공부상 상가인 건물을 주택으로 볼 수 있는지 여부

상세내용

주 문

1. 피고가 2020. 12. 16. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 160,912,080원(가

산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 그 소유의 aa시 bb구 cc읍 dd리 5xx-x 대 817㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 위에 단층 제1종 근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’)을 신축하여 2017. 3. 20. 사용승인을 받았다. 이 사건 건물은 7개의 호실로 되어 있고, 각 호실의 면적은 28.8㎡이며, 전체 면적은 201.6㎡이다.

 나. 원고는 2019. 10. 30. 수용을 원인으로 대한민국에 이 사건 토지를 양도하였고, 2020. 4. 9. 공공용지의 협의취득을 원인으로 대한민국에 이 사건 건물을 양도하였다.

 다. 원고는 2020. 1. 31. 이 사건 건물 중 제4 내지 7호가 주택이므로 이 사건 건물 전체가 주택에 해당함을 전제로 이 사건 토지의 양도를 1세대 1주택인 고가주택 부수토지의 양도로 보아 2019년 귀속 양도소득세를 215,872,987원으로 신고·납부하였다.

 라. 피고는 2020. 12. 16. 이 사건 건물 중 제6호만 주택이고 나머지는 상가로 보아 원고에게 2019년 귀속 양도소득세 160,912,080원을 경정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2021. 3. 15. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 2021. 12. 1. 기각되었다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고 주장의 요지

 이 사건 건물 중 제6호 뿐 아니라 제4, 5, 7호도 주택이고, 그 부분의 연면적(115.2㎡)이 주택 외 부분의 연면적(86.4㎡)보다 넓으므로, 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따라 이 사건 건물 전체를 주택으로 보아야 한다. 이 사건 토지는 주택인 이 사건 건물의 부수토지로서 소득세법 시행령 제154조 제7항의 요건을 충족한다. 그럼에도 이 사건 건물 중 제4, 5, 7호가 주택이 아니라는 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

 나. 관계 법령

 별지와 같다.

 다. 판단

 1) 이 사건의 쟁점은 이 사건 건물 제4, 5, 7호가 주택인지 여부이다. 소득세법에서 ‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따르도록 정하고 있다(구 소득세법 제88조 제7호).

 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목은 '대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 과세하지 아니한다'고 규정하고, 구 소득세법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제15조 제3항은 ‘주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번 상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다'고 규정하고 있는바, 같은 법 시행령 제15조 제3항 본문에 의하여 겸용주택 전부가 비과세대상이라는 점은 이를 주장하는 납세의무자에게 입증책임이 있는 것이나, 그것이 같은 법 시행령 제15조 제3항 단서의 규정에 의하여 다른 목적의 건물이 비과세에서 제외된다는 점은 과세관청에게 그 입증책임이 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 참조).

 2) 제4호, 제5호, 제7호는 주택으로 봄이 타당하다. 갑 제1 내지 30호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 증인 서aa의 증언 및 변론 전체의 취지에 의해 인정되는 다음의 사정을 종합하여 보면, 이 사건 건물 중 제4, 5, 7호는 이 사건 토지 및 건물 양도 당시 원고가 서aa과 함께 주거로 사용한 주택이라고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 주장은 이유 있고, 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

 가) 건물등기부등본과 건축물대장에는 ‘제1종근린생활시설’로 되어 있기는 하다

 나) 제4, 5호

(1) 제4호와 제5호 사이의 격벽은 제거되어 하나의 호실로 사용되고 있었다.

(2) 원고는 서aa과 연인사이로 지내다 2018년경부터 동거한 것으로 보인다.

(3) 원고의 가족사진(갑 제7호증)에는 제4, 5호 실내 식탁에서 원고의 가족들이 식사하는 모습을 찍은 것이고, 2018. 12.경의 사진(갑 제11호증)은 원고와 서aa의 가족들이 제4, 5호 식탁에서 식사하는 모습을 찍은 것이다. 위 사진들을 보면 실내에 냉장고, 싱크대, 김치냉장고, 밥솥, 찬장, 장식장 등의 살림살이가 있고, 제4호 안쪽에 화장실도 있다. 원고는 2017. 3. 27. 이 사건 건물로 주민등록 전입을 하였고, 이 사건 토지 및 건물을 양도한 후인 2020. 10. 19. 전출하였다. 또한 원고는 이 사건 건물 바로 건너편에 있는 cc농협 하나로마트 본점에서 2017년부터 2020년까지 약 4년 동안 매주 방문하여 총 2,865,840원을 결제하였는데, 이는 생필품을 구매한 것으로 보인다. 이를 보면 원고가 제4, 5호를 신축할 때부터 이 사건 토지 및 건물을 양도할 때까지 주거로 사용하였음을 알 수 있다.

(4) 피고는 오ee가 제4, 5호를 사업장으로 사용하였으므로 주거가 아니라고 주장한다. 원고의 동생 오ee가 2017. 3. 31. 도자기 판매업체 ttt의 사업자등록을 하면서 사업장 소재지를 이 사건 건물 제4, 5호로 하였고, 폐업일자는 2020. 6. 22.인 사실은 인정된다. 그러나 ttt의 2017년 상반기 부가가치세 신고내역에 따르면 매출은 440만 원에 불과하고, 그마저도 서aa(yy건축)에게 판매한 것이며, 그 후로는 매출이 전혀 없다. 이러한 점에서 ttt는 단지 그 사업장 소재지를 원고가 주거로 사용하는 제4, 5호로 하였을 뿐 실제로는 사업실적이 없는 유명무실한 업체로 보이고, 이러한 사정만으로 제4, 5호가 상가라고 볼 수는 없다.

 다) 제7호

(1) 이 사건 건물 제7호 외부에는 서병섭이 운영하는 yy건축 간판이 걸려 있다. 이를 이유로 피고는 제7호는 yy건축 사업장으로 사용하였다고 주장한다. 그러나 서aa의 사업자등록증(갑 제21호증)에 사업장 소재지가 이 사건 건물 101호로 되어 있고, 세무서에서 yy건축(서aa)의 부가가치세 신고안내 통지서를 이 사건 건물 101호로 우송하였으며, 원고와의 임대차계약서(갑 제20호증)에도 101호로 표시되어 있다. 이에 의하면, 서aa의 yy건축 사업장은 이 사건 건물 제7호가 아니라 제1호로 볼 수 있다.

 한편 ① 증인 서aa은 원고와 동거하기 전까지 자신은 제7호에 거주하고 있었고, 제1호와 제2호도 격벽을 제거하여 하나의 사무실로 사용하고 있었는데, II기획이 제1, 2호 임대를 원했으며, 당시 yy건축은 매출이 많지도 않아 사무실 쓸 일이 별로 없어서 한길기획 간판을 제1, 2호에 크게 달고 원래 있던 yy건축 간판을 제7호에 옮긴 것이라고 증언한 점, ② 실제로 yy건축 부가가치세 신고내역의 매출액을 보더라도 2017년에는 2억 8,500만 원인데 반해 2018년은 9백만 원, 2019년 1기에 1,100만 원, 2019년 2기에는 0원으로 거의 영업이 이루어지지 않은 점, ③ 2019. 1경 로드뷰 사진(을 제4호증)을 보면 yy건축 간판에 ‘yy’ 글자가 지워진 상태로 방치된 것을 보면 당시 yy건축은 영업이 제대로 되지 않았음을 엿볼 수 있는 점, ④ 서aa은 2016. 10. 6. 이 사건 건물로 주민등록 전입을 하였고 2019. 1. 2. 전출한 점, ⑤ 제7호에 침대가 있었던 것으로 보이는 점(갑 제5호증 12쪽 침대사진에는 5호라고 되어 있으나, 제4, 5호의 다른 사진과 창문의 위치를 두고 비교해보면, 위 침대가 있는 곳은 제4, 5호가 아니라 제7호일 가능성이 높다), ⑥ 제7호 내부에는 화장실이나 샤워기가 없으나, 제1호 뒤편에 공동화장실이 있어 서aa이 제7호에서 거주하는 동안 그 이용에 불편함은 없었을 것으로 보이는 점을 감안하면, 서aa섭은 사업장으로 제1호를 사용하고, 제7호를 자신의 주거로 사용하다가 원고와 동거한 이후로는 제7호를 침실로 사용한 것으로 보인다.

 다) 기타 피고 주장에 대하여

(1) 피고는 갑 제6호증의 실내인테리어 베uuuuu 부분과 관련하여, 서aa이 베uuuuu의 물건에 관하여 보상받았음을 고려하면, 주거용으로 보기 어렵다고 하나, 베uuuuu은 제3호 임차인인 점을 감안하면, 그러한 사정은 제4, 5, 7호가 주거용이 아니라고 볼 근거가 되지 못한다.

(2) 피고는 또한 이 사건 건물의 전면이 유리로 설치되어 있어 주거로 사용하기 어렵다고 주장하나, 서aa은 선팅을 해서 내부가 보이지 않게 했다고 증언하였고, 로드뷰 사진 등에 의하더라도 제1, 2, 3호와 달리 제4, 5, 7호는 실제로 밖에서 내부가 보이지 않게 되어 있다.

(3) 피고는 원고가 이 사건 건물 제4, 5, 6호를 주택으로 불법 용도변경하여 시정명령을 받고 시정조치를 완료하였으므로 더 이상 주택으로 사용한 것이 아니라고 주장한다. 살피건대, aa시 bb구청장은 2018. 8.경 이 사건 건물 중 45㎡가 불법으로 용도변경되었다는 이유로 원고에게 시정명령을 하였고, 이에 따라 원고가 2018. 9.경 시정조치를 완료한 사실이 있다. 그리고 시정완료 후 사진(을 제1호증의 2)에 의하면, 위 45㎡ 부분은 고려요 간판이 있는 제4호의 오른쪽 두 개 호실이므로 제5, 6호로 보인다. 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 건물 양도 시까지 제4, 5호를 주거로 사용한 것을 보면, 위 시정조치 후 다시 불법으로 용도변경하여 사용한 것으로 볼 수 있다. 그러나 주택인지의 여부는 행정청의 허가 여부에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 뜻하는 것이므로, 원고가 이 부분을 불법으로 용도변경한 것이라고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 실제로 주거용으로 사용한 이상 주택으로 보아야 한다.

(4) 피고가 제출한 철거 중의 사진(을 제2호증)과 전기요금내역서(을 제5호증)에 용도가 상업용으로 되어 있는 사정만으로는 제4, 5, 7호가 주택이 아니라고 보기 어렵다.

 3. 결론

 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.