이 사건 분양권 매매계약은 사해행위에 해당함

상세내용

1. 피고와 김○○(1978. 6. 2.생) 사이에 별지 제1, 2, 3목록 기재 각 부동산의 분양권에 관하여 2019. 3. 26. 체결된 각 매매계약을 60,400,000원의 한도 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 60,400,000원과 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문 제2항 및 피고와 김○○(1978. 6. 2.생) 사이에 별지 제1, 2, 3목록 기재 각 부동산의 분양권에 관하여 2019. 3. 26. 체결된 각 매매계약을 취소한다.

1. 인정사실

 가. 당사자들의 관계

  피고는 김○○(1978. 6. 2.생, 이하 ‘김○○’이라고만 한다)의 동생이고, 원고는 김○○에 대한 조세채권자이다.

 나. 원고의 김○○에 대한 조세채권

  1) 김○○은 건물임대업, 부동산 분양대행업 등을 영위하던 개인사업자로서, 2018년 무렵부터 2020년 무렵까지 본인에게 부과된 2018년도, 2019년도 부가가치세, 종합소득세, 사업소득세 등을 제대로 납부하지 아니하였다.

  2) 김○○이 현재 원고에 대하여 부담하고 있는 위 조세채무는 체납에 따른 가산세 등을 포함하여 합계 1,283,576,080원에 이르는바, 위 조세채무의 각 항목별 세목, 귀속연도, 납세의무 성립일자, 고지일, 납부기한, 고지세액과 체납액 등은 별지 표 기재와 같다(이하 일괄하여 ‘이 사건 조세채권’ 내지 ‘이 사건 조세채무’라고 한다.).

 다. 피고와 김○○ 사이의 분양권 매매계약 등

  1) 주식회사 △△△는 2018. 10. 20. 주식회사 □□□□□□□□□(이하 ‘소외 시행사’라고 한다)로부터 별지 제1, 2, 3목록 기재 각 부동산(이하 일괄하여 ‘이 사건 부동산’이라고 하고, 개별 부동산을 지칭할 경우 별지 목록 순번으로 지칭한다)을 매수하기로 하는 내용의 분양계약을 체결하고, 그 무렵 총 분양대금 중 계약금에 해당하는 합계 6,040만 원(= 제1부동산 2,160만 원 + 제2부동산 1,940만 원 + 제3부동산 1,940만원)을 소외 시행사에 지급하였다.

  2) 김○○은 2018. 12. 6. 위 △△△로부터 이 사건 부동산에 관한 분양권(이하 ‘이사건 분양권’이라고 한다)을 대금 합계 6,040만 원에 매수하였다.

  3) 김○○은 이후 2019. 3. 26. 피고와 사이에, 김○○이 이 사건 분양권을 피고에게 대금 합계 6,040만 원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였고, 같은 날 소외 시행사의 동의하에 김○○에서 피고로 이 사건 부동산에 관한 수분양자 명의변경이 이루어졌다(당시 작성된 계약서에 의하면 김○○과 피고의 주소지가 동일함.).

  4) 피고는 2019. 4. 19. 본인의 계좌(●●● ▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲)에서 김○○의 계좌로이 사건 매매계약에 따른 매매대금 명목으로 6,040만 원을 송금하였고, 김○○은 그 다음날인 2019. 4. 20. 위 6,040만 원 중 상당액을 피고를 비롯한 여러 사람 명의의 계좌로 수차례에 걸쳐 나누어 송금하였다.

  5) 피고는 2021. 1. 13. 이 사건 부동산에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 마침과 아울러, 같은 날 위 부동산에 채권최고액 4억 6,800만 원, 채무자 피고, 근저당권자 주식회사 ■■은행으로 된 근저당권을 설정하였다.

 라. 이 사건 매매계약 당시 김○○의 재산상태 등 김○○은 이 사건 매매계약 체결 당시부터 현재까지 이 사건 조세채무 등 소극재산이 적극재산을 초과하는 채무초과상태에 있다.

 마. 기타 사정

  피고는 2019. 3. 23. 본인의 계좌(●●● ▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲)에서 김○○의 계좌로 1,400만 원을 송금한 바 있다(김○○은 2019. 3. 25. 피고의 계좌로 300만 원을 다시송금하였음.).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증(가지번호 포함)의 각 기재, 신한은행에 대한 금융거래정보 제출명령 회신결과, 소외 시행사에 대한 사실조회 회신결과, 변론 전체의 취지

2. 판단

 가. 피보전채권의 존재

  원고가 김○○에 대하여 이 사건 조세채권을 보유하고 있음은 앞서 본 것과 같고, 위 조세채권의 성립일시 등에 비추어 볼 때 이는 채권자취소권의 피보전채권에 해당한다.

 나. 사해행위 및 사해의사

  앞서 본 것과 같이 김○○이 채무초과상태에서 피고에게 이 사건 분양권을 매매하였고, 이로 인하여 일반채권자들의 공동담보 재산이 감소되었으므로, 이 사건 매매계약은 원고를 비롯한 김○○의 일반채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당하고, 김○○의 사해의사 역시 인정되며, 수익자인 피고의 악의도 추정된다.

 다. 피고의 주장에 관한 판단

  1) 먼저 피고는, 김○○이 이 사건 부동산 분양계약에 따른 중도금 및 잔금을 지급할 능력이 없어 계약금을 몰취 당할 상황에서, 이 사건 매매계약을 통해 본인이 지출한 계약금을 모두 보전하였을 뿐만 아니라, 이 사건 부동산에 관한 중도금 및 잔금 지급채무를 면하여 소극재산이 감소되는 이익을 얻었으므로, 이 사건 매매계약을 김○○의 책임재산을 감소시키는 사해행위라고 볼 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 채무초과 상태인 채무자가 자기 소유의 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 그 매각이 일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위하여 상당한 가격으로 이루어졌든가 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 되고, 채무자의 사해의사는 추정되며(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다67252 판결, 대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다41850 판결 등 참조), 이러한 법리는 분양권과 같은 채권의 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다(대법원 2005. 7. 22. 선고 2004다43909 판결 등 참조).

  나아가 김○○이 이 사건 매매계약을 통해 향후 이 사건 부동산에 관한 중도금 및 잔금 지급채무를 면한다 하더라도 그와 동시에 적극재산인 이 사건 분양권을 상실하고 궁극적으로 중도금 및 잔금 지급을 통해 이 사건 부동산의 소유권을 취득할 수 없게 되는 이상, 위 매매계약이 채권자들과의 관계에서 오로지 김○○의 소극재산을 감소시키는 행위라고 볼 수도 없다. 더욱이 소외 시행사에 대한 사실조회 회신결과에의하더라도, 당시 김○○이 1차 중도금 지급채무의 이행지체를 이유로 이 사건 부동산 분양계약의 해제 및 계약금 몰취 통보를 받았다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 뚜렷한 증거도 없다. 소외 시행사는 “당시 문서로 김○○에게 그와 같은 해제 및 몰취 통보를 한 적은 없고, 다만 분양대행업체 실무자가 중도금 납부를 독촉하는 과정에서 구두로는 했을 것으로 ‘생각된다.’”는 정도의 회신을 하였을 뿐이며, 통상 이 사건과 같은 분양계약의 진행 과정과 절차, 거래관행과 경험칙 등 제반 사정에 비추어 보더라도, 수분양자가 1차 중도금 지급을 한 달가량 지연하였다는 이유로 시행사측이 곧바로 수분양자에게 중도금 지급 독촉을 넘어서 계약 해제 및 계약금 몰취 통보를 하였을 것으로 보기는 어렵다. 결국, 김○○이 채무초과 상태에서 이 사건 분양권을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾼 이상, 그 매각이 일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위하여 상당한 가격으로 이루어졌든가 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당하고 김○○의 사해의사 역시 추정된다. 그런데 김○○이 이 사건 분양권을 매각한 것이 일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위한 것이었다거나, 사업 추진을 위해 신규자금을 융통하기 위한 것이었다는 점, 또는 그 밖에 여하한 이유로 이 사건 매매계약 체결이 김○○의 변제능력 향상에 기여하였다는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2018다295103 판결 등 참조). 오히려 앞서 본 사실과 증거들을 통해 알 수 있는 이 사건 매매계약 체결 시점과 그 무렵을 전후한 제반 정황, 이 사건 매매계약에 따른 매매대금과 관련한 김○○의 금융거래내역과 피고 및 김○○의 관계, 이 사건 부동산의 특성 등 제반 사정에 비추어 보면, 이 사건 매매계약은 김○○의 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당한다고 봄이 타당하다(피고가 이 사건과 유사한 사례로 들고 있는 ◇◇지방법원 2015나304554 판결의 경우, 채무자가 분양권을 매도한 것이 ‘채무자가 사업을 계속 추진하여 변제력을 갖기 위한 불가피한 선택’으로 인정되어 사해행위가 부정된 사안으로서, 그 구체적인 판시내용을 살펴보면 이 사건과 다른 사안에 해당한다.).

  따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

  2) 다음으로 피고는, 이 사건 매매계약 체결 당시 김○○의 신용이 안 좋아 김○○명의로 중도금 등 대출이 불가능한 상황이라는 이야기만 들었을 뿐, 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당할 수 있다는 사실을 알지 못하였으므로, 자신은 선의의 수익자에 해당한다는 취지로 주장한다.

  그러나 피고가 제출한 증거나 피고가 지적하는 사정만으로는 피고가 선의의 수익자에 해당한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 앞서 본 사실과 증거들을 통해 알 수 있는 이 사건 매매계약 체결 당시 김○○의 재산 상태, 위 매매가 이루어진 시점과 그 시점을 전후한 무렵의 여러 정황, 피고와 김○○의 관계, 피고 스스로의 진술 등 제반 사정에 비추어 보면, 피고는 악의의 수익자에 해당한다고 봄이 타당하다(대법원 2013. 7. 25. 선고 2012다29090 판결, 대법원 2015. 5. 28.선고 2015다2553 판결 등).

  따라서 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

 라. 사해행위 취소와 원상회복

  1) 사해행위를 취소하고 가액배상을 명하는 경우 그 취소 및 가액배상은 채권자의 피보전채권액, 목적물의 공동담보가액, 수익자가 취득한 이익 중 적은 금액을 한도로 이루어져야 하고, 피보전채권액은 사해행위 당시를 기준으로 하되 이후 변론종결시까지 발생한 이자나 지연손해금도 포함되며, 목적물의 공동담보가액은 사실심 변론종결 시를 기준으로 산정한다(대법원 1999. 9. 7. 선고 98다41490 판결, 대법원 2002. 4. 12.선고 2000다63912 판결 등 참조). 분양권 양도계약이 사해행위에 해당되는 경우 원칙적으로 그 양도계약 전체를 취소하고 분양권 자체의 회복을 명하여야 하지만, 이 사건과 같이 분양권을 매수한 수익자가 분양권에 기하여 그 앞으로 소유권이전등기까지 마친 경우에는 원물 그대로의 반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 예외적인 경우에 해당한다. 따라서 이와 같은 경우에는 사해행위 당시의 분양권의 시가의 범위 내에서 사해행위를 취소하고 그 가액을 배상하는 방법에 의하여 원상회복을 명해야 하는데, 이때 분양권의 시가는 특별한 사정이 없는 한 사해행위 당시 이미 납부된 분양대금을 기준으로 산정함이 타당하다.

  2) 피고가 이 사건 매매계약 체결 후 이 사건 분양권에 기하여 피고 명의로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 분양권이 소멸된 사실은 앞서 본 것과 같고, 이 사건 매매계약 체결 당시 이미 납부된 분양대금이 합계 6,040만 원으로서, 원고의 피보전채권액 보다 적은 액수임은 계산상 명백하다.

  3) 따라서 피고와 김○○ 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 사해행위로서 6,040만원의 한도 내에서 취소되어야 하고, 피고는 원고에게 사해행위 취소에 따른 원상회복(가액배상)으로 6,040만 원과 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.