사실관계
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판단 결과
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핵심 쟁점
- 건물공부상 근린생활시설인 이 사건 건물 1층 101호를 실제 용도에 따라 주택으로 볼 수 있는지 여부
- 주택 해당 여부 판단에서 구조·기능·시설과 주거기능의 유지·관리 상태를 어떻게 평가할 것인지
- 101호가 주택으로 인정될 경우 이 사건 건물이 다가구주택에 해당하는지 여부
- 다가구주택에 해당하지 않는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는지 여부
- 2018년 귀속 양도소득세 부과처분의 적법성 여부
판례 포인트
- 주택 해당 여부는 건물공부상의 용도구분이 아니라 실제 용도가 사실상 주거에 공하는지에 따라 판단한다.
- 일시적으로 다른 용도로 사용되더라도 구조·기능·시설이 주거용에 적합하고 주거기능이 유지되어 언제든지 주택으로 사용할 수 있으면 주택으로 본다.
- 매매계약서, 감정평가서, 개별주택가격 기록, 임차인의 주민등록 및 임대차계약서상 구조 기재는 실제 주거용 사용 여부를 판단하는 자료가 될 수 있다.
- 건물공부상 제1종 근린생활시설이라는 사정만으로 주택성을 부정할 수 없다.
- 법원은 101호가 사실상 주거용으로 사용되는 주택에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 부정한 제1심 판단을 유지하였다.
자주 묻는 질문
건물 공부상 근린생활시설이어도 실제 원룸처럼 쓰인 101호는 주택으로 보나요?
수원고등법원은 건물공부상 제1종 근린생활시설로 되어 있더라도 실제 용도가 사실상 주거에 제공되는지에 따라 주택 여부를 판단해야 한다고 보았습니다. 이 사건 101호는 방, 주방, 욕실 구조가 확인되고 임차인 전입신고도 있었으며, 주거기능이 유지되어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라고 판단되었습니다.
다가구주택 요건을 넘는 건물에는 1세대 1주택 비과세가 적용되나요?
이 사건에서는 주택으로 사용되는 부분이 3개 층을 초과하여 다가구주택에 해당하지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 원고가 주장한 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다고 판단했고, 양도소득세 부과처분 취소 청구는 받아들여지지 않았습니다.
임차인의 전입신고는 건물이 주택인지 판단할 때 증거가 되나요?
법원은 101호에 대해 2017년 3월경부터 2018년 11월경까지 여러 임차인이 주민등록을 마친 점을 주택 판단의 사정으로 보았습니다. 전입신고만으로 단정한 것은 아니고, 원룸형 주거시설이라는 계약서와 감정평가서 기재, 방·주방·욕실 구조 등과 함께 종합해 판단했습니다.
개별주택가격 산정에서 전체 연면적이 주거용으로 기록된 점은 비과세 판단에 영향을 주나요?
이 사건에서 법원은 개별주택가격이 2016년 4월 29일부터 전체 연면적 347.33㎡ 모두 주거용 면적으로 기록된 점을 고려했습니다. 이는 1층 101호가 실제로 주거용으로 사용될 수 있는 상태였다는 여러 사정 중 하나로 평가되었습니다.
수원고등법원 2024누14322 사건에서 항소심 결론은 무엇인가요?
수원고등법원은 2025년 7월 16일 원고의 항소를 기각했습니다. 제1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아, 2018년 귀속 양도소득세 부과처분을 취소해 달라는 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
판결 내용
- 양도
- 수원고등법원2024누14322
- 귀속년도 : 2018
- 심급 : 2심
- 등록일자 : 2025.11.19.
- 생산일자 : 2025.07.16.
- 진행상태 : 진행중
요지
이 사건 건물의 개별주택가격이 전체 연면적에 대하여 모두 주거용 면적인 것으로 기록된 점, 이전 세입자가 전입신고 등을 한 점에 비추어 다가구주택에 해당되지 않는바 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없음
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
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원고, 항소인 AAA
피고, 피항소인 BBB세무서장
변 론 종 결 2025. 6. 11.
판 결 선 고 2025. 7. 16.
주 문
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
제1심판결을 취소한다. 피고가 2023. 1. 6. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세***원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.
이 유
1. 제1심판결의 인용
원고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 아니하고, 제출된 증거를 모두살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다. 이에 이 법원이 이사건에 관하여 설시할 이유는 아래와 같이 일부 내용을 수정하는 것 외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라이를 그대로 인용한다.
○ 제1심판결 제4면 제3행부터 제15행까지를 아래와 같이 고친다.
『 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가
주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4.28. 선고 2004두14960 판결, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304 판결 등 참조).
2) 갑 제4, 5호증, 을 제1, 4, 6, 7호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 적어도 이 사건 건물 1층 중 101호의경우 비록 건물공부상 제1종 근린생활시설로 되어 있기는 하나 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 주택에 해당한다고 봄이 타당하다(구 소득세법 제88조 제7호 전문).
① 이 사건 건물 1층 전체가 건물공부상 근린생활시설로 되어 있는데, 원고는1층에 칸막이 시설을 하고 101호와 102호로 구분하여 이를 별도로 임대하여 왔다.
② 원고 부부와 박명호 사이에 2018. 3. 29. 작성된 이 사건 건물에 관한 매매
계약서에는 ‘1층이 원룸 2가구로 꾸며져 사용중’이라고 기재되어 있고, 원고의 의뢰로2018. 6. 29. 작성된 감정평가서에도 이 사건 건물 1층 현황이 사무실 및 원룸형 주거시설로 기재되어 있다. 또한 이 사건 건물의 개별주택 가격도 2016. 4. 29.부터 전체연면적 347.33㎡가 모두 주거용 면적인 것으로 기록되어 있다.
③ 특히 이 사건 건물 1층 중 101호는 2017. 3.경부터 2018. 11.경까지 총 5회에 걸쳐 임차인들이 주민등록을 마친 것으로 나타난다. 위 임차인들 중 ccc은
2017. 8. 20. 101호를 보증금 2,000만 원, 월 차임 40만 원에 임차하면서 상가건물 임대차보호법 제10조의8과는 달리 2기 이상 차임 연체시 계약을 해지할 수 있는 것으로약정하였다.
④ 나아가 101호 임차인 중 ddd의 임대차계약서에는 임대할 부분이 ‘방1,주방, 욕실’의 구조로 되어 있다고 기재되어 있다. 여기에 앞서 본 사정들을 더하여 보면 적어도 101호는 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있다고 판단된다. 이에 관하여 원고는 ‘위 ddd에게 101호를 사무실용으로 사용할 것을 조건으로임대하였으므로, 101호는 근린생활시설로 보아야 한다’는 취지로 주장한다. 그러나 원고가 101호를 ddd에게 임대하면서 원룸 형태가 아닌 사무실용으로 개조하여 임대하였다는 등의 정황이 보이지 않는 이상, 101호는 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있다고 봄이 상당한바, 앞서 본 법리에 따라 주택으로 보아야 한다.』
2. 결론
제1심판결은 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.