원고의 아버지 부동산을 취득하면서 원고의 아버지와 임대차계약을 체결하여 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 금액을 지급받은 경우 임대차보증금 부분을 무상취득(증여)가 아닌 유상취득으로 볼 수 있는 지 여부

【전문】

【주문】

상고를 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

▣이 유

상고이유를 이 사건 기록 및 원심판결과 대조하여 살펴보았으나,상고이유에 관한 주장은「상고심절차에 관한 특례법」제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 않거나 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.
그러므로 상고를 기각하기로 하여,관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

【전문】

【주문】

 
1.  피고의 항소를 기각한다.
 
2.  항소비용은 피고가 부담한다.

【이유】

▣청구취지·항소취지

 
1. 청구취지

피고가2020. 7. 22.원고에게 한 경정거부처분을 취소한다.
 
2. 항소취지

제1심판결을 취소하고,원고의 청구를 기각한다.
▣이 유

 
1. 제1심판결의 인용 등

이 법원이 이 사건에 관해 적을 이유는,아래와 같이 고치는 것 말고는 제1심판결 이유 제1, 2항 기재와 같다.그러므로 행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다(제1심판결의 별지 포함.여기서 설정된 약칭도 그대로 사용한다).
○제1심판결5쪽16 ~ 19행 부분을 다음과 같이 고친다.
「⑥이에 대해 피고는 이 법원에서,ⓐ원고에게19억 원에 이르는 매매대금을 지급할 자력이 없었던 이상 이 사건 임대차계약은 증여를 위해 허위로 체결되었다거나,ⓑ원고는 김○○의 단독 내지 공동상속인으로써 향후19억 원의 임차보증금 반환채권이 혼동으로 소멸할 것이므로 이 사건 임대차계약의 실질은 증여로 보아야 한다거나,1)ⓒ상계가‘실제로 대가를 지급하였음’에 준하는 객관적 사정이 될 수 없다는 등의 취지로 주장한다.
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주1) 2023. 6. 28.자 피고 준비서면(5 ~ 6쪽)에서는,이에 따라 제1심판결에는 김○○에게 원고 외의 상속인이 될 사람이 있는지 여부를 전혀 심리하지 않은 채 이 사건 임대차계약이 이 사건 부동산의 증여를 위해 허위로 체결된 것이 아니라고 섣불리 단정한 심리 미진 등의 위법이 있다는 취지이다.
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살피건대㉠위ⓐ주장은 결국,원고에게 이 사건 임대차계약상 임대차보증금19억원에 상응하는 재산이 없었던 이상 이 사건 임대차계약은 증여를 위해 형식적으로 체결된 것이라는 취지로 이해된다.하지만 원고가 이 사건 임대차계약의 체결 경위에 대해 자세히 진술했을 뿐 아니라,2)부동산 매매계약에서 그 매매대금의 일부를 임차보증금과 상계하기로 약정했다는 이유만으로 그 매매계약이나 임대차계약이(변칙적 증여를 위한)허위라고 섣불리 단정할 수는 없다.
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주2)원고는 이에 대해,김○○이 당시2주택 보유자로서 다주택자 양도소득세에 관한 혜택이 종료될 예정이었고 증가하는 종합부동산세 등의 부담까지 가중되어 이를 빨리 매매해야 하는 상황이었기 때문에,부득이 당시 무주택자였던 원고가 매입했다는 취지로 진술하였다(2023. 9. 13.자 원고 준비서면3 ~ 4쪽).
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㉡위ⓑ주장에 대해서는 우선,원고가 김○○의2남1녀 중 장남이며 김○○의 배우자(원고의 어머니)역시 생존하고 있다는 사실을 증명하였다(갑 제16호증).한편 이 사건 변론종결일 현재 발생하지 않은 김○○의 사망 여부와 같은 미래의 사정을 가정하면서 그 재산의 상속 내지 임차보증금 반환채권의 혼동 여부 등을 따져,이 사건 임대차계약이 편법적 증여를 위해 체결된 허위의 법률행위라고 평가할 수도 없는 노릇이다.더욱이 민법 제507조가“채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권을 소멸한다.”고 하면서도(본문) “그러나 그 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다.”는 단서를 명시하는 점,상속 개시 시점에 피상속인이 가지는 임차보증금 반환채권은 원칙적으로 상속세 및 증여세법에 따라 조세채권자인 국가가 상속인에게 부과하는 상속세의‘상속재산’에 해당하는 점 등을 고려하면,상속 시점에 피상속인의 임차보증금 반환채권이 반드시 혼동으로 소멸한다고 섣불리 단정할 수도 없다.
㉢위ⓒ주장과 관련하여 피고는,상계가 본질적으로 당사자들이 서로 현실적으로 급부를 주고받아야 함에 따른 비용과 위험을 피하는 기능을 한다는 사정 등을 거론하고 있다.
그런데 상계제도는 서로 대립하는 채권·채무를 간이한 방법으로 결제함으로써 양자의 채권채무관계를 원활하고 공평하게 처리함을 목적으로 한다.상계권을 행사하려고 하는 사람에 대해서는,수동채권의 존재가 사실상 자동채권에 대한 담보로서의 기능을 하기도 한다(대법원2006. 1. 26.선고2005다41917판결 등 참조).피고가 거론하는 위 사정은 넓게 보면,결국 그와 같은 상계의 담보적 기능에 속한다.그 담보적 기능이 구체화·현실화되었다는 사정만으로,이 사건 임대차계약이 변칙적·편법적 증여의 실질을 가진다고 곧바로 추론할 수는 없다.
상계는 민법상 변제 즉 전형적인‘대가의 지급’과 함께 채권 소멸의 원인 중 하나로 법정되어 있다.상계권의 행사에 의해,상계권자가 가지는 자동채권이 수동채권과 대등액의 범위 내에서 소멸한다는‘대가’가 엄연히 따른다.일단 임차보증금(전세금)을 지급받은 임대인으로서는,임대차계약 종료 시에 그 보증금을 다시 반환할 의무도 지게 된다.이와 같은 사정들을 고려하면,원고가19억 원의 매매대금에 상응하는 부분의 이 사건 부동산을 이전받을 때 원고로서는 이를‘무상’으로 취득한 것이라고 할 수 없다.상계약정 시점 내지 원고가 이 사건 부동산을 취득한 시점을 기준으로,그 시점에 적어도 일정한 가치의 이전 즉 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 위한 반대급부에 해당하는 일정한‘대가의 지급’이 있었다고 봄이 타당하다.설령 그‘대가’가 위 시점 기준으로 현실적인19억 원의 급부에는 미치지 못한다 하더라도,적어도19억 원의 매매대금에 상응하는 이 사건 부동산의 소유권은‘유상’으로 취득된 것이라고 볼 수밖에 없다.이때 지방세법은‘유상’취득에 관해 일률적으로 한 가지의 세율을 정하고 있을 뿐,그 반대급부의 액수·규모에 따라 세율을 다시 조정하는 등의 방식으로 규정되어 있지 않다.
부동산 매매계약 체결과 동시에 임대차계약이 체결되고 이에 따라 매수인이 받아야 할 매매대금 일부를 매수인(임차인)이 반대로 지급해야 할 임차보증금과 상계하기로 하는 약정이,그 자체로 상계 제도의 목적이나 기능을 일탈하고 법적으로 보호받을 만한 가치가 없는 경우라고 할 수는 없다.거래 당사자가 직계존비속인 경우에도,원칙적으로는 달리 보아야 할 이유가 없다.직계존비속 간의 거래라는 특수성 때문에 일어나기 쉬운 비정상적 거래의 징표들,예컨대 매매·임대차계약에서 약정된 급부(매매대금,임차보증금)자체가 시가에 비해 상당히 낮다든가,총 매매대금 중 상계의 대상이 되는 것으로서 임차보증금(전세금)에 해당하는 매매대금의 비중이 통상적인 매매계약에 비해 지나치게 높다는 등의 사정이 없는 한,그렇다.이 사건에서는 위와 같은 비정상적 거래의 징표들을 기록에서 찾기 어렵다.
배우자 간 또는 직계존비속 간의 인적 특수성에 비추어 취득세 탈루의 가능성이 높다는 점 등이 지방세법 제7조 제11항의 입법 취지 내지 그 배경이 된 것으로 보인다.다만 이러한 입법 취지나 목적을 실효적으로 달성하기 위해,위 조항은 직계존비속 사이의 거래에 대해“증여로 취득한 것으로 본다.”는 간주규정의 형식을 취하고 있다.이처럼 의제적 성격을 지니는 규정을 해석할 때에는,원칙적으로 당사자가 선택하여 취한 거래형식을 존중해야 하며,실질과세의 원칙을 이유로 함부로 그 거래형식을 부인해서는 안 된다(대법원2012. 1. 19.선고2008두8499전원합의체 판결 등 참조).
피고가 내세우는 서울고등법원2020. 4. 22.선고2019누52050판결의 사안은 부담부증여계약이 체결된 경우 채무인수 약정만으로 유상 취득세율 적용을 받을 수 있는지 여부 등에 관한 것으로서,이 사건에 곧바로 원용하기에는 무리가 있다.피고가 거론하는 행정안전부,서울특별시의 유권 해석에 대외적 구속력이 있는 것도 아니다.
이러한 사정들을 고려하면,상계 관련 약정이 당해 취득세 내지 이와 관계되는 상속·증여세 면탈을 위한 편법적 증여(내지 변칙적 증여)의 방편으로 체결되었다는 등의 사정이 반증되지 않는 한,피고의 주장처럼 직계존비속 사이에 임차보증금 반환채권과 매매대금 채권이 상계되었다는 사정만 들어‘취득자의 재산으로 그 대가를 지급’한다는 요건의 범위를 벗어난다고 볼 수는 없다.」

 
2. 결론

이 사건 처분은 적법하다고 할 수 없다.그 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들여야 한다.제1심판결은 이와 결론이 같다.그러므로 피고의 항소를 기각하기로 한다.

【판결요지】

배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우 증여의제되나 부동산 취득을 위해 그 대가를 지급한 사실을 입증하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 보고 있는 바, 아래 내용으로 비추어 볼 때, 쟁점 임대차계약의 경우 증여를 위해 허위로 체결된 것이라고 보기 어려우므로 원고는 자신의 재산과 임대차보증금 채권으로 대가를 모두 지급한 것으로 보아야 함

- 매매대금 대비 보증금 비율이 한국부동산원이 조사한 매매가격대비 전세가격 비율과 유사하고, 실거래가와 차이가 있지 않음

- 원고는 자신의 계좌에 예치된 금액을 송금하는 방식으로 지급, 원고로서는 제3자에게 임대하고 보증금을 수령할 수도 있었을 것이므로 매매대금을 지급하기 위한 자역이 없는 것으로 보이지 않음

- 부동산 매매에 있어 매매대금 중 임대보증금을 공제한 금액만을 지급하여 임차하는 거래방식이 통상적으로 이루어지고 있고, 이때 매매상대방을 누구로 할지 결정하는 것은 원칙적으로 사적 자치 영역임

【전문】

【주문】

 
1.  피고가 2020. 7. 22. 원고에 대하여 한 경정거부처분을 취소한다.
 
2.  소송비용은 피고가 부담한다.

【이유】

▣청 구 취 지

주문과 같다.
▣이 유

 
1. 처분의 경위

 
가. 원고는2020. 6. 24.자신의 아버지인 김○○으로부터 김○○이 소유하고 있던 서울 용산구 ○○동 ○○-○○ ○○○빌라 ○○○동 ○○○호(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)를 매매대금29억500만 원(매매 대금은2020. 6. 25.에 지급)에 매수하는 내용의 매매계약(이하‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데,위 매매계약서의 특약사항 제3항에는‘매도인(김○○)이 전세로(임대차보증금19억 원)거주하는 조건임’,제4항에는‘매수인(원고)은 매매대금 중 임대차보증금19억 원을 공제한 금액10억500만 원을 잔금으로 지불한다.’라는 내용이 기재되어 있다.
 
나. 원고는 이 사건 매매계약에 따라2020. 6. 24.김○○에게 이 사건 부동산을 임대차보증금19억 원에 임대하는 내용의 임대차계약(이하‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 2020. 6. 25.김○○에게10억500만 원을 지급하였다.
 
다. 원고는2020. 6. 29.피고에게 이 사건 부동산의 매매대금 중 임대차보증금 부분19억 원에 대하여는 구 지방세법(2020. 8. 12.법률 제17473호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제11조 제1항 제2호의 주택 무상취득의 세율(3.5%)을,나머지10억500만 원에 대하여는 같은 항 제8호 다목의 주택 유상취득의 세율(3%)을 각 적용하여 취득세96,650,000원,지방교육세8,715,000원,농어촌특별세5,810,000원 합계111,175,000원을 신고·납부하였다.
 
라. 이후 원고는2020. 6. 29.이 사건 임대차계약상 임대차보증금19억 원에 대하여 주택 유상취득의 세율(3%)을 적용하여야 한다는 이유로 무상취득의 세율(3.5%)을 적용하여 신고·납부한 세액과의 차액의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
 
마. 피고는2020. 7. 22.원고에게 구 지방세법 제7조 제11항에 따라 이 사건 부동산의 매매대금 중 임대차보증금에 대해서는 대가를 지급한 사실이 확인되지 아니하므로 증여로 보아 취득세를 부과한 것은 적법하다는 이유로 경정청구를 거부하였다(이하‘이 사건 처분’이라 한다).
 
바. 원고는 이에 불복하여2020. 10. 22.조세심판원에 심판청구를 하였으나,조세심판원은2021. 11. 1.청구 기각 결정을 하였다.(조심2021지0497)

【인정근거】

다툼 없는 사실,갑 제1내지10호증의 각 기재,변론 전체의 취지

 
2. 이 사건 처분의 적법 여부

 
가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산 전체를 유상으로 매수하여 취득하였는바,원고가 이 사건 부동산을 부담부 증여로 취득하였음 전제로 피고가 한 이 사건 처분은 위법하다.
 
나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.
 
다. 판단

1)구 지방세법 제7조 제11항 본문은‘배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.’라고 규정하고,같은 항 단서는‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.’라고 규정하고 있는데,제4호는 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이‘그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우’(가목), ‘소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우’(나목), ‘이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우’(다목), ‘가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우’(라목)의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우를 규정하고 있다.위 관련 규정에 의하면,구 지방세법 제7조 제11항 본문의 증여 취득의 반대사실인 유상 취득 사실의 증명으로 같은 항 본문의 적용을 배제하는 것이므로,원고가 같은 항 단서 각호에 해당함을 증명함으로써 같은 항 본문에 따른 증여 취득을 번복할 수 있다고 봄이 타당하다.
2)위 인정사실과 앞서 든 증거들에 갑 제11내지14호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 볼 때,이 사건 임대차계약이 이 사건 부동산의 증여를 위해 허위로 체결된 것이라고 보기 어렵고,원고는 위 임대차계약에 따라 김○○에 대하여 가지는 임대차보증금 채권과 김○○이 이 사건 매매계약에 따라 원고에 대하여 가지는 매매대금에서10억500만 원을 공제한 나머지 매매대금19억 원을 대등액에서 상계하였다고 봄이 타당하다.따라서 원고는 자신의 재산인10억500만 원 및 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금19억 원의 채권으로 이 사건 부동산의 대가를 모두 지급하여 구 지방세법 제7조 제11항 제4호 라목에 해당한다고 보아야 할 것인바,이와 다른 전제에서 피고가 한 이 사건 처분은 위법하다.
①이 사건 매매계약에서 정한 매매대금(29억500만 원)대비 보증금(19억 원)의 비율(65.4%)이2020. 6.경부터2021. 8.경까지 사이 한국부동산원이 조사한 전국주택가격동향조사에 나타난 이 사건 부동산이 소재한 강북권역의 평균 매매가격대비 전세가격 비율(70.1%)과 유사하고,달리 실거래가와 차이가 있는 것으로 보기 어렵다.
②원고는 김○○에게 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 임대차계약상 임대차보증금을 공제한10억500만 원을 송금하는 방식으로 지급하였을 뿐만 아니라 위 매매계약에 의거하여 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 부동산을 인도하여 임대하였다.
③이후 김○○은2020. 7. 16.이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받고 위 부동산에 거주하고 있는 것으로 보이고,그 후에도2022. 6. 28.원고와 이 사건 임대차계약서상 임대차보증금을19억3,000만 원으로 증액하여 임차하는 내용의 임대차계약을 재차 체결하였고, 2022. 7. 26.국토교통부 부동산거래관리시스템에서 주택 임대차 계약 신고도 마쳤다.
④원고는 이 사건 매매계약에 따라2020. 6. 25.김○○에게 자신의 계좌에 예치되어 있던10억500만 원을 송금하는 방식으로 지급하였고,원고의2021년 귀속 사업수입금액이72,800,000원(사업소득금액34,102,802원)으로 확인되며,원고로서는 이 사건 부동산을 제3자에게 임대하고 임대차보증금을 수령할 수도 있을 것인바,원고가 이 사건 매매계약 및 임대차계약의 매매대금 등을 지급하기 위한 자력이 없는 것으로 보기 어렵다.
⑤부동산 매매에 있어 매수인이 매도인에게 매매대금 중 임대보증금을 공제한 나머지 금원만을 지급하고,점유개정의 방식으로 매매목적물을 임차하는 거래방식이 통상적으로 이루어지고 있고,이 사건 부동산의 매매상대방을 누구로 할지를 결정하는 것은 원칙적으로 사적 자치의 영역에 있는 것으로 봄이 타당하다.
⑥피고는 원고가 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금19억 원을 대가를 지급하지 않고 증여받은 것으로 보았으나,이 사건 매매계약의 매매대금29억500만 원 중 위 임대차계약에 따른 보증금을 제외한10억500만 원을 보증금19억 원과 분리하여 전자는 유상취득이고 후자는 무상취득이라고 보는 것은 합리적이라고 보기 어렵다.
 
3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지]

관계 법령

■구 지방세법(2020. 8. 12.법률 제17473호로 개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등)

⑪배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
 
1. 공매(경매를 포함한다.이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

 
2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

 
3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

 
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

 
가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

 
나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

 
다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

 
라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附)증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.다만,배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.
제11조(부동산 취득의 세율)

①부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
 
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의35.다만,대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은1천분의28로 한다.
 
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서"취득당시가액"이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 
다. 취득당시가액이9억원을 초과하는 주택: 1천분의30.끝.