이 사건 토지는 경제적 실질이 연속된 하나의 거래를 2개로 나누어 과세기간을 달리하여 조세감면을 부당하게 받으려는 목적으로 양도함

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2022. 2. 11. 원고에 대하여 한 양도소득세 151,535,270원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 ○○시 ○○○동 685-1 전 1,980㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유하고 있었는데, 2020. 7. 24. 이 사건 토지 중 1,980분의 1,100지분에 관하여 소외 문○○에게 610,000,000원에 양도하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 1 계약’이라 한다)을 체결하였고, 2021. 1. 6. 이 사건 토지 중 원고의 나머지 지분 전부인 1,980분의 880지분에 관하여 소외 안○○에게 490,000,000원에 양도하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 2 계약’ 이라 한다)을 체결하였다.

나. 원고는 이 사건 각 양도에 관하여 2020년 및 2021년 귀속 양도소득세를 각 신고하면서 조세특례제한법 제69조에 따른 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 각각 적용하여 신고하였다.

다. 피고는 원고에 대한 양도소득세를 조사한 후, 원고가 청구기간별 양도소득세 감면한도를 회피하기 위해 하나의 거래를 형식적으로 지분을 나누어 거래한 것으로 보고 이 사건 2 계약의 잔금지급일을 최종 양도시기로 보아 2022. 2. 11. 원고에게 2021년 귀속 양도소득세 151,535,270원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 하였으나 이의신청이 기각되었고, 다시 2022. 10. 24. 행정심판을 제기하였는데 조세심판원은 2023. 6. 13. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2, 3호증의 각기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장

이 사건 1 계약과 2 계약은 실질적으로 동일한 하나의 매매계약을 1과세기간 감면한도 회피 목적으로 그 과세시기를 달리하여 체결한 것이 아니라 별도의 계약임에도 이를 하나의 계약으로 보고 이 사건 처분을 한 것은 실질과세의 원칙 및 사적 자치의 원칙에 위배되는 위법한 처분이다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결 등 참조). 국세기본법 제14조(실질과세) 제3항은 ‘제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.’고 규정되어 있는바, 위와 같은 규정을 둔 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것이다.

2) 판단

앞서 든 증거들 및 갑 제3, 5호증, 을 제4, 5, 6, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 원고와 소외 문○○ 사이에 이 사건 토지 전체에 대하여 매매대금을 11억 원으로 정한 매매계약을 체결하면서 그 매수인 명의나 대금지급, 소유권이전등기만을 분할하여 양도하는 내용의 일괄계약을 체결하였다고 봄이 타당하고, 따라서 양도시기는 이 시간 토지의 최종 잔금 청산일인 2021. 1. 13.이라고 봄이 상당하므로, 이에 반하는 원고의 주장은 이유 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

① 이 사건 1 계약 특약사항에 ‘전체 면적을 11억에 매수하기로 하고 이번에 1100제곱미터를 6억 1천만원에 지분등기로 매수하고 2021. 1. 31.에 나머지 880제곱미터를 매매대금 4억 9천만원으로 등기이전하기로 한다. 매수인 명의 변경할 수 있다’라고 분명하게 약정하였다.

② 이 사건 2 계약서는 2021. 1. 6.자로 작성되었는데 880㎡에 관하여 매매대금 4억 9,000만 원으로 기재되어 있다. 이 사건 1 계약 매매대금은 6억 1,000만 원인바, 위 두 금액을 합하면 결국 11억 원으로 이는 이 사건 1 계약서 특약사항에 기재된 금액과 동일하고, 또한 2021. 1. 31.에 나머지 880㎡를 매매대금 4억 9,000만 원으로 하여 등기이전하기로 하였는데 그 매매대금을 2021. 1. 13.까지 실제 전액 지급하였는바, 이 사건 1 계약서에 따른 이행으로 2 계약이 성사된 것이나 다름 없다.

③ 위에서 살핀 바와 같이 매수인 명의는 변경할 수 있도록 특약으로 정하였는데, 소외 문○○는 위 특약에 따라 그 명의를 자신의 배우자인 안○○으로 정한 뒤 이 사건 2 계약을 작성한 것이다.

④ 소외 문○○는 이 사건 토지의 총 매매대금 11억 원 중 계약금 2,000만 원에 대해서는 안○○ 명의 계좌에서 지급하였고, 나머지는 문○○ 본인 계좌에서 지급하였다. 더군다나 원고는 이 사건 2 계약의 계약서 작성일 이전인 2020. 7. 28. 문○○로부터 2 계약과 관련한 2,000만 원을, 2020. 10. 14. 2억 원을 각 수령하였다. 이에 대해 원고는 소외 문○○가 일방적으로 입금한 것이라고 주장하고, 증인 문○○도 이와 같은 취지로 증언하나 위와 같은 큰 금액이 일방적으로 입금되었다는 게 합리적으로 납득하기 어렵고, 이 사건 2 계약의 계약서 작성일 이전에 위와 같이 돈이 입금된 것은 오히려 이 사건 2 계약이 그 계약서의 존재 여부와 상관없이 위 1 계약에 따라 그대로 이행되고 있음을 반증할 뿐이다.

⑤ 원고는 이 사건 토지는 보금자리 주택지구로 지정되었다가 해제된 곳으로 언제든지 지가 상승을 기대할 수 있어 농지를 분할하여 일부만을 매도하고 나머지는 보유하려고 하였는데, 소외 문○○와 공인중개사의 요청에 의해 특약 내용이 작성된 것이라고 주장하는바, 지가 상승을 고려하였다면 더욱 위와 같은 특약사항을 기재할 이유가 없고, 더군다나 이 사건 1 계약서상 중개인이 2명이었는바 이는 매도인측 중개인과 매수인측 중개인이 따로 있었기 때문인 상황에서 매도인측에게 불리하게 일방적으로 특약사항이 작성된 것으로 볼 수 없다.

⑥ 이 사건 토지는 지목이 전이고 면적이 1,980㎡로 그리 큰 면적이 아니다. 이 사건 1 계약으로 원고는 880/1,980지분, 문○○는 1,100/1,980지분을 소유하게 되었고, 이로부터 얼마 지나지 않은 시점인 2021. 1. 6.자 계약으로 원고의 나머지 지분 전부가 안○○에게 이전되어 결국 원고 및 소외 문○○의 의사대로 토지 전부의 소유권이 이전된 것이다.

⑦ 별개의 계약이지만 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 두 계약이 결합하여 전체가 경제적․사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다. 이 사건에서 원고에게 1과세연도 감면한도에 대한 회피 목적이 있었는지 여부와 상관 없이 이 사건 계약 체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 보면, 이 사건 계약의 실질은 하나의 목표를 지향하는 연속된 거래로 그 시작이 2020. 7. 24.이고 완결이 2021. 1. 6.인 연속된 하나의 거래인 것이다.

⑧ 원고는 이 사건 1 계약시 특약사항에 추후 전체 지분을 매수하지 않을 경우 1계약이 실효 또는 해제된다는 내용을 포함시켰을 것인데, 이와 같은 내용의 특약을 작성한 사실이 없어 소외 문○○가 이 사건 1 계약 이후 나머지 지분을 매수하지 않더라도 이 사건 1 계약의 효력에는 아무런 영향이 없다는 취지로 주장하나, 정형화된 문구 외에 특약사항으로 특약을 기재하였다면 이는 거래에 있어 중요한 사항을 정한 것이고 이의 불이행 내지 위반이 있는 경우 실효 내지 해제 규정이 없다고 하더라도 계약의 효력에 영향을 미칠 수 있다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.