하나, 쌍방 합의로 정해진 것이고, 계약체결일(2020. 8. 20.)을 감안할 때 이례적인 것도 아니다.

   라) 이처럼 토지를 분할하여 제1계약과 제2계약으로 체결하게 것은 순전히 매수인의 사정 때문이었던 점에서, 원고가 처음부터 양도소득세 감면을 2년에 걸쳐서 받을 목적으로 제1, 2계약을 따로 체결한 것으로 볼 수 없다.

   마) 피고는 매수인이 제1토지 잔금지급일 전인 2020. 8. 28. 제1계약의 잔금 뿐 아니라 제2계약의 잔금까지 대출받아 둔 상태여서 제1계약과 제2계약의 잔금지급일을 달리 정할 합리적인 이유가 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 별도 필지에 대한 별도의 계약이므로 잔금지급일을 반드시 동일하게 정할 필요가 없다. 게다가 위 대출은 제2계약이 체결된 이후의 매수인측 사정이어서 원고가 제2계약 체결 당시 알았던 사정도 아니다. 나아가 제1, 2토지의 농지취득자격 신청을 같은 날 하고 농지원부 소유자 변경도 제2계약 잔급지급일 이전에 같은 날 하였다는 사정만으로는 제1, 2계약이 실질적으로 하나의 거래라고 보기도 어렵다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.