매매예약완결권의 제척기간 경과로 인한 소유권이전등기청구권 가등기 말소

상세내용

1. 피고 QQ은 소외 WW에게,

 가. 별지 목록 제1항 기재 부동산에 관하여 대전지방법원 ××지원 등기계 2012. 4. 16. 접수 제××××호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하고,

 나. 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여 대전지방법원 ××등기소 2011. 10. 4. 접수 제××××호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하고,

 다. 별지 목록 제3항, 제4항, 제5항 기재 각 부동산에 관하여 대전지방법원 ××지원 등기계 2010. 11. 3. 접수 제××××호로 마친 소유권이전청구권가등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

2. 피고 EE은 소외 WW에게 별지 목록 제6항 기재 부동산에 관하여 대전지방법원 부여등기소 2011. 8. 1. 접수 제××××호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

 가. 당사자 간의 관계

 원고는 소외 WW(이하 ‘WW’이라 합니다)에 대한 조세채권자로서 별지 목록 기재 각 부동산을 압류한 압류권자이고, 피고1(QQ), 피고2(EE)는 이 사건 부동산에 매매예약을 원인으로 하여 소유권이전청구권가등기를 경료한 자입니다(갑 제1호증의 1~6 ‘등기사항전부증명서’ 참조).

 나. 소유권이전청구권가등기 설정 경위

  1) 피고1은 2012. 4. 12. WW과 사이에 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산1’이라 합니다)에 관하여 매매예약을 체결하고, 이후 위 매매예약을 원인으로 하여 2012. 4. 16. 대전지방법원 ××지원 등기계에서 제××××호로 소유권이전청구권가등기를 마쳤습니다(갑 제1호증의 1 ‘등기사항전부증명서’ 참조).

  2) 피고1은 2011. 9. 5. WW과 사이에 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산2’라 합니다)에 관하여 매매예약을 체결하고, 이후 위 매매예약을 원인으로 하여 2011. 10. 4. 대전지방법원 ××등기소에서 제××××호로 소유권이전청구권가등기를 마쳤습니다(갑 제1호증의 2 ‘등기사항전부증명서’ 참조).

  3) 피고1은 2010. 11. 1. WW과 사이에 별지 목록 제3항, 제4항, 제5항 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산3,4,5’라 합니다)에 관하여 매매예약을 체결하고, 이후 위 매매예약을 원인으로 하여 2010. 11. 3. 대전지방법원 ××지원 등기계에서 제××××호로 소유권이전청구권가등기를 마쳤습니다(갑 제1호증의 3~5 ‘등기사항전부증명서’ 참조).

  4) 피고2는 2011. 7. 28. WW과 사이에 별지 목록 제6항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산6’이라 하고, 이 사건 부동산1~6을 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)에 관하여 매매예약을 체결하고, 이후 위 매매예약을 원인으로 하여 2011. 8. 1. 대전지방법원 ××등기소에서 제××××호로 소유권이전청구권가등기를 마쳤습니다(갑 제1호증의 6 ‘등기사항전부증명서’ 참조).

2. 피보전채권의 존재

 원고 산하 분당세무서장은 WW의 체납세액(이하 ‘이 사건 조세채권’이라 합니다)을 징수하기 위하여 2012. 10. 23.에는 이 사건 부동산 3,4에 대하여, 2013. 1. 15.에는 이 사건 부동산6에 대하여, 2017. 8. 4.에는 이 사건 부동산1,2에 대하여, 2021. 11. 11.에는 이 사건 부동산5에 대하여 WW의 지분을 각 압류하였습니다(갑 제1호증의 1~6 ‘등기사항전부증명서’ 참조). 그리고 이 사건 조세채권은 소 제기일 현재 가산금을 포함하여 합계 82,817,500원에 이릅니다(갑 제2호증 ‘체납유무조회’ 참조).

3. 채권 보전의 필요성 : WW의 무자력

 가. 관련 법리

 채권자 대위의 요건으로서의 무자력이란 채무자의 변제자력 없음을 뜻하고 특히 임의 변제를 기대할 수 없는 경우에는 강제집행을 통한 변제가 고려되어야 하므로, 소극재산이든 적극재산이든 강제집행의 목적에 부합할 수 있는 재산인지 여부가 변제자력 유무 판단의 중요한 고려요소가 되어야 합니다. 따라서 채무자의 적극재산인 부동산에 이미 제3자 명의로 소유권이전청구권 보전의 가등기가 마쳐져 있는 경우에는 강제집행을 통한 변제가 사실상 불가능하므로, 특별한 사정이 없는 한 해당 부동산은 실질적으로 재산적 가치가 없어 적극재산을 산정할 때 제외하여야 합니다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다 76556 판결 등 참조).

 나. 이 사건의 경우

 전술한 바와 같이, 소 제기일 현재 WW은 종합소득세 등 총 82,817,500원의 조세채무를 체납하고 있는 반면, 보유한 재산으로는 이 사건 부동산이 유일합니다(갑 제3호증 체납자 재산 전산자료). 그러나 이 사건 부동산에는 이미 원고가 이 사건 조세채권에 기하여 압류등기를 마친 바 있고 피고1,2가 이 사건 부동산에 관하여 매매예약을 체결하여 피고1,2 앞으로 소유권이전청구권가등기를 마쳤으므로, 결국 이 사건 부동산은 강제집행을 통한 변제가 사실상 불가능한 재산으로서 적극재산을 산정함에 있어서 제외되어야 합니다. 그렇다면 WW의 적극재산은 ‘0원’인 반면, 소극재산은 82,817,500원이므로 소 제기일 현재 WW은 무자력 상태에 있다 할 것입니다.

4. 피대위권리의 존재

 가. 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하며(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 등 참조), 부동산의 매매계약에 기하여 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우에 그 매매예약완결권이 소멸하였다면 그 가등기 또한 효력을 상실하여 말소되어야 합니다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다4787 판결 참조).

 나. 피고1,2는 WW과 이 사건 부동산에 관하여 매매예약을 체결하고, 이를 원인으로 하여 이 사건 가등기를 마쳤습니다. 이러한 매매예약의 완결권은 위 매매예약일부터 10년이 되는 날이 경과함으로써 그 제척기간 도과로 소멸하였으므로 이 사건 가등기 또한 효력을 상실하여 말소되어야 할 것입니다.

 다. 부동산의 공유자 중 1인은 당해 부동산에 관하여 무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우에 민법 제265조 단서에서 정하는 공유물에 관한 보존행위로서 자신의 공유지분을 넘어서 그 무효인 등기 전부의 말소를 청구할 수 있습니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다49425 판결 등 참조). 그렇다면 부동산의 공유자 중 1인은 당해 부동산에 관하여 무효의 소유권이전청구권가등기가 경료되어 있는 경우에도 민법 제265조 단서에서 정하는 공유물에 관한 보존행위로서 자신의 공유지분을 넘어서 그 무효인 등기 전부의 말소를 청구할 수 있다 할 것입니다.

5. WW의 권리 불행사 및 원고의 대위권 행사

 이상과 같이 피고1,2가 이 사건 부동산에 경료한 소유권이전청구권가등기는 제척기간 경과로 말소되어야 할 무효의 가등기임에도 WW은 피고1,2에 대한 소유권이전청구권가등기 말소등기청구권을 행사하지 않고 있습니다. 이에 원고는 이 사건 조세채권의 만족을 위하여 현재 무자력 상태인 WW을 대위하여 피고1,2에 대해 이 사건 부동산에 관한 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차의 이행을 청구하고자 합니다.

6. 결론

 그러므로 청구취지와 같은 판결을 구합니다.