재산세등 부과처분 취소

【판결요지】

재개발사업 구역 내 주택이 이주 완료 및 단전·단수된 상태라 하더라도 재산세 과세대상인 '주택'에는 해당하나, 과세기준일 이전에 조합이 현금청산대상자로부터 협의취득이나 수용재결을 통해 보상금 지급을 완료했다면 이는 철거에 대한 보상 성격이 포함되어 재산세 비과세 요건인 '철거보상계약이 체결된 주택'에 해당한다고 판단함

【전문】

【주문】

상고를 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고이유에 관한 주장은 「상고심절차에 관한 특례법」 제4조 제1항 각 호의 사유를 포함하지 아니하거나 제3항 각 호의 사유에 해당한다. 그러므로 같은 법 제5조에 따라 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

【전문】

【주문】

 
1.  제1심판결을 취소한다.
 
2.  피고가 2019. 7. 10. 원고의 청구취지에는 “2019. 7. 8.”로 기재되어 있으나, 갑 제2호증의1의 기재에 의하면 과세처분 일자가 “2019. 7. 10.”로 확인되므로, 오기로 보아 직권으로 정정한다.
, 2019. 8. 2. 및 2019. 9. 2. 원고에게 한 재산세 63,047,910원, 지역자원시설세 1,349,780원, 지방교육세 6,030,470원 합계 70,428,160원의 부과처분을 취소한다.
 
3.  소송총비용은 피고가 부담한다.

【이유】

 
1.  처분의 경위

이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결 이유 해당 부분과 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

 
2.  당사자들 주장의 요지

가. 원고

이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다.

1) 이 사건 각 부동산 중 491개 부동산은 이 사건 처분의 과세기준일인 “2019. 6. 1.”(이하 ‘이 사건 과세기준일’이라 한다) 당시 공부상 주택으로 등재되어 있기는 하였으나, 종전 거주자들이 이주를 마치고 단전, 단수 등 조치까지 완료되어 사실상 주거용으로 사용될 수 없어 주택법상의 ‘주택’에 해당하지 아니하므로, 재산세의 부과대상이 아니다(이하 ‘제1 주장’이라 한다).

2) 이 사건 각 부동산은 지방세법 제109조 제3항 제5호, 같은 법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’에 해당하여 재산세 비과세 해당에 해당한다(이하 ‘제2 주장’이라 한다).

3) 이 사건 처분 당시 원고는 이 사건 각 부동산에 관하여 신탁등기를 마치지 않았다. 또한 원고의 정관에는 조합원들과 원고 사이의 신탁관계에 대하여 규정하는 내용이 없고, 원고가 이 사건 각 부동산의 취득 당시 조합규약 또는 조합원들과의 계약 등을 통하여 이 사건 각 부동산에 관한 신탁설정합의를 하였다고 볼 만한 자료도 없다. 따라서 이 사건 각 부동산은 신탁법 제2조에 따른 신탁재산에 해당하지 않는다.

 
3.  관계 법령

별지 기재와 같다.

 
4.  판단

가. 원고의 제1 주장에 관한 판단

1) 관련 법리

재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 과세표준으로 하고 있어 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상이 되지 아니하나, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 본래의 용도에 따라 사용ㆍ수익하였는지 여부는 과세요건이 아니다(대법원 2001. 4. 24. 선고 99두110 판결 등 참조).

한편 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011두20116 판결, 대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다19163 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

지방세법 제104조 제3호는 재산세 부과대상인 ‘주택’이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호는 ‘주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다’고 규정하고 있다.

앞서 든 증거들, 갑 제15호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지는 사정들을 종합하면, 이 사건 각 부동산은 이 사건 과세기준일 당시 사회통념상 주택으로서의 형태를 갖추고 있었다고 인정되므로 지방세법에 따른 재산세 부과대상에 해당한다고 판단된다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

가) 이 사건 과세기준일을 전후하여 실시된 각 석면조사에 의하면, 당시 이 사건 각 부동산은 대부분 외벽과 기둥, 지붕, 창틀과 창문 등이 유지되어 있는 사실이 확인되는바, 당시 이 사건 각 부동산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르렀다고 보이지 않는다. 따라서 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 각 부동산에 대한 단전, 단수가 이루어지고 입주자들이 이주하여 실제 거주하는 사람이 없었다고 하더라도, 이 사건 각 부동산이 재산세 부과대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부를 판단하는 데에 영향을 미칠 수 없다.

나) 행정안전부장관이 2018. 1. 2. 재개발ㆍ재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준을 보완하는 지침을 마련한 이유는, 재개발ㆍ재건축사업이 진행되는 구역에서 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지를 주택으로 보아 취득세ㆍ재산세를 부과할 것인지와 관련하여, 기존에 단전, 단수, 이주완료, 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보아 취득세와 재산세를 부과하지 않던 기존 입장이 다양한 사례에 적용하기 곤란하고 개별적 사실관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모되며 지방자치단체마다 상이한 운영에 따른 과세 불평등이 초래되어 명확한 기준을 마련하고자 하는 취지에서 이루어진 것으로 보인다. 이에 따라 행정안전부장관은 기존에 재개발ㆍ재건축사업이 진행되는 구역의 주택을 일반 주택과 달리 보던 유권해석을 변경하여 일반 주택과 동일한 일괄적인 기준, 즉 ‘주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날 또는 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하였고, 2018. 1. 2. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 이러한 해석을 적용하여 온 것으로 보인다.

이러한 점에 비추어 볼 때, 행정안전부장관이 위와 같이 지침을 변경한 이유는 재개발ㆍ재건축사업 구역에 속한 주택의 재산적 가치를 고려하던 기존의 입장을 변경하여 일반 주택과 동일하게 기준을 적용하기 위한 것이고, 이 사건 주택이 재산세 부과대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 일반 주택의 경우와 재산상 가치를 달리 볼 것은 아니다.

나. 원고의 제2 주장에 관한 판단

1) 관련 규정

지방세법 제109조 제3항 제5호, 구 지방세법 시행령(2025. 5. 27. 대통령령 제35544호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법 시행령’이라고만 한다) 제108조 제3항은 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 않는다’고 규정하고 있다. 위 각 규정의 형식과 문언 및 그 취지에 비추어 보면, 재산세를 부과하는 해당 연도에 구체적인 철거계획 내지 일정이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택은 재산세의 비과세 대상이 된다고 보아야 한다.

2) 이 사건 각 부동산이 2019년에 구체적인 철거계획 내지 일정이 확정되어 있었던 경우에 해당하는지 여부

갑 제9 내지 12, 15 내지 25호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 각 부동산은 이 사건 처분에 따른 재산세를 부과하는 해당 연도인 2019년에 철거하기로 구체적인 계획 내지 일정이 확정되어 있었던 것으로 봄이 타당하다.

① 원고가 2016. 12.경 울산광역시 중구청에 제출한 관리처분계획인가 신청서에는 기존 건축물의 철거 예정 시기가 ‘관리처분인가 고시일로부터 5개월’로 기재되어 있고, 피고의 2017. 2. 27.자 관리처분계획인가 고시에도 기존 건축물의 철거 예정시기가 ‘관리처분인가 고시일로부터 5개월’로 기재되어 있다.

② 원고는 2017. 12.경부터 2019. 6.경까지 주식회사 진성환경보건센터에 기존 건축물의 철거공사를 위한 석면조사를 의뢰하여 2018. 1.경부터 2019. 7.경까지 그 조사결과를 통보받았다.

③ 이 사건 과세기준일인 2019. 6. 1. 전후로 이 사건 각 부동산의 대부분이 단전, 단수되었고(가장 늦은 일자는 2019. 8. 29.로 확인된다, 갑 제9, 10호증), 이 사건 각 부동산의 대부분은 거주자들이 퇴거하여 실제 거주하는 사람이 없었던 것으로 보인다.

④ 원고는 2018. 11.경부터 2019. 7.경까지 14회에 걸쳐 피고에게 이 사건 각 부동산의 대부분에 관한 ‘건축물 철거ㆍ멸실 신고’를 하였고, 그에 대하여 피고는 2018. 11.경부터 2019. 7.경까지 14회에 걸쳐 원고에게 ‘건축물 철거신고 수리사항 통보’를 하였다. 원고가 위 신고 시에 첨부하였던 ‘철거공사 시공계획서’에는 철거공사의 기간이 2018. 11.경부터 2019. 6.경까지로 계획되어 있다.

⑤ 이 사건 각 부동산의 대부분에 관한 철거공사가 2020. 2. 3.경 완료되었고, 피고는 위 부동산들의 건축물대장을 말소하고 2020. 2. 26.경 피고에게 이를 통지하였다.

⑥ 이 사건 사업의 시공사 중 하나인 주식회사 효성의 계열사 효성중공업 주식회사가 2018. 10.경 주식회사 ◇◇◇◇◇에 이 사건 사업의 시공을 위한 철거공사의 공사기간을 ‘2018. 10. 19.부터 2020. 5. 31.까지’로 정하여 하도급하였다가, 2020. 8.경 공사기간을 ‘2018. 10. 19.부터 2021. 6. 30.까지’로 변경하는 내용의 합의를 한 사실은 인정된다. 그러나 원고는 2019. 6.경 피고에게 이 사건 사업의 착공신고를 하였고, 앞서 본 바와 같이 2020. 2.경 이 사건 각 부동산의 대부분에 관한 철거공사가 완료되었던 점에 비추어, 2020년 이후로 계획되어 있었던 또는 2021년도로 늦추어진 철거공사는 이 사건 각 부동산 외의 이 사건 사업의 부지 주변 시설물, 지장물 등에 관한 것으로 보인다.

3) 이 사건 각 부동산이 이 사건 과세기준일 당시 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택에 해당하는지 여부

가) 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 의한 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 목적으로 도시환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업이다(도시정비법 제2조 제2호 나목). 도시정비법 제25조 제1항 제1호에 따라 조합이 그 사업시행자가 되는 경우에는 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하며, 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거하고 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻는다. 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용은 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하며, 통상 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산한다(대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결 등 참조). 따라서 정비구역 내의 토지 전부는 종전자산으로 제공되어야 하므로, 사업시행자로서는 원칙적으로 정비구역 내의 토지 등에 관한 소유권을 확보하여야 하고, 종전 주택 등은 그 사업을 위해 철거가 이루어지게 된다.

한편 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 도시정비법 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하게 된다(도시정비법 제81조 제1항, 제2항). 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고(도시정비법 제73조 제1항), 그 협의가 성립되었을 때에는 그 소유자 등과 계약을 체결하여야 한다[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제17조]. 만일 그와 같은 협의가 성립되지 아니한 경우, 사업시행자는 공익사업을 위하여 토지 등을 수용함으로써 그 재산권을 강제적으로 취득할 수 있다(도시정비법 제63조, 토지보상법 제19조 제1항 및 대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결 등 참조).

도시정비법 제65조 제1항에 따라 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 수용에 준용되는 토지보상법에 의하면, 사업시행자는 특별한 경우를 제외하고는 수용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용을 시작하는 날)까지 보상금을 지급하거나 이를 공탁하여야 하고(토지보상법 제40조), 사업시행자가 수용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하지 아니하였을 때에는 해당 토지수용위원회의 재결은 효력을 상실하며(토지보상법 제42조 제1항), 토지소유자나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다(토지보상법 제43조). 나아가, 사업시행자는 수용되는 건축물 등 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하되, 이전이 어렵거나 이전으로 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 또는 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 등에는 당해 물건가격으로 보상하여야 한다(토지보상법 제75조 제1항).

이와 같은 법리와 관계 규정의 문언 및 내용에 비추어 보면, 도시정비법에 의하여 시행되는 재개발사업에서 조합이 현금청산대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있는 것으로서, 조합이 그 취득을 위해 현금청산대상자에게 협의취득 보상금 또는 수용보상금을 지급하는 것은 그와 같은 철거에 대한 보상의 성격도 포함되어 있다고 보아야 한다. 따라서 재산세 과세기준일을 기준하여 재개발사업의 현금청산대상자로부터 협의취득이나 수용이 완료된 주택은 구 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당한다고 봄이 타당하다.

나) 갑 제7, 13, 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2017. 2.경 피고로부터 관리처분계획인가를 받은 후 2017. 8.경부터 2019. 2. 28.까지 사이에 이 사건 각 부동산 소유자들 중 일부와의 협의취득 절차를 거쳐 위 소유자들에게 협의취득 보상금을 지급하고 그들 소유의 부동산에 관한 소유권이전등기를 마친 사실, 원고는 이 사건 각 부동산 중 협의가 성립되지 않은 나머지 부동산에 관하여는 울산광역시지방토지수용위원회의 수용재결을 통하여 그 소유권을 취득하고 2019. 2. 28.까지 수용재결 보상금을 모두 공탁한 사실이 인정된다.

앞서 본 바와 같이 원고가 이와 같이 이 사건 각 부동산의 소유권을 취득하면서 협의취득 또는 수용재결 보상금을 지급ㆍ공탁한 것은 이 사건 각 부동산의 취득 후 예정된 그 철거에 대한 보상의 성격도 포함되어 있다고 보아야 하므로, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 각 부동산은 구 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 규정한 ‘이 사건 과세기준일 당시 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’에 해당한다.

4) 소결론

이 사건 각 부동산은 ‘재산세를 부과하는 해당 연도인 2019년에 구체적인 철거계획 내지 일정이 확정되어 이 사건 과세기준일 당시 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’으로서 재산세 비과세 대상에 해당한다. 따라서 이 사건 각 부동산이 지방세법 제104조 제3호의 주택으로서 재산세 과세대상에 해당함을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

그런데, 재산세법 제109조 제3항 제5호, 구 지방세법 시행령 제108조 제3항은 비과세 대상을 주택(건축물 및 그 부속토지) 중 ‘건축물’ 부분으로 한정하고 있으므로, 이 사건 각 부동산의 ‘부속토지(대지 부분)’ 부분은 구 지방세법(2019. 12. 3. 법률 제16653호로 일부개정되기 전의 것) 106조 제1항, 제104조 제1호의 ‘토지’로서 재산세 과세대상에 해당한다. 그러나 현재까지 제출된 자료만으로는 이 사건 각 부동산의 ‘부속토지’ 부분에 관한 ‘토지’로서의 적법한 재산세액을 산출할 수 없으므로(피고는 2024. 12. 18.자 준비서면 등을 통해 위 부속토지 부분에 관한 재산세액이 59,287,140원이라고 주장하고 있으나, 피고가 현재까지 제출한 자료만으로는 위 부속토지 부분이 위 구 지방세법 제106조 제1항의 ‘종합합산과세대상’, ‘별도합산과세대상’, ‘분리과세대상’ 중 어디에 해당하는지, 피고가 위 부속토지 부분에 관한 세액을 그와 같이 산출한 근거는 무엇인지 등을 확인할 수 없으므로, 위 부속토지 부분에 관한 적법한 재산세액이 피고 주장의 위 금액이라고 인정하기 어렵다), 이 사건 처분 전부를 취소할 수밖에 없다.

[위와 같은 이유에서 이 사건 처분이 위법하다고 인정하여 그 취소를 명하는 이상, 이 사건 각 부동산 전체가 이 사건 처분에 따른 재산세 과세대상에 해당함을 전제로 과세표준의 산정 방법을 다투는 취지의 원고의 제3 주장에 관하여는 따로 판단하지 않는다]

 
5.  결론

원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하다. 따라서 제1심판결을 취소하고 이 사건 처분을 취소하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

별지

관계 법령

■ 지방세법

제104조(정의)

재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 
1.  “토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

 
3.  "주택"이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제109조(비과세)

③ 다음 각 호에 따른 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.

 
5.  행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조(과세기준일)

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

제115조(납기)

① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

 
3.  주택: 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.

■ 구 지방세법(2019. 12. 3. 법률 제16653호로 일부개정되기 전의 것)

제106조(과세대상의 구분 등)

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

 
1.  종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

 
가.  이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

 
나.  이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

 
2.  별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

 
가.  공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

 
나.  차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

 
다.  철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

 
3.  분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

 
가.  공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지

 
나.  산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야

 
다.  제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

 
라.  산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지

 
마.  국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

 
바.  에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

 
사.  국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

 
아.  그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

■ 구 지방세법 시행령(2025. 5. 27. 대통령령 제35544호로 일부개정되기 전의 것)

제108조(비과세)

③ 지방세법 제109조 제3항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)을 말한다.

■ 주택법

제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 
1.  "주택"이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

■ 신탁법

제2조(신탁의 정의)

이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

제3조(신탁의 설정)

① 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 “목적신탁”이라 한다)은 공익신탁법에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.

 
1.  위탁자와 수탁자 간의 계약

 
2.  위탁자의 유언

 
3.  신탁의 목적, 신탁재산, 수익자(공익신탁법에 따른 공익신탁의 경우에는 제67조 제1항의 신탁관리인을 말한다) 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언. 끝.

【전문】

【주문】

 
1.  원고의 청구를 기각한다.
 
2.  소송비용은 원고가 부담한다.

【이유】

 
1.  처분의 경위

가. 원고는 울산 중구 소재 ○-○번지 일원에서 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진하기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 주택재개발정비사업조합으로, 2016. 1. 11. 울산광역시장으로부터 이 사건 사업을 위한 주택재개발사업 시행인가를 받은 후 2017. 2. 27. 피고로부터 주택재개발정비사업 관리처분계획 인가를 받았다.

나. 원고는 2017. 9. 1.부터 협의매수, 수용재결 등을 통하여 조합원들로부터 울산 중구 복산동 ○○소재 다가구주택 등 총 575호(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)를 취득한 다음, 이 사건 각 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 피고는 이 사건 각 부동산을 주택으로 보고, 2019년도 재산세 과세기준일(2019. 6. 1.) 현재 원고가 소유한 이 사건 각 부동산에 대하여 2019. 7. 10'2)., 2019. 8. 2., 2019. 9. 2. 재산세 63,047,910원, 지역자원시설세 1,349,780원, 지방교육세 6,030,470원 합계 70,428,160원을 부과ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

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주2) 원고는 청구취지에 2019. 7. 8.로 기재하였으나 갑 제2호증의 1 기재에 의하면 부과일은 2019. 7. 10.이므로, 오기로 보인다.
----------------------------------------------------------------------

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 2. 7. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2021. 12. 7. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 12, 14호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

 
2.  원고 주장의 요지

이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 위법ㆍ부당하므로 취소되어야 한다.

가. 제1 주장: 이 사건 각 부동산 중 491개 부동산은 2019년도 과세기준일 당시 공부상 주택으로 등재되어 있기는 하였으나, 종전 거주자들이 이주를 마치고 단전, 단수 등 조치까지 완료되어 사실상 주거용으로 사용될 수 없어 주택법상의 ‘주택’에 해당하지 아니함에도, 피고는 이 사건 각 부동산에 관하여 재산세를 부과하였다.

나. 제2 주장: 이 사건 주택은 지방세법 제109조 제3항 제5호, 같은 법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’에 해당하여 재산세 비과세 해당에 해당함에도, 피고는 이 사건 각 부동산에 관하여 재산세를 부과하였다.

다. 제3 주장: 이 사건 각 부동산은 신탁법 제2조에 따른 신탁재산에 해당하므로 지방세법 제107조 제1항 제3호에 따라 위탁자별로 과세표준을 산정하여 재산세를 부과하여야 함에도, 피고는 수탁자인 원고가 이 사건 각 부동산 전부를 소유하는 것으로 보아 재산세 과세표준을 산정하였다.

 
3.  관계 법령

별지 기재와 같다.

 
4.  판단

가. 원고의 제1 주장에 관한 판단

1) 관련 법리

가) 지방세법 제104조 제3호는 재산세 부과대상인 ‘주택’이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호는 ‘주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다’고 규정하고 있다.

나) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 과세표준으로 하고 있어 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상이 되지 아니하나, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 본래의 용도에 따라 사용ㆍ수익하였는지 여부는 과세요건이 아니다(대법원 2001. 4. 24. 선고 99두110 판결 등 참조).

다) 한편 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011두20116 판결, 대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다19163 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

살피건대, 앞서 든 증거들, 갑 제15호증, 을 제1호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사실 및 사정에 비추어, 이 사건 주택은 과세기준일 당시 사회통념상 주택으로서의 형태를 갖추고 있었다고 인정되므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 이 사건 과세기준일을 전후하여 실시된 각 석면조사에 의하면, 당시 이 사건 각 부동산은 대부분 외벽과 기둥, 지붕, 창틀과 창문 등이 유지되어 있는 사실이 확인되는바, 당시 이 사건 각 부동산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르렀다고 보이지 않는다. 따라서 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 각 부동산에 대한 단전, 단수가 이루어지고 입주자들이 이주하여 실제 거주하는 사람이 없었다고 하더라도, 이 사건 각 부동산이 재산세 부과대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부를 판단하는 데에 영향을 미칠 수 없다.

② 행정안전부장관이 2018. 1. 2. 재개발ㆍ재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준을 보완하는 지침을 마련한 이유는, 재개발ㆍ재건축사업이 진행되는 구역에서 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지를 주택으로 보아 취득세ㆍ재산세를 부과할 것인지와 관련하여, 기존에 단전, 단수, 이주완료, 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보아 취득세와 재산세를 부과하지 않던 기존 입장이, 다양한 사례에 적용하기 곤란하고 개별적 사실관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모되며 지방자치단체간 상이한 운영에 따른 과세 불평등이 초래되어 명확한 기준을 마련하고자 하는 취지에서 이루어진 것으로 보인다. 이에 따라 행정안전부장관은 기존에 재개발ㆍ재건축사업이 진행되는 구역의 주택을 일반 주택과 달리 보던 유권해석을 변경하여 일반 주택과 동일한 일괄적인 기준, 즉 ‘주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날 또는 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하였고, 2018. 1. 2. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 이러한 해석을 적용하여 온 것으로 보인다.

이러한 점에 비추어 볼 때, 행정안전부장관이 위와 같이 지침을 변경한 이유는 재개발ㆍ재건축사업 구역에 속한 주택의 재산적 가치를 고려하던 기존의 입장을 변경하여 일반 주택과 동일하게 기준을 적용하기 위한 것이고, 이 사건 주택이 재산세 부과대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 일반 주택의 경우와 재산상 가치를 달리 볼 것은 아니다.

나. 원고의 제2 주장에 관한 판단

1) 관련 법령

지방세법 제109조 제3항 제5호는 “행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것”에 대하여는 재산세를 부과하지 않는다고 규정하고, 지방세법 시행령 제108조 제3항은 “법 제109조 제3항 제5호에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)을 말한다.”고 규정한다. 위 각 규정의 형식과 문언 및 그 취지에 비추어 보면, 재산세를 부과하는 해당 연도에 구체적인 철거계획 내지 일정이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택은 재산세의 비과세 대상이 된다고 보아야 한다.

2) 구체적 판단

살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제16 내지 18, 20호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 사업의 시공사인 주식회사 효성의 계열사 효성중공업 주식회사는 2018. 10. 19. 주식회사 ◇◇◇◇◇에 위 공사를 위한 철거공사의 공사기간을 ‘2018. 10. 19.부터 2020. 5. 31.까지’로 정하여 하도급하였다가, 2020. 8. 20. 공사기간을 ‘2018. 10. 19.부터 2021. 6. 30.까지’로 변경하는 내용의 합의를 한 사실, 원고는 2018. 11. 15.부터 2019. 5. 10.까지 사이에 피고로부터 이 사건 사업구역 내의 건축물 일부에 관하여 철거신고 수리통보를 받은 사실, 피고는 2020. 2. 26. 위 철거신고에 따른 철거 완료로 해당 건물에 관한 건축물대장을 말소처리한 사실이 각 인정된다.

위 각 인정사실에 의하면, 이 사건 각 부동산에 대한 철거계약이 과세기준일 이전인 2018. 10. 19. 체결되기는 하였으나 그 공사의 완료가 2020. 5. 31.까지로 예정되어 있어 이 사건 각 부동산에 관하여 2019년도에 구체적인 철거계획이 확정되어 있었다고 볼 수 없고, 이 사건 각 부동산이 위 철거신고 무렵에 철거되었다고 단정하기도 어렵다. 따라서 이 사건 각 부동산은 지방세법 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 해당하지 않는바, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

다. 원고의 제3 주장에 관한 판단

앞서 본 사실 및 증거, 갑 제6호증의 기재, 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 사정 즉, 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 각 부동산에 관한 신탁등기가 이루어지거나, 신탁원부가 작성된 바 없는 점, 원고의 정관에는 조합원들과 원고 사이의 신탁관계에 대하여 규정하는 조항이 없고, 달리 원고가 이 사건 각 부동산의 취득 당시 조합규약 또는 조합원들과의 계약 등을 통하여 이 사건 각 부동산에 관한 신탁설정합의를 하였다고 볼만 한 자료도 전혀 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 각 부동산이 신탁법 제2조 소정의 신탁재산이라고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

 
5.  결론

면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지]

관련법령

■ 지방세법

제104조(정의)

재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 
3.  "주택"이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제109조(비과세)

③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

 
5.  행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조(과세기준일)

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

제115조(납기)

① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

 
3.  주택: 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.

■ 지방세법 시행령

제108조(비과세)

③ 법 제109조 제3항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.

■ 주택법

제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 
1.  "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

■ 신탁법

제2조(신탁의 정의)

이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

제3조(신탁의 설정)

① 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 “목적신탁”이라 한다)은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.

 
1.  위탁자와 수탁자 간의 계약

 
2.  위탁자의 유언

 
3.  신탁의 목적, 신탁재산, 수익자(「공익신탁법」에 따른 공익신탁의 경우에는 제67조제1항의 신탁관리인을 말한다) 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언

 
끝.