임대료 등 환산가액으로 결정한 증여재산가액의 적법 여부

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2022. 8. 17. 원고에게 한 증여세 과세미달 결정을 취소한다.¹⁾

이 유

1. 처분의 경위

   가. 원고는 2021. 7. 26. 어머니인 김ㅇㅇ로부터 서울 영ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ*가 1** 외

2필지 지상 ‘ㅇㅇㅇㅇㅇ’ 오피스텔 제302호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 증여

받고, 같은 날 이 사건 오피스텔에 관하여 원고 앞으로 위 증여를 원인으로 한 소유권

이전등기를 마쳤다.

   나. 원고는 2021. 10. 7.²⁾ 이 사건 오피스텔의 시가를 위 건물 5층에 위치한 오피

스텔(이하 ‘비교 오피스텔’이라 한다)의 매매가액 262,000,000원으로 평가한 다음, 위

증여재산가액에서 이 사건 오피스텔에 관한 임대차보증금채무액 240,000,000원을 공제

하고 나면 증여세 과세가액이 직계존속으로부터의 증여에 따른 증여재산공제액에 미달하여

신고ㆍ납부할 세액이 없다는 취지의 증여세 과세표준 신고를 하였다.

다. 피고는 비교 오피스텔의 매매가액은 2018. 10. 4. 이루어진 거래에 관한 것이어서

이 사건 오피스텔의 시가로 인정할 수 없고 그 시가를 산정하기 어렵다는 이유로, 상속세

및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제61조 제5항, 같은 법 시행령 제50조 제7항에

따른 임대료 등의 환산가액 240,000,000원을 증여재산가액으로 하여, 2022. 8. 17.

원고에게 증여세 과세미달 결정을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 대하여 2022. 10. 13. 이의신청을 거쳐 2023. 3. 15. 조세

심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2024. 3. 7. 심판청구를 기각하였다.

   마. 한편 주식회사 감정평가법인 ㅇㅇ은 2023. 3. 20. 원고의 의뢰를 받고 이 사건

오피스텔의 2021. 7. 26. 당시 시가를 293,000,000원으로 평가하였다(이하 ‘이 사건

감정평가’라 하고, 그 감정평가액을 ‘이 사건 감정가액’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

  별지 기재와 같다

3. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

1) 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제4항은 상증세법 제60조 제1항, 제2항에서 규정

하고 있는 시가에 대한 예시적 규정에 불과하다. 2) 비교 오피스텔의 매매가액은 상증

세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 기간(평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고

일까지) 전에 발생한 것이기는 하나, 이 사건 오피스텔의 객관적 교환가치를 반영하고

있으므로, 비교 오피스텔의 매매가액을 시가로 보아야 한다.

 3) 이 사건 감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 정한 증여세의 평가기간

및 법정결정기한 후에 이루어진 소급감정에 의한 것이기는 하나, 공정한 감정기관에

의하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것이므로, 비교 오피스텔의 매매가액을

시가로 인정할 수 없다고 하더라도 이 사건 감정가액을 시가로 보아야 한다.

   4) 그럼에도 피고는 이 사건 오피스텔에 관하여 시가를 산정하기 어렵다는 이유로

상증세법상 보충적 평가방법에 따라 이 사건 오피스텔의 증여재산가액을 산정하였으므로,

이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다

나. 판단

 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 비교 오피스텔의

매매가액 또는 이 사건 감정가액이 상증세법 제60조 제1항, 제2항에서 정한 시가에 해당

한다고 보기 어려우므로, 피고가 상증세법 제60조 제3항에 따라 보충적 평가방법에 따라

이 사건 오피스텔의 증여재산가액을 산정한 것이 위법하다고 볼 수 없다.

   1) 비교 오피스텔의 매매가액은 2018. 10. 4. 이루어진 거래에 관한 것으로, ‘평가

기준일(증여일, 2021. 7. 26.) 전 6개월부터 평가기간 이내의 증여세 과세표준 신고일

(2021. 10. 7.)까지’의 가액이 아니므로, 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 시가

에 해당하지 않는다.

이 사건 감정가액 역시 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지) 및 법정

결정기한(증여세 신고기한으로부터 6개월이 경과한 2022. 4. 30.까지)이 지난 2023. 3.

20. 이루어진 소급감정에 따른 것이므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 정한 시가에

해당하지 않는다.

   2) 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는

재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하고, 시가란 원칙적으로

정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리

적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도

시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라고 하여도 달라지지 않기는 하다

(대법원 2024. 4. 12. 선고 2020두54265 판결 등 참조). 그러나 상증세법 시행령 제49조

제4항에서 과세대상인 당해 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액을 시가로 보도록 규정한 것은 상증세법 제60조 제2항이 예정하고 있는 시가의 범위를

구체화ㆍ명확화한 것으로서 그 비교대상이 되는 다른 재산의 범위를 면적ㆍ위치ㆍ용도 등

구체적인 기준을 정하여 한정하고 있고(대법원2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 등

참조), 그 위임에 따른 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 공동주택가격이 있는

공동주택의 경우에 적용되는 기준을 별도로 정하고 있으며, 상증세법 시행령 제49조

제4항에 해당하지 않는 경우에도 ‘해당 재산’ 의 시가를 반영하는 ‘다른 재산’의 가액이

있다면 거래사례비교법에 의한 소급감정 등을 통하여 그 감정가액을 ‘해당 재산’의 시가로

인정할 수 있음을 고려할 때, 상증세법 시행령 제49조 제4항에 해당하지 않는 ‘다른 재산’

의 가액을 곧바로 ‘해당 재산’의 시가로 인정하는 데에는 신중할 필요가 있다.

 나아가 살피더라도, ① 비교 오피스텔이 매매된 시점은 이 사건 오피스텔의 증여와는

적지 않은 시간적 간격(약 2년 9개월)이 있는 점, ② 비교 오피스텔의 매매가 불특정

다수인 사이에 자유롭게 이루어졌음을 뒷받침할 만한 객관적인 자료가 없는 점, ③비교

오피스텔의 매매가 거래사례비교법이 적용된 이 사건 감정평가에서 거래사례로 선정되지

않은 점 등을 고려할 때, 비교 오피스텔의 매매가액이 증여일 당시 이 사건 오피스텔의

객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 보기 어렵다.

   3) 그리고 ① 이 사건 감정평가는 증여일로부터 약 1년 6개월이 지난 2023. 3. 20.

실시된 실지조사에 따른 것으로, 아파트 매매가격지수 상승률에 따른 시점수정이 이루

어졌다고 하나 증여일 이후 주위환경의 변화 등 이 사건 오피스텔의 가격 변동을 불러

일으킬 만한 사정이 있어 정확한 감정이 어려웠을 가능성을 배제하기 어려운 점, ② 이

사건 감정평가는 원고의 의뢰에 따라 실시된 사감정으로, 평가심의위원회의 심의 등 그

감정가액의 적정성을 검토하는 절차를 거친 바 없는 점, ③ 원고로서는 이 사건 감정

가액이 이 사건 오피스텔의 증여재산가액으로 인정될 경우, 취득가액을 실지거래가액으로

산정함에 따라 어머니인 김ㅇㅇ의 부담부증여에 따른 양도소득세가 줄어들 뿐만 아니라

(소득세법 시행령 제159조 제1항 참조), 추후 양도 시 취득가액이 높게 산정되어 자신이

부담할 양도소득세가 줄어드는 이점이 있는 반면(소득세법 시행령 제163조 제9항 참조),

직계존속으로부터의 증여에 따른 증여재산공제가 적용되어 원고가 추가로 납부하여야 할

증여세가 많다고 보이지는 않는 점 등을 고려할 때, 이 사건 감정가액 역시 증여일 당시

이 사건 오피스텔의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수도 없다.

4. 결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.