임대료 환산가액에 의한 증여재산가액 평가시 고정관리비가 임대료에 포함되는지 여부

상세내용

사 건 2024누42606 양도소득세부과처분취소

원 고 AAA

피 고 BB세무서장

변 론 종 결 2024. 7. 12.

판 결 선 고 2024. 9. 13.

주 문

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고가 2021. 6. 3. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함) 및 0,000,000,000원(가산세 포함)의 각 부과처분을 취소한다.

3. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

이 법원의 판결 이유 중 결론을 제외한 부분은 아래 제2항과 같이 원고의 항소이유 주장을 받아들여 일부 내용을 고치는 것 외에는 제1심판결 이유의 해당 부분과 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어 및 별지를 포함

하여 이를 인용한다.

2. 이 법원이 고치는 부분

○ 2면 아래 6, 7행의 “이 사건 부동산”을 “이 사건 제1 부동산”으로 고친다.

○ 2면 마지막 행의 “소득세법”을 “구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것)”으로 고친다.

○ 3면 그림 아래 1행의 “2018. 5. 29.”를 “2018. 5. 30.”으로, “748-42”을 “748-15”로 고친다.

○ 3면 마지막 행의 “이 사건 부동산”을 “이 사건 제1 부동산”으로 고친다.

○ 5면 4행부터 7면 5행까지를 아래와 같이 고친다.

『앞서 든 증거들, 갑 제10, 11호증, 을 제4, 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 금액은 차임의 실질을 가진 것으로 임대료에 해당한다. 그럼에도 불구하고 이 사건 금액이 이 사건 제1 부동산에 관한 임대료에 포함되지 않는다는 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

1) 먼저, 상증세법 제61조 제5항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)의 ‘임대료’에 관하여 본다.

가) 이 사건 조항의 ‘임대료’에 대하여 상증세법은 그 의미를 분명하게 정의하고 있지 않고, 하위법령에 그 의미를 구체화하도록 위임하고 있지도 않다. 따라서 그 의미의 해석은 문언의 통상적인 의미에 충실하고, 나아가 당해 법령의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 타당성 있는 법령 해석의 요청에 부응하여야 한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다81254 판결 등 참조).

나) 사전적 의미로서 '임대료'는 ‘남에게 물건이나 건물 따위를 빌려준 대가로 받는 돈’을 의미하며, 민법 제618조는 임대차에 관하여 ”당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.“고 규정하고 있다.

이 사건 조항의 입법 취지는 임대차계약이 체결된 부동산의 경우 통상 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 안에서 임대보증금이나 월임대료가 정해지므로, 그 임대보증금 등에 의하여 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산의 가액을 산정하고자 하는 데에 있는 것이다(헌법재판소 2006. 6. 29. 선고 2005헌바39 결정 등 참조).

따라서 임대인이 임차인으로부터 지급받은 금액은 그 명목에 관계없이 그 실질이 임대

료라면 이를 포함하여 임대료 환산가액을 산정하는 것이 그 취지에 부합한다.

다) 한편, 임대인은 계약존속 중 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 목적

물의 상태를 유지할 의무가 있으므로(민법 제623조 참조), 임대차의 대가인 임대료에는 목적물의 단순한 사용·수익에 대한 대가뿐만 아니라 위와 같은 임대인의 수선·유지 의무에 대한 대가도 포함되어 있는 것이다. 따라서 건물 임대차에 있어서 임대인의 수선·유지에 필요한 비용 부분을 형식적인 임대료와 별도로 ‘관리비’ 등 명목으로 구분하여 수수하더라도, 이는 그 명목에 관계없이 실질적인 임대료에 해당한다고 할 것이다.

그러나, 임차인이 임대목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 비용은 임차인이 부담하여야 하고(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결 참조), 납부의 편의를 위하여 임대인이 위 비용을 ‘관리비’ 등 명목으로 임차인으로부터 징수하여 대신 납부하였더라도, 이는 성질상 실비 정산에 불과할 뿐 실질적인 임대료라고 할 수 없다.

라) 소득세법 및 부가가치세법에서도 임대인이 임차인으로부터 지급받는 금원 중 임차인을 대신하여 납부를 대행하는 비용(전기료, 수도료 등 공공요금)을 제외한 나머지 금액은 이를 실질 임대료로 보아 그 명목을 불문하고 소득세법상 임대인의 임대소득 및 부가가치세법상 부가가치세 과세표준에 산입하여야 한다.

2) 아래 사정을 종합하면, 이 사건 금액의 실질은 임대료이므로 이 사건 조항의 임대료에 포함되어야 한다.

가) 원고는 이 사건 제1 부담부증여가 이루어질 당시 이 사건 제1 부동산에 관하여 체결된 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 통해 임차인들로부터 명목상 임대료 외에 관리비 명목으로 이 사건 금액을 지급받았다. 그러나 이 사건 임대차계약에서 ① 관리비는 매월 정액으로 책정되어 있고, ② 임대료와 관리비는 동일한 기간 단위로 그 금액이 조정되거나, 동일한 이율로 지연손해금이 가산되며, ③ 임차인이 임대료 또는 관리비를 3기 이상 연체할 경우 원고가 임대차계약을 즉시 해지할수 있는 등 명목상 관리비를 임대료와 동일하게 취급하고 있다.

나) 원고는 세무조사 당시 이 사건 금액을 청소경비, 위탁수수료, 유지보수, 시설적립금으로 사용하였다는 내역서(갑 제11호증)를 제출하였다. 또한 이 사건 제1 부동산의 임차인들은 2020. 11. 17.경 원고가 이 사건 제1 부동산의 전유부분을 제외한 모든 부분의 청소 등 업무를 담당한다는 내용의 확인서(을 제7호증의 5)를 작성하였고, 원고는 실제로 이 사건 제1 부동산에 관하여 건물관리 및 청소용역 수수료, 철거 및 보수공사비 등 각종 수선유지비를 지출하였다(앞서 본 바와 같이 임대건물의 수선·유지비에 사용할 용도로 수령한 금액 역시 그 성질상 실질 임대료에 포함된다).

다) 한편, 이 사건 임대차계약에서 전기료, 수도료, 정화조 청소비, 환경개선부담금, 교통유발부담금 등은 관리비 외에 실비 정산하는 것으로 명시되어 있고, 위 내역서의 기재에 비추어 보아도 임차인들이 부담하기로 한 항목들이 이 사건 금액의 사용 내역에 포함되어있지 않다. 즉, 원고는 이 사건 제1 부동산의 임차인들이 부담하여야 하는 비용은 이 사건 금액 외에 별도로 지급받아 왔다(피고도 원고가 이 사건 제1 부동산의 임차인들로부터 전기료, 수도료, 정화조 청소비 등을 별도로 수령한 사실을 인정하고 있다).

라) 원고는 이 사건 금액을 실질 임대료로 취급하여 소득세법상 임대소득 및 부가가치세법상 과세표준으로 신고하고, 관련 세금을 납부하였다.

○ 별지 2를 이 판결의 별지 2로 교체한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고, 이 사건 처분을 취소한다.