사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 정비사업 조합설립추진위원회가 토지 등 소유자에게 현금 또는 현물 보상을 약정할 권한이 있는지
- 추진위원회가 체결한 구체적 보상약정의 효력이 설립 후 조합에 승계되는지
- 조합 정관상 추진위원회 행위 승계 조항이 권한 범위 밖 보상약정에도 적용되는지
- 조합이 추진위원회의 보상약정을 추인하였다고 볼 수 있는지
- 조합이 보상약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위반되는지
판례 포인트
- 구 도시정비법상 추진위원회의 업무 범위는 조합설립인가 준비업무, 토지 등 소유자의 동의서 징구 등 조합설립 추진에 필요한 업무로 한정된다.
- 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 추진위원회의 법정 권한 범위에 포함되지 않는다.
- 추진위원회가 권한 범위 밖에서 체결한 현금보상 또는 현물보상 약정은 설립 후 조합에 효력이 미치지 않는다.
- 조합 정관에 추진위원회 행위 승계 조항이 있더라도 관계 법령 및 정관이 정하는 범위 안에서만 승계가 인정된다.
- 조합의 추인을 주장하려면 이를 인정할 증거가 필요하며, 이 사건에서는 증거가 부족하다고 판단되었다.
- 조합이 권한 범위 밖 보상약정의 무효를 주장하는 것이 곧바로 신의칙 위반으로 평가되지는 않는다.
자주 묻는 질문
재개발 조합설립추진위원회가 토지 소유자에게 현금·현물 보상을 약정하면 조합에 효력이 있나요?
대법원은 조합설립추진위원회가 토지 등 소유자에게 현금이나 현물 보상을 약정한 것은 법령상 추진위원회의 권한 범위에 속하지 않는다고 보았습니다. 구 도시정비법상 추진위원회의 업무는 조합설립인가 준비, 동의서 징구 등 조합설립 추진에 필요한 업무로 한정되며, 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 포함되지 않는다는 이유입니다. 따라서 이 사건 약정은 조합에는 효력이 없다고 판단되었습니다.
재개발 추진위원회가 토지를 사업지구에 편입하면서 감정가 현금보상과 환지보상을 약정한 사건에서 대법원은 어떻게 판단했나요?
이 사건에서 추진위원회는 토지 소유자와 일부 토지는 감정평가 평균가로 현금보상하고 나머지는 일반상업용지로 환지보상한다는 약정을 했습니다. 그러나 대법원은 이러한 보상방법 결정이 추진위원회의 법령상 업무 범위에 해당하지 않는다고 보아 조합에 효력이 없다고 판단했습니다. 그 결과 원고의 상고는 기각되었습니다.
조합 정관에 추진위원회 행위 승계 조항이 있으면 보상 약정도 조합이 승계하나요?
이 사건 조합 정관에는 조합설립인가 전에 추진위원회가 한 행위를 관계 법령과 정관이 정하는 범위 안에서 승계한 것으로 본다는 조항이 있었습니다. 대법원은 보상 약정 자체가 법령상 추진위원회의 권한 범위에 속하지 않는다고 보았으므로, 그 약정이 조합에 효력을 미친다고 보지 않았습니다. 정관상 승계 조항이 있더라도 구체적인 사실관계와 법령상 권한 범위가 문제될 수 있습니다.
구 도시정비법상 조합설립추진위원회가 할 수 있는 업무 범위는 어디까지인가요?
대법원은 구 도시정비법 제14조 제1항과 시행령 제22조가 추진위원회의 업무를 조합설립인가 준비, 토지 등 소유자의 동의서 징구 등 조합설립 추진에 필요한 업무로 한정한다고 보았습니다. 정비사업과 관련해 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 여기에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 이 판단이 추진위원회의 보상 약정이 조합에 효력이 없다는 결론의 근거가 되었습니다.
재개발 조합이 추진위원회의 보상 약정을 추인했다고 인정되려면 어떤 문제가 되나요?
원심은 조합이 이 사건 보상 약정을 추인하였다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 대법원도 관련 법리와 기록에 비추어 이러한 원심 판단이 정당하다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 이 사건에서는 조합의 추인이 인정되지 않았습니다.
조합이 추진위원회의 보상 약정 무효를 주장하는 것이 신의칙 위반인가요?
이 사건에서 원심은 조합이 보상 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위반된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 대법원도 원심의 판단에 법리오해나 심리미진 등의 잘못이 없다고 보아 이 주장을 배척했습니다. 다만 신의칙 여부는 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
판결 내용
약정금·소유권이전등기[주택재개발정비사업조합을 상대로 보상금 지급 및 토지 소유권이전등기절차의 인수를 구하는 사건]
【판시사항】
정비사업과 관련하여 조합설립추진위원회가 토지 등 소유자에게 현금이나 현물 보상을 약정한 경우, 그 약정의 효력이 조합에 미치는지 여부(소극)
【판결요지】
구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제14조 제1항은 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라 한다)는 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무(제4호), 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무(제5호) 등을 수행한다고 규정하고, 그 위임을 받은 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령 제20506호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제22조는 토지 등 소유자의 동의서 징구(제2호), 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항(제5호) 등을 추진위원회의 업무로 정하고 있다.
이처럼 구 도시정비법 제14조 제1항, 같은 법 시행령 제22조는 추진위원회가 수행할 수 있는 업무의 범위를 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, 토지 등 소유자의 동의서 징구 등과 같이 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로 한정하고 있으며, 정비사업과 관련하여 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 이에 해당하지 않는다. 따라서 추진위원회가 토지 등 소유자에게 현금이나 현물 보상을 약정하는 것은 법령에 정한 추진위원회의 권한 범위에 속하지 않는 것이어서 조합에는 효력이 없다고 보아야 한다.
【참조조문】
구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항(현행 제32조 제1항 참조), 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령 제20506호로 개정되기 전의 것) 제22조(현행 제26조 참조)
【전문】
【원고(반소피고), 상고인】
유한회사 ○○○ (소송대리인 법무법인(유한) 바른길 담당변호사 문정현 외 2인)
【피고(반소원고), 피상고인】
△△구역 주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 오현 담당변호사 김한솔 외 2인)
【원심판결】
광주고법 2024. 6. 5. 선고 2022나23427, 2023나25833 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.
【이 유】
1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. △△재개발사업추진위원회(이하 ‘이 사건 추진위원회’라 한다)는 광주 □구△△동(지번 1 생략) 일대에서 구 「도시 및 주거환경정비법」(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따른 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행할 조합인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 설립하기 위해 구성되었다.
나. 이 사건 추진위원회는 2007. 10. 18. 토지 소유자인 소외인과 광주 □구△△동(지번 2 생략) 대 456㎡, 같은 동 (지번 3 생략) 대 2,296㎡, 같은 동 (지번 4 생략) 대 495㎡, 같은 동 (지번 5 생략) 대 4,108㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 이 사건 사업지구에 편입하기로 하면서 아래와 같은 내용의 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)을 체결하였다.
1) 주택재개발사업을 위해 필요한 토지 부분은 2개 이상의 감정평가법인의 감정가 평균으로 현금보상을 한다.
2) 나머지 토지 부분은 구획정리를 완료한 다음 일반상업용지로 환지보상을 한다.
다. 이 사건 추진위원회는 2008. 4. 3.경 창립총회를 개최하여 조합 정관(안) 등을 의결하였다. 피고 정관 제67조는 ‘조합설립인가일 전에 조합의 설립과 사업시행에 관하여 추진위원회가 행한 행위는 관계 법령 및 이 정관이 정하는 범위 안에서 조합이 이를 승계한 것으로 본다.’고 정하고 있다.
라. 피고는 2008. 4. 30. 광주광역시 □구청장으로부터 조합설립인가를 받아 2008. 5. 6. 조합설립등기를 마쳤다.
마. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2019. 11. 20. 소외인으로부터 이 사건 토지를 매수하고, 2019. 12. 10. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 구 도시정비법 제14조 제1항 등의 취지와 이 사건 약정의 효력
구 도시정비법 제14조 제1항은 추진위원회는 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무(제4호), 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무(제5호) 등을 수행한다고 규정하고, 그 위임을 받은 구 도시정비법 시행령(2007. 12. 31. 대통령령 제20506호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제22조는 토지 등 소유자의 동의서 징구(제2호), 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항(제5호) 등을 추진위원회의 업무로 정하고 있다.
이처럼 구 도시정비법 제14조 제1항, 같은 법 시행령 제22조는 추진위원회가 수행할 수 있는 업무의 범위를 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, 토지 등 소유자의 동의서 징구 등과 같이 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로 한정하고 있으며, 정비사업과 관련하여 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 이에 해당하지 않는다. 따라서 추진위원회가 토지 등 소유자에게 현금이나 현물 보상을 약정하는 것은 법령에 정한 추진위원회의 권한 범위에 속하지 않는 것이어서 조합에는 효력이 없다고 보아야 한다.
같은 취지에서 이 부분 원고 주장을 배척한 원심판단은 옳고, 거기에 구 도시정비법 제14조 제1항을 위반한 행위의 효력 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
3. 나머지 상고이유에 관한 판단
원심은 판시와 같은 이유로 피고가 이 사건 약정에 대하여 추인하였다고 인정할 증거가 부족하고, 피고가 이 사건 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위반된다고 보기도 어렵다고 판단하여 이 부분 원고 주장을 모두 배척하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 보면 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 원고가 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해나 심리미진 등의 잘못이 없다.
4. 결론
상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.