사실관계
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판단 결과
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핵심 쟁점
- 양도소득세 감면 요건인 8년 이상 자경사실의 증명책임이 누구에게 있는지
- 농지가 8년 이상 농지로 이용된 사실만으로 소유자의 자경사실이 추정되는지
- 원고가 1983년부터 1991년까지 이 사건 토지를 자경하였다고 인정할 객관적 자료가 있는지
- 매매대금 상당액의 근저당권 피담보채무를 인수한 경우 대금청산일을 언제로 볼 것인지
- 토지를 1/2 지분씩 부부에게 매도한 거래에서 양도소득세 감면한도 회피 목적 및 실질적 양도시기를 어떻게 볼 것인지
판례 포인트
- 자경농지 양도소득세 감면을 주장하는 양도자는 자경사실을 적극적으로 입증하여야 한다.
- 토지가 농지로 경작된 사실이 인정되더라도 그 소유자가 직접 자경하였다는 사실까지 추정되지는 않는다.
- 자경기간에 관한 영수증 등 객관적 자료가 없으면 자경사실 인정이 어려울 수 있다.
- 매매대금 상당액의 피담보채무를 매수인이 사실상 인수한 경우 그 인수일에 대금이 정산된 것으로 볼 수 있다.
- 부부에게 지분을 나누어 매도한 형식을 취하였더라도 실질적으로 하나의 토지 양도 거래로 볼 수 있는 경우 양도시기 판단에서 거래 실질이 고려된다.
- 항소심은 당심 제출 증거를 더해 보아도 제1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 제1심판결 이유를 대부분 인용하였다.
자주 묻는 질문
8년 이상 농지로 이용된 사실만으로 양도자가 직접 자경했다고 볼 수 있나요?
서울고등법원은 토지가 8년 이상 농지로 이용된 사실이 인정되더라도 양도자가 직접 자경한 사실까지 추정되는 것은 아니라고 보았습니다. 양도소득세 감면 요건으로서 자경 사실은 이를 주장하는 양도자가 적극적으로 입증해야 한다고 판단했습니다. 이 사건에서는 원고가 1983년부터 1991년까지 자경했다는 객관적 자료를 제출하지 못한 점이 고려되었습니다.
자경 농지 양도소득세 감면을 받으려면 어떤 증거가 필요한가요?
이 판결은 자경 사실을 주장하는 사람이 그 사실을 증명해야 한다는 입장을 전제로 했습니다. 원고는 과거 자경 사실을 입증할 영수증 등 자료를 보관하고 있지 않다고 진술했고, 법원은 해당 기간의 자경을 인정할 객관적 자료를 찾기 어렵다고 보았습니다. 따라서 농지였다는 사정만으로 감면 요건이 충족된다고 보지는 않았습니다.
매수인이 매매대금 상당의 담보채무를 인수하면 양도 대금이 청산된 것으로 볼 수 있나요?
법원은 매수인이 매매대금 상당액의 근저당권 피담보채무를 사실상 인수한 경우, 그날 대금이 정산된 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 이 사건에서는 정○○이 2018년 8월 27일 피담보채무 360,000,000원 전액을 인수한 것으로 보아 같은 날 매매대금을 모두 지급한 것으로 보았습니다. 이에 따라 양도시기 판단에서도 채무인수일이 중요하게 다루어졌습니다.
토지를 부부에게 1/2 지분씩 나누어 매도한 경우 양도소득세 감면한도 회피로 볼 수 있나요?
이 판결의 요지는 실질적으로 하나의 토지 양도 거래인데 양도소득세 감면한도를 회피하려고 1/2 지분씩 부부에게 매도한 것으로 볼 수 있다는 것입니다. 법원은 거래의 형식보다 실질을 살펴, 매매대금 상당의 채무인수와 대금 정산 관계를 함께 판단했습니다. 구체적인 거래 구조와 대금 지급 경위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
서울고등법원 2025누6398 사건에서 원고의 항소는 왜 기각되었나요?
서울고등법원은 제1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다. 원고가 주장한 자경 사실은 객관적 자료로 충분히 입증되지 않았고, 매수인의 채무인수로 매매대금이 정산된 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 그 결과 2018년 귀속 양도소득세 252,286,450원 부과처분 취소 청구는 받아들여지지 않았습니다.
판결 내용
- 양도
- 서울고등법원-2025-누-6398
- 귀속년도 : 2018
- 심급 : 2심
- 등록일자 : 2025.11.21.
- 생산일자 : 2025.10.22.
- 진행상태 : 완료
요지
농지로 경작된 사실이 인정된다고 하여 그 소유자가 자경한 사실까지 추정되는 것은 아니고, 이 사건 농지를 농지로 자경한 사실은 그와 같은 사실을 주장하는 사람이 증명하여야 하며
실질적으로 이 사건 토지를 양도하는 하나의 거래를 하는 것임에도 불구하고 양도소득세의 감면한도를 회피하고자 토지를 1/2 지분씩 분할하여 부부에게 매도하였고 매매대금 상당액의 피담보채무를 사실상 인수하기로 한 때 대금을 정산한 날로 보아 양도되었다고 봄이 타당함
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
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주 문
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
제1심판결을 취소한다. 피고가 2022. 12. 1. 원고에 대하여 한 2018년도 귀속 양도소득세 252,286,450원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.
이 유
1. 제1심판결의 인용
원고가 항소하면서 당심에서 주장하는 사유는 제1심에서 원고가 주장한 내용과 크게 다르지 않고, 제1심에서 제출된 증거들에다가 이 법원에 제출된 증거(갑 제31호증)를 보태어 원고의 주장들을 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당하다고 인정된다.
이에 이 법원이 이 사건에 관하여 기재할 이유는 다음과 같이 일부 고쳐 쓰거나 추가하는 것 외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다(별지 ‘관계 법령’포함).
〇 제1심판결문 8쪽 9, 10행의 “원고는 그 경작기간에서 제외되는 총급여액 합계 3,700만 원 이상 되지는 않지만”을 “원고는 구 조세특례제한법 시행령 제66조 제14항에 따라 그 경작기간에서 제외되는 기준인 총급여액 합계 3,700만 원 이상이 되지는 않지만”으로 고쳐 쓴다.
〇 제1심판결문 8쪽 13행 다음에 아래와 같은 내용을 추가한다.
『⑥ 한편 원고는 이 사건 토지를 증여받은 1983년부터 1991년까지 8년 동안 이 사건 토지를 자경하였으므로 그 이후인 1992년부터의 정황들(원고의 직장 근무 내역 등)을 근거로 위 기간 동안의 원고의 자경사실을 부인할 수 없다는 취지로도 주장한다.
그러나 양도소득세 감면 요건과 관련하여 양도한 토지의 ‘자경사실’은 이를 주장하는 양도자가 적극적으로 입증하여야 하고, 양도한 토지가 8년 이상 농지로서 이용된 사실이 인정된다 하여 이로써 양도자가 자경한 사실까지 추정되는 것은 아닌바(대법원 1994. 10. 21. 선고 94누996 판결 참조), 원고 스스로도 위 기간(1983년부터 1991년까지) 사이의 자경사실을 입증할 영수증 등 자료는 현재 전혀 보관하고 있지 않다고 진술하고 있고(원고의 2025. 4. 24.자 항소이유서 7쪽 참조), 달리 원고가 주장하는 위 기간 동안 원고가 이 사건 토지를 자경하였음을 인정할 만한 아무런 객관적인 자료를 찾아볼 수 없다.』
〇 제1심판결문 11쪽 14행의 “타당하다” 다음에 “[원고 역시 2018. 8. 27. 정○○과 사이에 정○○이 위 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 약정한 사실이 있다고 주장하고 있다. 다만 원고는 정○○이 2018. 8. 27. 위 근저당권의 피담보채무 360,000,000원 중 304,000,000원만을 인수하기로 약정하였고, 나머지 잔금 20,000,000원(= 매매대금 360,000,000원 – 계약금 36,000,000원 – 위 채무인수액 304,000,000원)은 2019. 1. 3. 지급하였다고 주장한다(원고의 2025. 9. 2.자 준비서면 4쪽, 2025. 10. 10.자 참고서면 4쪽 참조). 그러나 원고의 주장에 의하더라도 위 나머지 잔금 20,000,000원은 정○○이 아닌 김○○이 2019. 1. 3. 원고에게 지급한 것이고, 원고는 이를 정○○의 부인인 김○○이 정○○을 대신하여 제2 매매계약에 따른 잔금을 원고에게 지급한 것이라 주장하나, 앞서 본 바와 같이 김○○이 원고에게 지급한 위 2019. 1. 3.자 20,000,000원은 2018. 7. 19. 지급한 72,000,000원 및 2019. 8. 27. 지급한 268,000,000원과 함께 제1 매매계약에 따른 매매대금 전부인 360,000,000원을 구성하는바, 김○○이 원고에게 지급한 위 2019. 1. 3.자 20,000,000원이 정○○의 매매대금을 대신 지급한 것이라고는 보이지 않는다. 그렇다면 정○○이 2018. 8. 27. 인수한 이 사건 토지에 대한 근저당권의 피담보채무는 360,000,000원 전액이라고 봄이 타당하고, 이로써 정○○은 같은 날 그 매매대금을 모두 지급하여 대금을 정산한 것으로 보아야 한다]”를 추가한다.
2. 결론
원고의 청구는 이유 없어 기각할 것인데, 제1심판결은 이와 결론이 같아 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.