이 사건 제1,2,3의 각 비용이 토지에 관한 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함되는지 여부

【판결요지】

지역주택조합이 지출한 조합 운영·광고·신탁 관련 비용 전부를 취득가액에 해당한다고 볼 수 없으므로, 과세관청이 객관적 기준 없이 과세한 점은 위법하며 추가 부과된 취득세 전액을 취소

【전문】

【주문】

상고를 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

▣이 유

「상고심절차에 관한 특례법」은 대법원이 법률심으로서의 기능을 효율적으로 수행하고 법률관계를 신속하게 확정하도록 제4조 제1항 각 호에서 원심판결에 중대한 법령위반에 관한 사항이 있는 경우 등으로 심리 사유를 한정하고,상고이유에 관한 주장이 각 호의 어느 하나의 사유를 포함하지 아니하거나 위 사유를 포함하는 경우에도 같은 조 제3항 각 호에 해당할 때에는 판결로 상고를 기각한다고 규정한다.
이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나 상고인의 상고이유에 관한 주장은「상고심절차에 관한 특례법」제4조 제1항 각 호에서 정한 사유를 포함하지 아니하거나 같은 조 제3항 제2호에서 정한 원심판결에 영향을 미치지 아니하는 때에 해당한다.
「상고심절차에 관한 특례법」제5조에 따라 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여,관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

【전문】

【주문】

 
1.  피고의 항소를 기각한다.
 
2.  항소비용은 피고가 부담한다.

【이유】

▣청구취지 및 항소취지

 
1. 청구취지

피고가2022. 2. 10.원고에 대하여 한 취득세195,398,460원(가산세 포함),지방교육세18,002,240원(가산세 포함),농어촌특별세9,017,260원(가산세 포함)의 각 부과처분을 모두 취소한다.
 
2. 항소취지

제1심판결을 취소한다.원고의 청구를 기각한다.
▣이 유

 
1. 제1심판결의 인용

피고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고,제1심 및 이 법원에 제출된 증거에 의하면 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.
이 법원의 판결이유는 아래와 같이 고치거나 추가로 판단하는 것 외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로,행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
○제1심판결문 제10쪽 제17행의“분담금의”를“분담금과”로 고친다.
 
2. 추가 판단

피고는,원고가 지출한 행정용역비는 이 사건 사업에 필수불가결하게 수반되는 부수 업무에 따라 지출한 간접비용으로서 그 전부가 건축비 대비 안분하여 이 사건 토지의 취득가격으로 포함되어야 한다거나,원고의 존립 목적이 이 사건 사업의 추진에 있으므로 원고가 이 사건 사업을 위해 지출한 비용 전액이 간접비용으로서 건축비 대비 안분하여 이 사건 토지의 취득가격에 포함되어야 한다는 취지로도 주장한다.그러나 제1심판결에서 적절히 설시한 바와 같이 원고가 이 사건 사업을 위해 각 전문업체와 체결한 용역계약은 행정용역대행 외에도 조합원 모집 및 분양,자금 조달,민원 및 소송처리 등 이 사건 사업 전반에 관련된 광범위하고 다양한 내용을 포함하고 있어 위 각 업체들에게 지급된 금원 전부가 토지매입 및 건물신축 관련 행정용역의 대가로만 지급된 것이라고 단정하기 어렵다.또한 피고의 위 주장은 취득가격의 범위를 제한적으로 열거하고,판매·부대비용이나 그에 준하는 비용을 취득가격에서 제외한 구 지방세법 시행령 제18조의 규정 취지에 반하여 취득가격의 범위를 지나치게 확장해석하는 것으로서 받아들이기 어렵다.
 
3. 결론

그렇다면 제1심판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.

【전문】

【주문】

 
1.  피고가 2022. 2. 10. 원고에 대하여 한 취득세 195,398,460원(가산세 포함), 지방교육세 18,002,240원(가산세 포함), 농어촌특별세 9,017,260원(가산세 포함)의 각 부과처분을 모두 취소한다.
 
2.  소송비용은 피고가 부담한다.

【이유】

▣청 구 취 지

주문과 같다.
▣이 유

 
1. 처분의 경위

 
가. 원고는 용인시 처인구○○동363일원○○○○개발구역 내의R1-3블록(환지 후28블럭1로트)을 사업구역으로 하여,공동주택 및 근린생활시설 등을 신축 및 분양하는 사업을 시행하는 지역주택조합이다(이하 위 사업을‘이 사건 사업’이라 한다).
 
나. 원고는2017. 9. 19.○○산업개발 주식회사(이하‘○○산업’이라 한다)와 함께 용인역삼구역 도시개발사업조합으로부터‘이 사건 사업을 위한 사업부지인 위R1-3블록(환지 후28블럭1로트) 26,266㎡를 매매대금800억 원[계약금6억 원, 1차 중도금74억 원은 견본주택 개관 후4개월 이내 지급, 2차 중도금80억 원은 조합설립 인가 후 지급, 1차 잔금440억 원은 주택건설사업승인 인가 후 지급, 2차 잔금200억 원은 대지조성(토목)공사 완료 후 지급]에 매수’하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2018. 9.경까지 용인역삼구역 도시개발사업조합에 그 매매대금으로17,885,576,660원을 지급하였다(이하 위 사업부지를‘이 사건 토지’,위 매매계약을‘이 사건 매매계약’이라 한다).
 
다. 한편 원고는2018. 3. 14.경 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 토지에 관하여 체비지 대장 등재를 마치고 이 사건 토지를 취득하였고1), 2018. 5. 2.피고에게 이 사건 토지의 취득과 관련하여‘취득물건을 이 사건 토지25,300㎡,취득원인을 유상취득(매매),과세표준을 취득가액770억5,800만 원’으로 산출한 취득세3,082,320,000원,지방교육세308,232,000원,농어촌특별세154,116,000원 합계3,544,668,000원을 신고·납부하였다.
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주1)토지구획정리사업시행자가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우 그 매수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 매수인은 당해 토지에 관하여 물권유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며,그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 된다(대법원2003. 11. 28.선고2002두6361판결 등 참조).
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라. 피고는2019. 11.경 원고의 이 사건 토지 취득에 관하여 세무조사를 실시하였고,그 결과 원고가⑴분양광고비,분양수수료 등 조합원모집 비용 중2,083,380,946원(이하‘제1비용’이라 한다),⑵신탁보수 등 자금관리 및 대리사무 비용 중147,569,600원(이하‘제2비용’이라 한다),⑶직원급여,업무대행비,용역수수료 등 조합운영 비용 중1,613,054,610원(이하‘제3비용’이라 한다)합계3,844,005,156원은 이 사건 토지의 취득가격으로 과세표준에 포함하였어야 함에도 이를 제외하여 이 사건 토지에 관한 취득세 등을 과소 신고·납부한 것으로 판단하였다.
 
마. 피고는 위 세무조사 결과에 따라2022. 2. 10.원고에게 이 사건 토지의 취득과 관련하여 위3,844,005,156원을 과세표준으로 산출한 취득세195,398,460원(가산세 포함),지방교육세18,002,240원(가산세 포함),농어촌특별세9,017,260원(가산세 포함)합계222,417,960원을 부과·고지하였다(이하 위 부과·고지를‘이 사건 처분’이라 한다).
 
바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐2020. 10. 29.조세심판원에 심판청구를 하였으나,조세심판원은2021. 12. 28.원고의 심판청구를 기각하였다.
[인정근거]다툼 없는 사실,갑 제1내지7, 11호증,을 제1, 2호증의 각 기재,변론 전체의 취지

 
2. 이 사건 처분의 적법 여부

 
가. 당사자들 주장의 요지

1)원고

제1, 2, 3의 각 비용은 모두 전체적으로 조합의 설립,운영 및 유지 등에 들어가는 것으로서 일반 관리비 등에 해당하고,이 사건 토지의 취득을 위해 사용 또는 지출된 것이라고 볼 수 없는바,이 사건 토지에 관한 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함될 수 없다.그러므로 제1, 2, 3의 각 비용을 이 사건 토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
2)피고

원고가 모집한 조합원들이 납부하는 분담금은 이 사건 토지의 매매대금으로 사용 또는 지출되는바,조합원 모집 등과 관련한 비용은 이 사건 토지의 취득과 직·간접적으로 관련이 있는 비용으로 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함되어야 하므로,이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.
 
나. 관계 법령

별지 기재와 같다.
 
다. 판단

1)관련 규정 및 법리

가)구 지방세법(2018. 12. 31.법률 제16194호로 개정되기 이전의 것,이하 같다)제7조 제1항,제10조 제1항,제5항 제3호,구 지방세법 시행령(2018. 12. 31.대통령령 제29437호로 개정되기 이전의 것,이하 같다)제18조 제1항에 의하면,취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과되고 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되,판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 관하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 하며,이러한 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.그리고 그 간접비용으로,구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제1호는‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’을,같은 항 제4호는’취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료‘를,같은 항 제7호는’제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용‘을 각 규정하고 있다.
위 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자,설계비 등)그에 준하는 취득절차비용(소개수수료,준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나,그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원2010. 12. 23.선고2009두12150판결 등 참조).
나)한편 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원2004. 3. 12.선고2003두7200판결 등 참조).
그리고 과세처분의 적법성과 과세요건사실의 존재에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로,과세표준의 기초가 되는 사항도 과세관청이 입증하여야 한다(대법원1984. 7. 24.선고84누8판결,대법원2021. 9. 16.선고2017두68813판결 등 참조).
2)제1비용2,083,380,946원의 취득가격 인정 여부

살피건대,앞서 든 증거들,갑 제8내지10호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면,원고가 지출한 제1비용 중 일부는 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호,제7호가 정한’이 사건 토지의 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 또는 이에 준하는 비용‘으로서 간접비용에 해당한다고 볼 수 있으나,피고가 주장하는 제1비용2,083,380,946원 전부가 위 간접비용이라고 볼 수는 없다.그리고 제1비용 중 얼마의 금액 또는 어떠한 기준으로 산정된 금액이 위 간접비용으로 인정될 수 있는지 확인할 수 있는 객관적인 근거나 기준을 찾아보기도 어렵다.따라서 위2,083,380,946원 전액을 이 사건 토지의 취득세 등에 관한 과세표준이 되는 취득가격으로 포함할 수는 없다.
가)제1비용은 분양광고비,분양수수료 등 조합원 모집에 사용 또는 지출된 것으로,그 구체적인 지출 내역과 금액은 다음과 같다.
①원고와○○산업은2016. 4. 18.주식회사○○기획(이하’○○기획‘이라 한다)과 사이에,○○기획으로부터’총 광고비1,880,000,000원(부가가치세 별도)에 이 사건 사업의 조합원 모집 및 분양과 관련한 광고 및 홍보 등을 제공‘받기로 하는 광고대행 용역계약을 체결하였고(갑 제9호증),원고는2016. 6. 30.부터2017. 9. 29.까지○○기획에 위 용역계약에 따른 광고비로 합계2,490,324,500원을 지급하였다(갑 제8호증).
②원고와○○산업은2016. 6. 17.주식회사○○○○○○(이하’○○○○○○‘라 한다)과 사이에,○○○○○○로부터’세대당 수수료5,150,000원(부가가치세 별도)에 원고의 조합원을 모집‘받기로 하는 조합원모집 대행계약을 체결하였고(갑 제10호증),원고는2016. 7. 4.부터2017. 9. 25.까지○○○○○○에 위 대행계약에 따른 수수료로 합계5,176,985,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
③그리고 원고는2017. 7. 31.부터2017. 10. 31.까지 원고의 조합원을 모집한 사람들에게 그에 따른 수수료로 합계106,500,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
나)조합원 모집 관련 비용으로서 제1비용의 성격 내지 용도는 다음과 같다.
① ㉮앞서 본 바와 같이 원고가 체비지 대장 등재를 마치고 이 사건 토지에 관한 권리를 취득한2018. 3. 14.경까지 이 사건 매매계약에 따른 매매대금이 모두 지급되지 않았고,위 매매계약에 의할 경우 매매대금은 이 사건 사업과 관련한 대지조성 공사 완료시까지 지급될 예정인 점,㉯원고가 밝힌 바에 의하더라도 위2018. 3. 14.까지 이 사건 사업과 관련하여 조합원 모집 이외에 일반분양은 이루어지지 않았고,조합원들이 납부한 분담금으로 이 사건 매매계약의 매매대금을 일부 지급한 것으로 확인되는 점(원고의2023. 5. 19.자 준비서면),㉰원고가 모집한 조합원들이 납부하는 분담금은 이 사건 사업의 사업비용으로 사용되고,거기에는 사업부지인 이 사건 토지의 취득을 위한 부분도 포함되는 점 등에 비추어 보면,원고가 조합원의 모집과 관련하여 사용 또는 지출한 광고비,수수료 등은 이 사건 토지의 취득에 필요한 매매대금의 마련 또는 준비와 관련이 있다고 볼 수 있다.
② ㉮다만,일반적으로 조합원들이 납부하는 분담금은 이 사건 사업의 전체 사업비로 사용되고,그 사업비용에는 인건비,사무실 유지비 등 조합 자체의 유지비용과 조합의 설립,이사회,총회,각종 회의 등 사업부지의 매입이나 건물의 신축 이외에 조합 고유의 사무나 업무를 위한 비용도 포함된다.㉯결국 원고의 조합원들이 납부한 분담금은 그 전부가 이 사건 토지의 취득 또는 건물의 신축에 사용된다고 볼 수 없고,이에 따라 원고가 지출한 조합원 모집 비용도 그 전액이 이 사건 토지의 취득 또는 건물의 신축에만 관련되는 것이라고 볼 수 없다.
다)한편,①피고는 원고의 주택건설사업 총 공사비287,416,500,000원 중 건축비210,358,500,000원을 제외한 토지매입비77,058,000,000원이 차지하는 비율인26.8%를 기준으로,위 가)항 광고비,수수료 등 합계7,773,809,500원(= 2,490,324,500원+ 5,176,985,000원+ 106,500,000원)중26.8%에 해당하는 제1비용2,083,380,946원이 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함되는 것으로 판단하였다.②그러나 이는 위7,773,809,500원 전부가 이 사건 토지의 취득과 건물의 신축에만 사용되는 것을 전제로 하는 것인데,원고의 조합원들이 납부한 분담금이 이 사건 토지의 취득이나 건물의 신축 이외에도 원고 고유의 사무나 업무를 위한 비용으로 사용되는 점은 위에서 본 바와 같다.③그러므로 위와 같이 피고가 이 사건 토지의 취득이나 건물의 신축과 무관한 원고의 유지 및 관리를 위한 비용을 고려하지 않은 채 산정한 제1비용2,083,380,946원은 그 전액이 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격이 된다고 볼 수는 없다(적어도 그 중 원고의 유지 및 관리를 위한 부분은 제외되어야 한다).
라)피고가 산정한 제1비용2,083,380,946원 중 위 다)항에서 살펴 본 바와 같은 이유로 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함될 수 없는 부분(위2,083,380,946원의 비용 중 원고의 유지 및 관리를 위한 부분)을 제외한 나머지 제1비용의 금액을 확인할 수 있는 다른 객관적인 근거나 자료를 찾아보기 어렵다.
3)제2비용147,569,600원의 취득가격 인정 여부

살피건대,앞서 든 증거들,앞서 든 증거들,갑 제13내지15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면,원고가 지출한 제2비용 중 주식회사○○○○○신탁(이하’○○○○○신탁‘이라 한다)에 지급된 신탁수수료는 전부가,나머지○○○○신탁 주식회사(이하’○○○○신탁‘이라 한다)에 지급된 신탁수수료는 일부가,구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제1호,제4호,제7호가 정한’이 사건 토지의 취득에 필요한 자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용이나 이 사건 토지의 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 내지 이에 준하는 비용’으로서 간접비용에 해당한다고 볼 수 있으나,피고가 주장하는 제2비용147,569,600원 전부가 위 간접비용이라고 볼 수는 없다.또한 제2비용 중 얼마의 금액 또는 어떠한 기준으로 산정된 금액이 위 간접비용으로 인정될 수 있는지 확인할 수 있는 객관적인 근거나 기준을 찾아보기도 어렵다.따라서 위147,569,600원 전액을 이 사건 토지의 취득세 등에 관한 과세표준이 되는 취득가격에 포함할 수는 없다.
가)제2비용은 신탁보수 등 자금관리 및 대리사무에 사용 또는 지출된 것으로,그 구체적인 지출 내역과 금액은 다음과 같다.
①원고는2018. 1. 22.○○○○○신탁과 사이에,○○○○○신탁으로부터‘신탁보수40,000,000원에 위탁자인 원고를 주채무자이자 수익자,이 사건 토지의 매도인인 용인역삼구역 도시개발사업조합을 제1순위 수익자로 하고,원고의 채무 내지 책임 이행을 보장하기 위한 이 사건 토지에 관한 신탁 및 관리를 제공’받기로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고(갑 제14호증), 2018. 1. 23.및2018. 1. 25.○○○○○신탁에 그 보수로 총84,000,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
②원고는2016. 3. 16.○○○○신탁과 사이에,○○○○신탁으로부터‘총 보수460,000,000원에 조합원들이 납입하는 분담금 등 원고의 자금을 대리하여 관리 및 집행해주는 업무를 제공’받기로 하는 자금관리 대리사무계약을 체결하였고(갑 제13호증), 2016. 6. 30.부터2017. 9. 29.까지○○○○관리신탁에 그 보수로 총237,200,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
나)부동산 담보신탁,자금관리 및 대리사무 비용으로서 제2비용의 성격 내지 용도는 다음과 같다.
①원고와○○○○○신탁 사이의 신탁계약은 원고의 이 사건 토지 매도인인 용인역삼구역 도시개발사업조합에 대한 매매대금의 지급채무를 담보하기 위한 것으로 보인다.그러므로 원고가○○○○○신탁에 지급한 보수는 그 전부가 이 사건 토지의 취득에 필요한 매매대금의 마련 또는 준비와 관련이 있다고 볼 수 있다(이에 따라 위 보수는 전액이 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격이 된다).
②그러나 원고와○○○○신탁 사이의 자금관리 대리사무계약은 원고의 조합원 모집 및 그 분담금의 관련이 있는 것으로 보이는데,원고가 조합원의 모집과 관련하여 사용 또는 지출한 비용과 조합원들의 분담금의 경우 그 일부가 이 사건 토지의 취득 및 건물의 신축과 관련이 있다고 볼 수 있지만,전부가 이 사건 토지의 취득 또는 건물의 신축과 관련이 관련되는 비용이라고 보기 어려운 점은 앞서 살펴 본 바와 같다(적어도 그 중 원고의 유지 및 관리를 위한 부분은 제외되어야 한다).
다)①피고는,위 가)항 기재와 같이 원고가○○○○○신탁에 지급한 신탁수수료84,000,000원 전액과○○○○신탁에 지급한 신탁수수료237,200,000원 중 위26.8%에 해당하는63,569,600원을 합산한 제2비용147,569,600원(= 84,000,000원+ 63,569,600원)이 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함되는 것으로 판단하였다.②이는 위237,200,000원의 신탁수수료 전부가 이 사건 토지의 취득과 건물의 신축하는 것에만 사용되는 것을 전제로 하는 것인데,위237,200,000원의 신탁수수료에는 이 사건 토지의 취득 및 건물의 신축과 무관하게 원고의 유지 및 관리에 관련된 부분도 포함되어 있는 점은 위에서 본 바와 같다.③그러므로 위와 같이 피고가 사업부지의 취득이나 건물의 신축과 무관한 원고의 유지 및 관리를 위한 비용을 고려하지 않은 채 산정한 제2비용147,569,600원 전부가 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격이 된다고 볼 수는 없다.
라)피고가 산정한 제2비용147,569,600원 중 위에서 본 바와 같은 이유로 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함될 수 없는 부분(원고가○○○○신탁에 지급한 신탁보수237,200,000원 중 원고의 유지 및 관리를 위한 부분)을 제외한 나머지 제2비용의 금액을 확인할 수 있는 다른 객관적인 근거나 자료를 찾아보기 어렵다.
4)제3비용1,613,054,610원의 취득가격 인정 여부

살피건대,앞서 든 증거들,갑 제16, 17, 20내지23호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면,원고가 지출한 제3비용 중○○변호사에게 지급된 자문료는 전부가,○○산업에 지급된 업무대행비,○○○○○에 지급된 비용 및 법무법인○○에 지급된 고문료는 각 일부가 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제1호,제4호,제7호가 정한’이 사건 토지의 취득에 필요한 자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용이나 이 사건 토지의 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 내지 이에 준하는 비용’으로서 간접비용에 해당한다고 볼 수 있으나,나머지○○감정평가에 지급된 감정평가 수수료 및 직원 급여,상여금 등으로 지급된 조합운영 비용 전액을 포함하여 피고가 주장하는 제3비용1,613,054,610원 전부가 위 간접비용이라고 볼 수는 없다.또한 제3비용 중 얼마의 금액 또는 어떠한 기준으로 산정된 금액이 위 간접비용으로 인정될 수 있는지 확인할 수 있는 객관적인 근거나 기준을 찾아보기도 어렵다.따라서 위1,613,054,610원 전액을 이 사건 토지의 취득세 등에 관한 과세표준이 되는 취득가격에 포함할 수는 없다.
가)제3비용은 직원급여,업무대행비,용역수수료 등 조합운영에 사용 또는 지출된 것으로,그 구체적인 지출 내역과 금액은 다음과 같다.
①원고는2016. 2. 2.○○산업과 사이에,○○산업으로부터‘용역비로 세대당12,000,000원(부가가치세 별도)에 조합원 모집,조합의 운영 및 관리 등을 포함하여 조합의 설립부터 해산에 이르기까지 원고의 사무나 업무를 전체적으로 대행하여 주는 용역을 제공’받기로 업무대행계약을 체결하였고(갑 제15호증), 2016. 7. 12.부터2017. 10. 30.까지○○산업에 그 업무대행비(홍보차량비 포함)로 총5,757,840,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
②원고는○○○○○와 사이에, 2016. 6. 16.○○○○○로부터‘총 용역비1,100,000,000원(부가가치세 별도)에 조합원 모집,조합의 운영 및 관리 등을 포함하여 조합의 설립부터 해산에 이르기까지 원고의 사무나 업무를 지원 또는 수행해주는 용역을 제공’받기로 하는PM용역계약을 체결하였다가(갑 제16호증), 2016. 9. 30. ‘위PM용역계약을 합의해지하고,○○○○○에 해지조건으로200,000,000원을 지급하며,○○○○○로부터 조합설립인가에 따른 서류 작성을 지원’받기로 하는 해지 합의를 하였다(갑 제20호증).이어 원고는○○○○○에2016. 10. 18. 70,000,000원 및2017. 10. 2. 60,000,000원 합계130,000,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
③원고는2016. 7.경 법무법인○○과 사이에,법무법인○○으로부터‘월 고문료1,000,000원(부가가치세 별도)에 원고가 수행 중인 사업 또는 영업활동과 관련한 제반 법률문제에 관하여 월10시간의 법률자문 및 상담을 제공’받기로 하는 고문계약을 체결하였고(갑 제17호증), 2016. 7. 18.부터2018. 2. 28.까지 법무법인○○에 고문료로 총18,000,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
④원고는2018. 1. 15.○○변호사와 사이에,○○변호사로부터‘자문료5,000,000원에2018. 1. 15.부터2018. 2. 28.까지 체비지 대장 등재 및 신탁등기 관련 법률 자문 및 의견서 등 제출 등의 자문을 제공’받기로 하는 법률자문계약을 체결하였고(갑 제22호증), 2018. 2. 6.○○변호사에게 자문료5,000,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
⑤원고는2018. 2. 23.주식회사○○감정평가(이하‘○○감정평가’라 한다)에 사업부지 감정평가 수수료로200,000원을 지급하였다(갑 제8호증).
⑥원고는2016. 10. 25.부터2017. 12. 22.까지 직원 급여,상여금,회의비 등으로 총93,617,500원을 지급하였다(갑 제8호증).
나)제3비용의 성격 내지 용도는 다음과 같다.
①원고와○○산업 사이의 위 업무대행계약은 조합의 설립 및 해산 업무,총회 등 각종 회의 개최 지원 업무,조합원 모집 용역,분양업무 지원 등의 사항을 포함하고 있는바,앞서 제1비용에 관한 판단 부분에서 본 바와 같은 이유로 원고가 위 업무대행계약에 따라 지출한 비용에서 조합원의 모집과 관련된 부분 중 일부는 이 사건 토지의 취득에 필요한 매매대금의 마련 또는 준비와 관련이 있다고 볼 수 있으나,그 비용 전부가 이 사건 토지의 취득 또는 건물의 신축에만 관련된 것이라고 볼 수 없다(적어도 그 중 원고의 유지 및 관리를 위한 부분은 제외되어야 한다).
②원고가○○○○○에게 지급한 비용의 경우,㉮최초 체결되었던PM용역계약에는 조합원 모집 관련 용역이 포함되어 있었고,○○○○○가 그 용역을 일부 수행하였던 것으로 보이는 점,㉯이후 체결된 해지 합의는‘PM용역계약을 해지 조건으로 원고가○○○○○에200,000,000원을 지급하고○○○○○로부터 조합설립인가 관련 서류 작성을 지원받기로 한 것’인 점 등의 제반 사정에 비추어 실질적으로 조합원의 모집에 관련된 대가도 포함되어 있다고 봄이 타당하므로,㉰앞서 제1비용에 관한 판단 부분에서 본 바와 같은 이유로 그 비용에서 조합원의 모집과 관련된 부분 중 일부는 이 사건 토지의 취득에 필요한 매매대금의 마련 또는 준비와 관련이 있다고 볼 수 있으나,그 비용 전부가 이 사건 토지의 취득 또는 건물의 신축에만 관련된 것이라고 볼 수 없다(적어도 그 중 원고의 유지 및 관리를 위한 부분은 제외되어야 한다).
③원고가 법무법인○○에 지급한 고문료는,원고의 사업 및 영업활동 전반에 관련된 것이어서 이 사건 토지의 취득과 관련한 사항이나 내용도 포함되어 있다고 봄이 상당하므로,그 고문료 중 일부를 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용이라고 볼 수 있으나,전부가 이 사건 토지의 취득 또는 건물의 신축에만 관련된 것이라고 볼 수 없다(그 중 원고 유지 및 관리 등 고유의 사무나 업무 관련 부분은 제외되어야 한다).
④원고가○○변호사에게 지급한 자문료는,체비지 등재와 신탁 등기 등에 관하여 지출된 비용으로 이 사건 토지의 소유권 취득이나 매수자금 확보 등에 관련된 것으로 봄이 상당하므로,그 전부를 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용으로 볼 수 있다(이에 따라 위 자문료는 전액이 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격이 된다).
⑤원고가○○감정평가에 지급한 감정평가 수수료는,이 사건 토지를 담보로 하는 대출에 관한 검토를 위하여 지출한 착수금(이후 대출계획의 무산으로 감정평가는 진행되지 않은 것으로 보인다)이고,이 사건 매매계약이 체결된 후 수개월이 지나고 지출된 점,해당 감정평가는 실시되지 않았던 점 등의 사정에 비추어 이 사건 토지의 취득에 관련된 것이라고 단정하기 어려우므로,그 전부를 이 사건 토지의 취득과 관련한 비용으로 보기 어렵다(즉,위 감정평가 수수료는 전부가 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격이 될 수 없다)2).
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주2)만약 위 대출이 매매대금 등 이 사건 토지의 매수에 필요한 비용을 마련하기 위한 것이라면,위 감정평가 수수료는 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함된다고 할 것이나,현재까지 피고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
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⑥원고가 직원 급여,상여금,회의비 등으로 지출한 비용의 경우,㉮이 사건 토지의 취득과 그와 관련된 조합원 모집 등이 원고의 사무 또는 업무이기는 하나 원고는 위에서 본 바와 같이 별도의 용역계약이나 법률자문계약 등을 통해 이 사건 토지의 취득,조합원 모집 등의 업무를 진행한 것으로 보이는 점,㉯원고의 사무실에 상주하는 직원들은 주로 회의 준비나 각종 문서 작업 등 원고 고유의 사무나 업무를 담당하는 것으로 보이는 점 등의 사정에 비추어 이 사건 토지의 취득에 관련된 것이라고 단정할 수 없으므로,㉰그 전부를 이 사건 토지의 취득과 관련한 비용으로 보기 어렵다(즉,위 급여,상여금,회의비 등의 지출 비용은 전부가 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격이 될 수 없다).
다)①피고는 위 가)항 기재와 같이 원고가 지출한 조합운영 비용 중,○○감정평가에 지급한 감정평가 수수료200,000원,○○변호사에 지급한 자문료5,000,000원을 합한5,200,000원 전부와○○산업에 지급한 업무대행비5,757,840,000원,○○○○○에 지급한 비용130,000,000원,법무법인○○에 지급한 고문료18,000,000원 및 직원급여,상여금 등으로 지출한93,617,500원 합계5,999,457,500원 중 위26.8%에 해당하는1,607,854,610원을 더한 제3비용1,613,054,610원(= 5,200,000원+ 1,607,854,610원)이 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함되는 것으로 판단하였다.②이는 위5,200,000원의 감정평가 수수료 및 자문료 전부가 이 사건 토지의 취득과 관련하여 사용된 것이고,위1,607,854,610원의 비용 전부가 이 사건 토지의 취득과 건물의 신축하는 것에만 사용되는 것을 전제로 하는 것인데,위200,000원의 감정평가 수수료를 이 사건 토지의 취득 관련 비용으로 볼 수 없는 점3),위1,607,854,610원의 비용에는 이 사건 토지의 취득 및 건물의 신축 이외에도 그와 무관하게 원고의 유지 및 관리에 관련된 부분도 포함되어 있는 점은 앞서 본 바와 같다.③그러므로 위와 같이 피고가 사업부지의 취득이나 건물의 신축과 무관한 원고의 유지 및 관리를 위한 비용을 고려하지 않은 채 산정한 제3비용1,613,054,610원 전부가 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격이 된다고 볼 수는 없다.
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주3)만약 위 감정평가 수수료가 매매대금 등 이 사건 토지의 매수에 필요한 비용을 마련하기 위한 대출과 관련하여 지출된 것이라면,이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함되는 점은 위 각주2)에서 본 바와 같다.
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라)피고가 산정한 제3비용1,613,054,610원 중 앞서 본 바와 같은 이유로 이 사건 토지의 취득세 등의 과세표준이 되는 취득가격에 포함된다고 보기 어려운 부분(위200,000원의 감정평가 수수료 전부와 위1,607,854,610원의 비용 중 원고의 유지 및 관리를 위한 부분)을 제외한 나머지 제3비용의 금액을 확인할 수 있는 다른 객관적인 근거나 자료를 찾아보기 어렵다.
5)소결론 및 취소의 범위

따라서 이와 다른 전제에서 원고의 이 사건 토지 취득에 관하여 제1, 2, 3의 각 비용이 모두 취득가격에 해당한다고 보아 취득세 등을 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하므로,취소되어야 한다.
나아가 취소의 범위에 관하여 살펴보건대,과세처분 취소소송에서 법원은 제출된 자료에 따라 적법하게 부과할 정당한 세액을 산출할 수 있는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 하나,그렇지 않은 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없으며,그 경우 법원이 직권에 의하여 적극적으로 합리적이고 타당성 있는 산정방법을 찾아내어 부과할 정당한 세액을 계산할 의무까지 지는 것은 아니라고 할 것인바(대법원1995. 4. 28.선고94누13527판결 등 참조),이 사건의 경우 당사자들이 제출한 증거나 변론 전체의 취지만으로는 정당한 과세표준 및 세액을 산출할 수 없으므로,한 이 사건 처분 전부를 취소할 수밖에 없다.
 
3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지

관계 법령

■구 지방세법(2018. 12. 31.법률 제16194호로 개정되기 이전의 것)

제7조(납세의무자 등)

①취득세는 부동산,차량,기계장비,항공기,선박,입목,광업권,어업권,골프회원권,승마회원권,콘도미니엄 회원권,종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서"부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
제10조(과세표준)

①취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.다만,연부(연부)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며,취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.이하 이 절에서 같다)으로 한다.
②제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.다만,신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부,그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
 
1. 국가,지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

 
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

 
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

 
4. 공매방법에 의한 취득

 
5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액,가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
■구 지방세법 시행령(2018. 12. 31.대통령령 제29437호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등)

①법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.다만,취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
 
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

 
2. 할부 또는 연부(연부)계약에 따른 이자 상당액 및 연체료.다만,법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
 
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금,「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

 
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

 
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

 
6. 부동산을 취득하는 경우「주택도시기금법」제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손.이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서"금융회사등"이라 한다)외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
 
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용