사실관계
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판단 결과
자
핵심 쟁점
- 임차인이 임대차 종료 후 임차주택 점유를 상실한 경우에도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있는지 여부
- 주택도시보증공사가 보증금반환보증계약에 따라 임차인에게 임대차보증금 상당액을 지급한 경우를 주택임대차보호법 제3조의3 제1항의 ‘보증금이 반환되지 아니한 경우’로 볼 수 있는지 여부
- 신청인이 임차권을 상실하였다는 이유만으로 임차권등기명령 신청을 불허한 원심 판단의 적법성
판례 포인트
- 임대차 종료 후 임차인이 임차주택 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령 신청이 가능하다.
- 보증금반환보증계약에 따른 주택도시보증공사의 지급은 임대인을 대신한 임대차보증금 반환이 아니라 보증의무 이행으로 보아야 한다.
- 임대인으로부터 보증금이 반환되지 않았다면 보증기관으로부터 보증금 상당액을 지급받았더라도 주택임대차보호법 제3조의3 제1항의 요건은 충족될 수 있다.
- 임차권등기명령 신청의 허용 여부를 판단할 때 단순히 임차권 상실 여부만을 이유로 배척해서는 안 된다.
- 대법원은 원심결정에 주택임차권등기명령 요건에 관한 법리오해가 있다고 보아 파기환송하였다.
자주 묻는 질문
임차인이 임대차 종료 후 집에서 퇴거했어도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
대법원은 임대차가 끝난 뒤 임차인이 임차주택에 대한 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서도 신청인은 퇴거한 상태였지만 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 점이 중요하게 판단되었습니다.
HUG 보증금반환보증으로 보증금을 받았어도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
대법원은 주택도시보증공사가 보증금반환보증계약에 따라 임차인에게 임대차보증금 상당액을 지급했더라도, 이는 임대인을 대신해 보증금을 반환한 것이 아니라고 판단했습니다. 따라서 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 이상 주택임대차보호법상 ‘보증금이 반환되지 아니한 경우’에 해당한다고 보았습니다.
임차권등기가 말소된 뒤에도 다시 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
이 사건에서 신청인은 임차권등기를 마친 뒤 퇴거했고, 이후 주택도시보증공사로부터 보증금 상당액을 지급받은 다음 임차권등기를 말소했습니다. 대법원은 그래도 임대인으로부터 보증금을 반환받은 것은 아니므로 다시 임차권등기명령 신청이 허용되어야 한다고 판단했습니다.
대법원 2024마8598 결정에서 원심이 파기된 이유는 무엇인가요?
원심은 신청인이 이 사건 주택에 관한 임차권을 상실했다는 이유만으로 임차권등기명령 신청을 허용하지 않았습니다. 그러나 대법원은 임차인이 점유를 상실했거나 HUG로부터 보증금 상당액을 받았더라도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못했다면 신청할 수 있다고 보았습니다. 그래서 원심에 주택임차권등기명령 요건에 관한 법리오해가 있다고 보아 파기환송했습니다.
주택임대차보호법상 ‘보증금이 반환되지 아니한 경우’에는 HUG 보증금 지급도 포함되나요?
대법원은 HUG가 보증금반환보증계약에 따라 지급한 금액은 보증계약상 의무 이행일 뿐, 임대인의 보증금 반환이 아니라고 보았습니다. 따라서 임대인으로부터 직접 임대차보증금을 반환받지 못했다면 여전히 ‘보증금이 반환되지 아니한 경우’에 해당한다고 판단했습니다.
판결 내용
주택임차권등기
【판시사항】
임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청할 수 있는지 여부(적극) 및 주택도시보증공사가 임차인과 체결한 보증금반환보증계약에 따라 임차인에게 임대차보증금 상당액을 지급하였다고 하더라도 이는 여전히 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 정한 ‘보증금이 반환되지 아니한 경우’에 해당하는지 여부(적극)
【참조조문】
【참조판례】
대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 62262 판결
【전문】
【신청인, 재항고인】
신청인 (소송대리인 변호사 임영호)
【피신청인, 상대방】
피신청인
【원심결정】
서울중앙지법 2024. 12. 2. 자 2024라1062 결정
【주 문】
원심결정을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】
재항고이유를 판단한다.
1. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다(대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 62262 판결 취지 참조). 나아가 주택도시보증공사가 임차인과 체결한 보증금반환보증계약에 따라 임차인에게 임대차보증금 상당액을 지급하였다고 하더라도, 이는 임대인을 대신하여 임대차보증금을 반환한 것이 아니라 임차인과의 보증금반환보증계약에 따른 보증의무를 이행한 것에 불과하므로, 여전히 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 정한 ‘보증금이 반환되지 아니한 경우’에 해당한다.
2. 원심결정 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 신청인은 2019. 2. 26. 피신청인으로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 3억 5,000만 원에 임차하고 2019. 3. 4. 이 사건 주택을 인도받았다.
나. 신청인은 임대차기간이 종료된 이후 2021. 4. 2. 서울중앙지방법원 2021카임30084호로 임차권등기명령을 받아 이 사건 주택에 관하여 임차권등기를 마친 후 2021. 4. 29.경 이 사건 주택에서 퇴거하였다.
다. 신청인은 2021. 5. 6. 주택도시보증공사와 체결한 보증금반환보증계약에 따라 주택도시보증공사로부터 임대차보증금 전액 상당을 지급받았고, 2021. 5. 14. 위 임차권등기의 집행 해제를 신청하여 위 임차권등기가 말소되었다.
라. 신청인은 다시 이 사건 주택에 관하여 임차권등기명령 신청을 하였으나, 원심이 이를 허용하지 않자 이 사건 재항고를 제기하였다.
3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 임차인인 신청인이 주택도시보증공사로부터 보증금반환보증계약에 따라 임대차보증금 상당액을 지급받았다고 하더라도 이는 보증금반환보증계약에 따른 보증의무를 이행받은 것에 불과하고, 임대인인 피신청인으로부터 임대차보증금을 반환받은 것이 아니므로, 여전히 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 정한 ‘임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우’에 해당한다. 따라서 신청인으로서는 이 사건 주택에 관한 임차권등기명령을 신청할 수 있고 위 신청은 허용되어야 한다.
그런데도 원심은 신청인이 이 사건 주택에 관한 임차권을 상실하였다는 이유만으로 신청인의 주택임차권등기명령 신청을 허용하지 않았다. 이러한 원심결정에는 주택임대차보호법에서 정한 주택임차권등기명령의 요건에 관한 법리를 오해하여 재판에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 그러므로 나머지 재항고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.