타인에게 명의신탁한 부동산을 강제경매 과정에서 재취득하였을 경우 지출한 경락대금과 취득세를 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

1. 처분의 경위

가. 원고 및 그 조카 AAA는 200X. 5. 27. BBB와 사이에 서울 OO구 OOO동 (이하 ‘OOO동’이라 한다) 13X-9 대 211㎡ 및 그 지상건물, OOO동 13X-10 대 260 ㎡ 및 그 지상건물을 대금 000원에 매수하였다.

나. 이에 따라 위 각 토지 및 건물에 관하여 200X. 5. 27. 원고 및 AAA 앞으로 매매를 원인으로 한 각 1/2 지분의 소유권이전등기가 마쳐졌다가, 이후 위 각 지상에 있는 건물은 철거되었다(이하 위 각 토지만을 통틀어 ‘이 사건 토지’라 하고, 그중 AAA 명의의 1/2 지분을 ‘AAA 지분’이라 한다).

다. AAA의 채권자 주식회사 00은행의 승계인 000 유한회사는 AAA 지분에 관하여 강제경매를 신청하였고, 201X. 1. 22. 강제경매개시결정을 받았다(이하 ‘이 사건 경매’라 한다).

라. 원고는 201X. 7. 14. 이 사건 경매 절차에서 공유자로서 우선매수권을 행사하여 대금 000원에 위 지분을 매수하였고, 그 취득세 000원을 납부하였다(이하 위 대금과 취득세 합계 000원을 ‘쟁점 비용’이라 한다).

마. 원고는 201X. 12. 28. 주식회사 CCC에 이 사건 토지를 매매대금 000원에 매도하고 201X. 1. 2. 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 이에 관한 양도소득세를 신고ㆍ납부하지는 아니하였다.

바. 피고는 201X. 5. 3.부터 같은 달 29.까지 원고에 대한 세무조사를 실시하였는데,그 결과 ‘이 사건 토지 중 AAA 지분은 당초 원고가 AAA에게 명의신탁한 것이므로 이 사건 경매에 따른 거래는 원고가 자신의 토지를 이전받은 것에 불과하여 소득세법상 양도로 볼 수 없다’고 판단하였다. 이에 피고는 원고의 201X년 귀속 양도소득세를 결정함에 있어 이 사건 경매 절차에서 지출된 쟁점 비용을 취득가액으로 인정하지 않고, 200X. 5. 27. 당시 매매대금을 기준시가에 따라 안분한 가액 000원을 취득가액으로 보아 필요경비로 공제하였다.

사. 위와 같은 계산에 따라, 피고는 201X. 11. 4. 원고에게 이 사건 토지와 그 밖에 양도소득세 신고가 되지 아니한 다른 토지들의 양도차익을 모두 합산한 후 201X년 귀속 양도소득세 000원을 결정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)

아. 원고는 202X. 1. 31. 00지방국세청장에 이의신청을 하였으나, 202X. 5. 14. 그 신청이 기각되었고, 202X. 8. 4. 다시 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 202X. 4. 26. 그 청구가 기각되었다.

자. 관계 법령은 별지 기재와 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 7호증(가지번호 포함), 을 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자 주장의 요지

1) 원고

원고가 AAA에게 AAA 지분을 명의신탁하기는 하였다. 그러나 AAA의 채권자에 의해 이 사건 경매가 개시됨에 따라, 원고는 위 지분을 취득하여 온전한 소유권을 행사하기 위하여 실제로 쟁점 비용을 지출할 수밖에 없었다. 그러므로 쟁점 비용은 양도자산의 매입가액 또는 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액 및 관련 취득세이므로 필요경비로 공제되어야 한다.

2) 피고

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다)에 의하면, 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동은 무효이므로, 이 사건 토지 중 AAA 지분은 당초부터 원고의 소유였고, 실질적으로도 원고가 이 사건 토지 전체를 자기 소유처럼 사용ㆍ수익하여 왔다. 따라서 원고가 이 사건 경매절차에서 위 지분을 취득한 것은 타인으로부터 자산을 이전받은 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 위 과정에서 지출된 쟁점 비용 역시 취득가액 등 필요경비로 공제할 수 없다.

나. 관계 규정의 내용

1) 소득세법상 ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다[소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조 제1호]. 그리고 양도소득금액인 양도차익은 실지거래가액 등 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 계산하는데, 그중 취득가액은 타인으로부터 매입한 자산의 경우 매입가액과 취득세 및 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ 화해비용 등의 금액 등을 합하여 산정한다[소득세법 제95조 내지 97조, 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제1항, 제89조 제1항 제1호].

2) 명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다(부동산실명법 제2조 제1호). 그런데 위와 같은 명의신탁약정은 일정한 경우를 제외하고는 무효이고, 그에 따른 물권변동도 무효이다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에 그 물권변동은 유효하다(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항).

다. 구체적 판단

당사자들 주장의 요지를 종합하면, 이 사건의 쟁점은 원고가 명의신탁한 AAA지분을 이 사건 경매를 통해 취득한 것이 소득세법상 타인의 자산을 매입한 것에 해당하여, 그 취득가액인 쟁점 비용을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부라고 할 것이다.

살피건대, 앞서 든 사실관계와 을 제1 내지 3, 5 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 거래는 소득세법상 양도에 해당한다고 봄이 타당하므로, 2018년 귀속 양도소득세를 산정함에 있어 쟁점 비용은 필요경비로 공제되어야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

1) 최초 이 사건 토지를 취득할 때, 원고와 AAA 사이에 명의신탁약정이 있었다는 사실에 관해서는 당사자 사이에 다툼이 없다(소장 2면 참조). 그런데 명의수탁자인 AAA은 이 사건 토지 중 AAA 지분의 소유권을 취득하기 위한 매매계약에서 직접 매수 당사자가 되었다. 따라서 위 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제2항 단서에서 정한 이른바 계약명의신탁에 해당하는 것으로 보이고, 피고는 상대방 당사자인 BBB가 그 계약내용에도 불구하고 원고를 매매당사자로 이해하였거나 위와 같은 내부의 명의신탁약정을 알고 있었다는 등의 특별한 사정을 입증하지 못하고 있으므로, AAA 앞으로 마쳐진 소유권이전등기는 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 유효하다.

이처럼 AAA은 200X. 5. 27. 이 사건 토지 중 AAA 지분에 관하여 대내외적으로 완전한 소유권을 취득하였다고 인정되고, 이와 같이 대내외적으로 소유권을 취득하는 명의신탁의 경우 위 지분이 다시 양도될 때 그 소득의 귀속자는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자인 AAA가 되므로(대법원 2010. 11. 25. 선고 2009두19564 판결 취지 참조), AAA 지분의 양도 주체도 AAA이라고 볼 수 있다.

그 반면에 원고는 이 사건 경매 이전까지 AAA 지분에 관하여 사법상 소유권을 취득한 적이 없고, 이는 위 명의신탁을 물권변동이 무효로 되는 3자간 등기명의신탁으로 보더라도 마찬가지이다. 따라서 피고의 주장과 같이, 원고가 이 사건 경매로 위 지분을 취득하기 이전에도 위 지분을 소유하고 있었다고 보아 위 거래를 자신의 재산을 이전받은 경우라고 평가하기는 어렵다.

2) 민사집행법에 의한 경매절차에 따라 부동산의 소유권이 이전되는 경우, 그 매수인은 위 부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로 그 소유권이전은 소득세법상 자산의 양도에 해당한다. 그리고 위 양도에 관한 양도소득세는 부동산의 소유자에게 귀속되는 것이지, 위 경매의 원인을 제공한 저당권자나 채무자에게 귀속된다고 보지 않는다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86누60 판결 등 참조). 또한 경매는 사법상 매매와 유사하기는 하지만 다른 한편으로는 소유자의 의사와 무관하게 법원에 의해 그 소유물이 처분되는 공법적인 성격도 함께 가지고 있다. 이에 따라 소유자는 그 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 아무런 관여를 할 수 없고, 그 매수대금도 자신의 의사가 아니라 법원에서 정한 절차에 따라 배당될 뿐이다.

그러므로 원고가 그동안 이 사건 토지 중 AAA 지분에 관하여 사실상 사용ㆍ수익권이나 담보의 제공 등 처분권을 행사하여 왔다고 하더라도, 이 사건 경매절차 당시에는 위 지분에 관하여 실질적으로 소유권이나 처분권을 행사할 수 있는 지위에 있었다고 보기 어렵다. 명의신탁자인 원고가 이 사건 경매로 AAA 지분의 매수자가 된 것은 매도인인 AAA가 이에 관여하거나 이를 결정할 수 없다는 측면에서 바라볼 때 단지 우연한 사정일 뿐이다.

결국 이 사건 경매 절차에 따른 부동산 소유권의 이전은 명의수탁자가 명의신탁자의 위임이나 승낙 없이 임의로 명의신탁재산을 양도한 경우와 유사하다. 그리고 이와 같은 경우 명의신탁자는 양도소득의 실질적 귀속자 또는 양도소득세의 납세의무자가 되지 아니하므로(대법원 2014. 9. 4. 선고 2012두10710 판결 등 참조), 원고가 이 사건 경매에서 양도된 재산의 신탁자이면서 동시에 매수자라는 사정만으로는 양도인과 양수인의 지위를 겸하고 있었다고 볼 수 없다.

3) 원고는 이 사건 경매에서 AAA 지분을 양수하면서 쟁점 비용을 지급하였고, 이를 통해 AAA에서 원고로 대내외적 소유권의 변동이 발생하였다. 즉, 원고가 이 사건 경매에 의해 AAA 지분의 소유권을 이전받은 행위는 소득세법상 ‘양도’가 갖추어야 할 ‘유상성’과 ‘자산의 이전성’을 모두 충족하였다. 그러므로 피고의 주장과 같이, 위 거래를 단순한 명의신탁약정의 해지라고 보는 것은 위 거래의 형식은 물론 실질에도 부합하지 않는다. 결국 원고가 이 사건 경매에서 지출한 쟁점 비용은 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호에서 정한 ‘타인으로부터 매입한 자산의 매입가액에 취득세를 가산한 금액’으로서 취득가액, 즉 필요경비에 해당한다고 보아야 한다.

4) 비록 피고 주장처럼, 이 사건 경매의 대금 상당액이 원고 또는 그가 대표로 있는 회사의 채권자, 담보권자에게 배당됨에 따라 그 매매대금이 사실상 원고의 이익을 위하여 일부 사용되었다고 볼 여지는 있다(다만, 매매대금 중 약 7억 2,000만 원 상당은 AAA의 채권자에게 배당되었다). 그러나 이는 AAA이 자신의 지분을 담보로 제공한 결과일 뿐이고, 그와 같은 사정이 경매에서의 소유권 취득행위를 양도로 볼지 여부를 가리는 중요한 기준이 된다고 볼 수는 없다.

라. 소결론

종합하면, 이 사건 토지의 양도와 관련된 사실관계는 원고가 200X. 5. 27. BBB로부터 이 사건 토지 중 1/2 지분을 취득하고, 2017. 7. 14. 이 사건 경매에서 나머지 AAA 지분을 취득하였다가, 201X. 1. 2. 이 사건 토지 전체를 양도한 것으로 평가함이 타당하다.

따라서 201X. 1. 2.자 양도로 인한 2018년 귀속 양도소득세를 산정함에 있어 공제될 필요경비는 당초 취득가액으로 산정된 000원 중 원고가 당시 취득한 지분 상당액인 1/2에 해당하는 부분과 이 사건 경매로 비로소 취득한 AAA 지분에 관한 쟁점 비용 000원의 합계액이 된다. 그리고 이에 따라 계산한 정당세액은 000원이므로(202X. 6. 26.자 피고 참고자료 참조), 이 사건 처분 중 000원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.