부당이득금

【전문】

【원 고】

원고 (소송대리인 법무법인 명륜, 담당변호사 김형우 외 1인

【피 고】

서울주택도시공사 (대표자 사장 김헌동, 소송대리인 법무법인 평천, 담당변호사 피영현)

【변론종결】

2025. 3. 6.

【주 문】

 
1.  피고는 원고에게 654,734,065원 및 이에 대하여 2024. 6. 7.부터 2025. 3. 6.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
2.  소송비용은 피고가 부담한다.
 
3.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

주문과 같다.

【이 유】

1. 기초사실
 
가.  국토해양부장관은 2011. 12. 8. 서울 강동구 ○○동, △△동, □□동 일대를 서울○○△△ 공공주택지구(이하 ‘(택지지구명 생략)’라 한다)로 지정하였고, 피고를 (택지지구명 생략) 공공주택사업의 시행자로 지정하였다.
 
나.  서울특별시장은 2019. 12. 27. 서울 중랑구 ◇◇동 (지번 생략) 일대를 ◇◇4 공공주택지구(이하 ‘◇◇4지구’라 한다)로 지정·고시하였고(서울특별시 고시 제2019-435호), 피고를 ◇◇4지구 공공주택사업의 시행자로 지정하였다.
 
다.  피고는 2020. 10. 30. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제78조 제1항, 토지보상법 시행령 제40조에 따라 ◇◇4지구 이주대책 등을 공고하였다(이하 ‘이 사건 공고’라 한다).
이 사건 공고에는 2018. 8. 5.부터 협의계약체결일까지 계속하여 ◇◇4지구 내 자기 토지상 주거용 건축물을 소유하고 거주한 자로서 피고와 협의계약을 체결하고 자진이주한 자에게 피고가 ◇◇4지구 265㎡ 이하의 점포겸용 단독택지를 공급받을 수 있는 권리를 부여하되, ◇◇4지구 내 토지이용계획상 단독택지가 없는 관계로 (택지지구명 생략) 내 점포겸용 단독택지를 공급한다는 내용이 포함되어 있었다.
 
라.  피고는 2022. 10. 12. (택지지구명 생략) 내에 위치한 단독주택용지 7필지(1필지당 270㎡, 이하 ‘이 사건 각 이주자택지’라 한다)를 이 사건 공고에 의해 선정된 이주대책대상자들에게 특별공급하기로 하였다. 이 사건 각 이주자택지의 분양단가는 기준면적인 265㎡이하의 면적분에 대해서는 각 택지의 감정가격에서 생활기본시설 설치비(358,205원/㎡)를 차감한 금액으로, 265㎡ 초과 면적분에 대해서는 각 택지의 감정가격으로 산정하기로 하였다.
 
마.  피고는 2022. 11. 8. 이주대책대상자로 선정된 원고와 사이에 (택지지구명 생략) 단독주택용지 4-2 270㎡를 1,303,670,000원에 분양하기로 하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다(이 사건 분양계약의 분양대금은 감정가격 5,180,000원/㎡, 생활기본시설 설치비용 358,205원/㎡ 등을 기초로 하여 산정되었다). 원고는 위 분양계약에 따라 피고에게 계약 당일 계약금 130,367,000원, 2023. 5. 17. 잔금 1,173,303,000원을 지급하여 분양대금을 완납하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 16호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고 주장의 요지
토지보상법 제78조 제1항, 제4항의 내용, 이주대책의 취지, 관련 대법원 판결들에 의하면 사업시행자는 택지를 특별공급하는 경우 이주대책대상자들에게 택지조성원가만을 부담시킬 수 있고 생활기본시설 설치비용을 이주대책대상자들에게 전가할 수 없으므로, 피고는 이주대책대상자인 원고에게 택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금원만을 ‘정당한 분양대금’으로 요구할 수 있다. 그런데 피고는 이 사건 분양계약에 따른 분양대금을 택지조성원가가 아닌 감정가격을 기준으로 산정하였고 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 일부 포함함으로써 원고가 이미 납부한 분양대금과 정당한 분양대금 차액 상당의 이익을 법률상 원인 없이 얻었고, 원고는 같은 금액 상당의 손해를 입었다. 따라서 피고는 부당이득반환으로 원고에게 원고가 납부한 분양대금 중 정당한 분양대금을 넘는 부분에 해당하는 금원 및 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 부당이득반환청구에 관한 판단
가. 부당이득반환의무의 발생
1) 토지보상법 제78조에 의하면, 사업시행자는 이주대책대상자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 하고(제1항), 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담하도록 되어 있다(제4항). 그리고 토지보상법 시행령 제40조 제2항 단서에 의하면, 사업시행자가 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우에는 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다. 위 각 규정을 종합하면, 사업시행자가 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급(이하 ‘특별공급’이라 한다)하는 것도 토지보상법 제78조 제1항의 위임에 근거하여 사업시행자가 선택할 수 있는 이주대책의 한 방법이므로, 특별공급의 경우에도 이주정착지를 제공하는 경우와 마찬가지로 사업시행자의 부담으로 같은 조 제4항에 정한 생활기본시설을 설치하여 이주대책대상자에게 제공하여야 한다고 봄이 상당하다. 따라서 만일 이주대책대상자들과 사업시행자 또는 그의 알선에 의한 공급자에 의하여 체결된 택지 또는 주택에 관한 특별공급계약에서 토지보상법 제78조 제4항에 규정된 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킴으로써 이주대책대상자들이 생활기본시설 설치비용까지 사업시행자 등에게 지급하게 되었다면, 사업시행자가 직접 택지 또는 주택을 특별공급한 경우에는 특별공급계약 중 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 포함시킨 부분이 강행법규인 위 조항에 위배되어 무효이고, 사업시행자의 알선에 의하여 다른 공급자가 택지 또는 주택을 공급한 경우에는 사업시행자가 위 규정에 따라 부담하여야 할 생활기본시설 설치비용에 해당하는 금액의 지출을 면하게 되어, 결국 사업시행자는 법률상 원인 없이 생활기본시설 설치비용 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 이주대책대상자들이 같은 금액 상당의 손해를 입게 된 것이므로, 사업시행자는 그 금액을 부당이득으로 이주대책대상자들에게 반환할 의무가 있다(대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096 전원합의체 판결 등 참조).
2) 원고가 피고와 사이에 이 사건 분양계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 분양계약에서 정한 분양대금에 토지보상법 제78조 제4항에 규정된 생활기본시설 설치비용이 포함되어 있다면 그 부분은 강행법규에 반하여 무효이고, 사업시행자인 피고는 법률상 원인 없이 위 생활기본시설 설치비용 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고는 같은 금액 상당의 손해를 입게 된 것이므로, 피고는 이 사건 분양계약의 수분양자인 원고에게 위 생활기본시설 설치비용 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
나. 부당이득반환의 범위
1) 쟁점의 정리
이 사건 이주자택지 중 공급한도인 265㎡을 초과하는 부분은 이주대책이 아니라 일반수분양자에게 공급한 것과 마찬가지이므로 위 부분에 대해서는 감정가격으로 분양대금을 계산하는 것이 타당하다는 점에 대하여 당사자 사이에 다툼이 없다. 한편 이 사건 이주자택지 중 265㎡ 이하 부분에 관하여 생활기본시설 설치비용이 공제되어야 한다는 점 역시 당사자 사이에 다툼이 없으나, 부당이득반환범위 산정의 요소가 되는 ‘정당한 분양대금’에 관하여 원고는 ‘택지조성원가’에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금원이, 피고는 ‘감정가격’에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금원이 정당한 분양대금이 되어야 한다고 주장한다.
2) 정당한 분양대금 산정의 기초가 되는 금원
앞서 든 증거들, 갑 제7, 9, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건에서 정당한 분양대금 산정의 기초가 되는 금원은 ‘택지조성원가’라고 봄이 타당하다.
가) 피고는 (택지지구명 생략)와 ◇◇4지구에 공공주택지구를 조성하는 사업의 시행자로서, 토지보상법 제78조, 토지보상법 시행령 제40조 제2항 및 제41조의2 등에 근거하여 원고에게 이주자택지를 공급하였다. 앞에서 본 바와 같이 사업시행자의 이주대책 수립·실시의무를 정하고 있는 토지보상법 제78조 제1항 및 그 이주대책의 내용을 정하고 있는 동법 제78조 제4항 본문은 당사자의 합의 또는 사업시행자의 재량에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규이므로(위 2007다63089, 63096 전원합의체 판결 등 참조), 사업시행자가 자신이 부담하여야 하는 생활기본시설 설치비용을 이주대책대상자에게 전가하는 결과를 초래하는 분양계약을 체결하였다면 해당 부분에 관한 분양계약은 강행법규 위반으로 효력이 없고, 이주대책대상자에게 이를 부당이득으로 반환하여야 한다.
나) 대법원은 ‘택지조성원가(총 사업비)’에서 생활기본시설 설치비용을 차감한 액수를 정당한 분양대금으로 전제하고, 이주자택지에 대한 ‘실제 분양대금(특별공급분양가)’에서 위 정당한 분양대금을 공제하는 방식으로 부당이득액을 산정하여야 한다는 법리를 재차 판시하여 왔다(대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다43498 판결, 대법원 2013. 10. 24. 선고 2012다29878 판결, 대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다4770 판결, 대법원 2017. 10. 26. 선고 2015다205642 판결, 대법원 2021. 7. 8. 선고 2021다227858 판결, 대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다318192 판결 등 참조).
국민권익위원회는 2018. 12.경 국토교통부장관, 한국토지주택공사, 전국 시·도 도시 및 개발공사를 대상으로 이주자택지 공급가격을 ‘택지조성원가’ 기준으로 공급하도록 기준을 통일할 것을 권고하였다(갑 13호증). 국토교통부는 국민권익위원회의 권고에 따라, 이주자택지 공급시 ‘감정가격’에서 생활기본시설 설치비용을 차감하는 방식을 채택하였던 구 도시개발업무지침(2020. 2. 20. 훈령 제1279호로 개정되기 전의 것)을 개정하였고, 현행 도시개발업무지침(2020. 2. 20. 훈령 제1279호로 개정된 것)은 이주자택지 공급시 ‘택지조성원가’에서 생활기본시설 설치비용을 차감하는 방식을 채택하고 있다(위 지침 5-7-2). 따라서 피고의 내부 규정상 이주자택지 공급시 ‘감정가격’을 기준으로 공급가격을 산정할 것으로 규정되어 있다는 사정만으로는 앞에서 본 바와 같은 이주자택지 공급시 ‘감정가격’이 아닌 ‘택지조성원가’를 기준으로 하여야 한다고 선언한 법리를 배제할 수 없다고 봄이 타당하다.
다) 한국토지주택공사, 전국 시·도 도시 및 개발공사 등은 내부 규정으로 이주대책대상자에 대한 이주자택지 중 공급한도 이하 부분에 관한 분양대금 결정의 기초가 되는 금액을 ‘택지조성원가’로 명시하거나, 실무상 그와 같이 처리하고 있다.
라) 피고는 2018. 10.경 내부 보고결재 서류에서 (택지지구명 생략) 추정 택지조성원가를 산정하고, ‘기본 조성원가’에서 ‘생활기본시설 설치비’를 공제하는 방식으로 ‘이주자택지 단가’를 산정한 바 있다(갑 제12호증, 위 서류에 기재된 이주자택지 단가는 2,356,739원/㎡으로, 실제 이 사건 각 분양계약에서 적용된 이주자택지 중 공급한도인 265㎡ 이하 부분에 관한 분양대금 단가 4,821,795원/㎡과 상당한 차이가 있다).
3) 정당한 분양대금의 산정
(택지지구명 생략)의 택지조성원가가 2,714,431원/㎡[= 1,972,886,711,180원 ÷ 726,814㎡(유상 공급면적), 원 미만 버림]이고, 생활기본시설 설치비용은 363,352원/㎡[= 264,089,434,856원÷ 726,814(유상 공급면적)]인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제7호증의 2의 기재에 의하여 인정되므로, 이 사건 각 분양계약 중 265㎡ 이하 면적 부분의 정당한 분양대금은 택지조성원가(2,714,431원/㎡)에서 생활기본시설 설치비용(363,352원/㎡)을 공제한 2,351,079원/㎡(= 2,714,431원/㎡ - 363,352원/㎡)이다. 또한, 이 사건 각 분양계약 중 265㎡ 초과 면적 부분의 정당한 분양대금은 감정가격 단가(5,180,000원/㎡)와 같다.
이에 따라 원고의 정당한 분양대금을 계산하면 648,935,935원[= (265㎡ × 2,351,079원) + (5㎡ × 5,180,000원)]이다.
4) 소결론
피고가 원고로부터 분양대금으로 1,303,670,000원을 지급받았음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고가 정당한 분양대금을 초과하여 부당이득한 금액은 654,734,065원(= 1,303,670,000원 － 648,935,935원)이 된다.
따라서 피고는 원고에게 부당이득으로 654,734,065원 및 이에 대하여 피고가 민법 제749조 제2항에 따라 악의의 수익자로 간주되는 이 사건 소장 부본 송달일(대법원 2016. 8. 18. 선고 2016다4181 판결 등 참조)인 2024. 6. 7.부터 이 사건 2025. 3. 6.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일인 2025. 3. 6.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 
4.  결 론
원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.