부동산 컨설팅 비용이 양도가액에서 차감될 수 있는지 여부

상세내용

사 건 (인천)2025누10289 양도소득세부과처분취소

원고, 항소인 AAA

피고, 피항소인 인천세무서장

제 1 심 판 결 인천지방법원 2025. 8. 22. 선고 2025구단50050 판결

변 론 종 결 2026. 3. 18.

판 결 선 고 2026. 4. 22.

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다.

피고가 2023. 12. 26. 원고에 대하여 한 2023년도 귀속분 양도소득세 94,534,510원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 이 판결에서 설시할 이유는 제1심판결의 이유 중 일부를 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰는 이외에는 제1심판결의 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이 판결의 이유로 인용한다(갑 제16 내지 25호증의 각 기재 등 원고가 이 법원에 이르기까지 제출한 증거들과 원고 주장의 사정들을 모두 고려하더라도, 이 사건 처분이 위법하다는 취지의 원고의 주장은 이를 받아들일 수 없다).

2. 고쳐 쓰는 부분

가. 제1심판결문 제3쪽 제19행의 “따라서 218,374,082원” 부분을 “따라서 218,374,082원(이하 ‘이 사건 비용’이라 한다)”으로 고쳐 쓴다.

나. 제1심판결문 제4쪽 제2행부터 제14쪽 제4행까지 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다.

【 나. 관련 법리

1) 소득세법 제97조 제1항, 구 소득세법 시행령(2025. 12. 30. 대통령령 제35947호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제163조, 구 소득세법 시행규칙(2026. 1. 2. 재정경제부령 제1호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행규칙’이라 한다) 제79조는 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여 규정하고 있다. 소득세법 제97조 제1항은 양도소득의 필요경비 계산에 대해 ‘필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.’고 규정하면서 필요경비를 3가지(취득가액, 자본적 지출액, 양도비)로 한정하고 있고, 소득세법의 위임에 따른 구 소득세법 시행령과 구 소득세법 시행규칙에서는 위 3가지 필요경비의 내용을 구체적으로 열거하고 있다. 조세법률주의의 원칙상 비과세요건 또는 조세감면요건도 이를 엄격하게 해석하여야 한다는 원칙(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조) 등에 따라 위와 같은 관련법령의 규정을 살펴보면, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 위 법령의 규정에 열거되어 있는 항목에 한정되어 있음이 분명하므로, 위 규정은 한정적 열거 조항으로 판단된다.

2) 한편 소득세법 제97조 제1항 제3호는 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고, 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 양도비 등의 하나로 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ‘소개비’를 규정하고 있다. 소득세법령이 ‘소개비’의 의미를 명시적으로 규정하고 있지는 않으나, ‘소개’의 사전적인 의미, ‘소개비’가 양도소득의 필요경비 중 하나로 규정되어 있는 점, 양도소득의 필요경비는 양도가액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것으로[구 소득세법(2024. 12. 31. 법률 제20615호로 개정되기 전의 것) 제118조, 제27조 제1항], 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용이라할 것인 점(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017두51310 판결 등 참조) 등을 고려하면, 부동산 양도에 있어 필요경비로 인정되는 ‘소개비’는 잠재적 매수자에 대해 부동산의 매도계획, 입지조건 및 향후 개발가능성 등을 설명하고 매수를 유도하기 위하여 지출하는 비용을 의미하는 것으로 해석함이 타당할 것이다.

다. 판단

앞서 인정한 사실과 증거들에다가 갑 제3호증의 1 내지 3, 을 제1, 4 내지 8호증(가지번호가 있는 것은 가지번호 생략)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 볼 때 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 등을 종합해 보면, 원고가 이 법원에 이르기까지 제출한 증거들과 원고 주장의 사정들을 모두 고려하더라도, 이 사건 비용은 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에 정한 ‘소개비’에 해당한다고 인정하기 어렵다. 따라서 그와 다른 전제에 기초한 원고의 주장은 이유 없다.

1) 이 사건 용역계약은 2022. 2. 10. 자 중개용역약정의 변경계약으로, 2022. 2. 10. 자 중개용역약정 및 이 사건 용역계약의 주요 내용은 아래와 같다.

◎ 최초 2022. 2. 10. 자 중개용역약정(갑 제3호증의 1)

1. 을(BBB)과 병(CCC)은 상기 물건(이 사건 토지)을 평당 140만원으로 매도할 수 있도록 매수인을 중개하고 양도양수에 문제가 발생하지 않도록 인허가 및 법률 등 일체의 중개용역1)을 제공한다. 2. 상기 1항의 결과 양도계약이 체결되면 중개용역2) 보수로 갑(원고 등 7인)은 을과 병에게 합하여 평당 15만원(부가가치세 포함)을 지급하기로 한다. 3. 약정한 용역 보수는 매매계약에 따른 양도금액을 수령할 때마다 수령한 비율에 따라 지급하기로 하고 을과 병은 세금계산서를 갑에게 발급하여야 한다.

◎ 수정 2022. 2. 10. 자 중개용역약정(갑 제3호증의 2)

1. 갑(원고 등 7인)은 평당 140만원에 대한 양도소득세 등을 납부한다.

2. 을(BBB)과 병(CCC)은 지급받은 용역비 보수에 따라 추가되는 양도소득세 등을 부담하여야 한다.

3. 약정한 용역비 보수 중 2항의 양도소득세 등은 잔금 수령시 공제하고 지급한다.

◎ 2023. 5. 31. 자 이 사건 용역계약(갑 제3호증의 3)

1. 을(엘케이홀딩스 대표: BBB)과 병(한국자동차성능센터 대표: CCC)은 상기 물건(이 사건 토지)을 평당 140만원으로 신속히 매도할 수 있도록 매수인을 중개하며, 양도양수에 문제가 발생하지 않도록 일체의 중개용역을 제공한다.

1) 당초 ‘컨설팅’이라고 인쇄되어 있었으나, 수기로 ‘중개용역‘으로 수정되었다.

2) 당초 ‘용역컨설팅’이라고 인쇄되어 있었으나, 수기로 ‘중개용역‘으로 수정되었다.

2. 상기 1항의 결과로 매매계약 체결시 용역컨설팅 보수로서 갑(원고 등 7인)은 을과 병에게 총 1,528,618,575원(부가세 포함)을 을과 병이 지정한 계좌로 지급하기로 약정한다.

3. 약정한 용역컨설팅 보수는 매매계약에 따른 양도금액을 수령할 때마다 수령한 비율에 따라 지급하기로 하고 을과 병은 세금계산서를 갑에게 발급하여야 한다.

위와 같이 이 사건 용역계약에는 BBB 등이 수행할 ‘일체의 중개용역’의 내용 등을 구체적으로 명시하지 아니하였지만, 위 최초 중개용역약정에서는 ‘인허가 및 법률 등 일체의 중개용역’을 제공한다는 내용을 포함하고 있다.

2) 원고는 이 사건에서 BBB 내지 CCC가 수행하였다고 주장하는 용역에는 이 사건 토지의 매매를 위한 매수인의 알선․소개 및 중개만이 아니라, ‘이 사건 토지 내의 맹지에 대한 소유권 확보, 이 사건 토지 인근 도로개설 예정지를 이 사건 토지 매수인인 기아에게 이 사건 토지와 함께 일괄하여 매매하는 역할 및 이 사건 토지를 사용하기 위하여 필요한 토지사용승낙서 및 도시계획시설 결정동의서를 제공하는 역할’ 등이 포함되었다고 주장하고 있다. 그러나 원고 주장의 위와 같은 역할들은 이 사건 토지의 가치를 높이기 위한 여러 가지 노력 등을 포괄하는 이른바 ‘컨설팅 용역’으로 판단되고, 이 사건 토지의 매매와 관련된 ‘소개’의 통상적인 범위를 의미를 벗어나는 역할들로 보인다. 따라서 설령 BBB 등이 원고 주장의 위와 같은 역할들을 모두 수행하였다고 하더라도, 그러한 사정들은 이 사건 비용을 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에 정한 ‘소개비’에 해당하는 것으로 인정할 근거로 삼기는 어렵다.

3) 이 사건 매매계약 당시 작성된 계약서에는 BBB의 처로서 ‘송도#0000공인중개사사무소’를 운영하는 DDD가 원고 등 7인의 중개인으로 서명날인을 하였고, DDD는 2002. 6. 10. 원고 등 7인 중 1인인 김중섭에게 공급가액 100,437,500원, 세액 10,043,750원의 세금계산서 등을 발급받은 사실을 인정할 수 있으므로, 원고 등 7인은 이 사건 토지의 매매와 관련된 중개수수료 명목의 금원을 이 사건 비용과는 별도로 DDD에게 지급한 것으로 보인다.

4) 양도소득의 필요경비는 양도가액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것으로 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용이어야 한다. 그런데, 이 사건 매매계약의 체결 경위와 그 구체적 내용, 이 사건 토지의 매매대금 및 DDD에게 지급된 것으로 보이는 중개수수료 등을 감안해 보면, 다른 납세의무자가 통상적으로 이 사건 비용이 포함된 원고 주장의 위 1,528,618,575원을 이 사건 토지의 매매에 일반적으로 용인되는 통상적인 ‘소개비’ 명목으로 지급할 것으로 기대하기는 어렵다고 판단된다. 】

3. 결론

그렇다면, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.