사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 피고 유한회사에 대한 화해권고결정이 확정되었는지 여부
- 소송대리인이 있는 당사자에 대한 화해권고결정 송달의 적법한 기준
- 2020. 7. 지급된 150,000,000원이 어느 기간의 차임에 충당되는지 여부
- 상업운전개시 전 차임 중 기존 지급분을 초과하는 부분이 면제되었는지 여부
- 2018. 11. 15. 임대차계약서상 지상권 설정 및 토지설정 서류 제공 문구가 근저당권설정 협조의무를 의미하는지 여부
- 2020. 6. 25. 임대차계약서의 ‘임대조건 상업운전개시 후’ 문구의 해석
- 공동임차인인 피고들의 미지급 차임 연대지급 의무
판례 포인트
- 소송대리인이 변호사인 경우 화해권고결정 송달은 그 소송대리인에게 한 송달을 기준으로 이의신청 기간을 판단한다.
- 계약서에 지상권 설정 및 토지설정 제반서류 제공 문구가 있다는 사정만으로 근저당권설정 협조의무를 인정할 수는 없다.
- 상업운전개시 전 차임 면제 여부는 개별 계약서의 문구뿐 아니라 최초 계약서, 지불이행각서, 이후 계약서의 차임 산정 구조와 금액의 일관성을 종합하여 판단하였다.
- 연 차임, 일 임대료의 1년 환산액, 피고들 3명의 연 임대료 합계가 대동소이한 점이 차임 약정의 연속성을 인정하는 근거로 사용되었다.
- ‘임대조건 상업운전개시 후’라는 문구는 ‘임대기간 20년’이라는 기재와 함께 보아 임대기간의 종기를 상업운전개시 20년 후로 정한 의미로 해석되었다.
- 공동임차인들이 상업운전개시 전 일일 임대료 지급을 약정한 경우 미지급 차임 및 부가가치세 상당액에 관하여 연대지급 의무가 인정될 수 있다.
자주 묻는 질문
태양광발전소 상업운전 전 기간의 토지 임대료도 지급해야 하나요?
광주지방법원은 피고들이 2020년 1월 15일 지불이행각서로 상업운전개시 전까지 하루 138,123원의 임대료를 지급하기로 약정했다고 보았습니다. 이에 따라 2020년 10월 1일부터 상업운전 전날인 2021년 8월 12일까지 316일분 차임을 지급해야 한다고 판단했습니다. 다만 이는 이 사건처럼 별도의 지불이행각서와 임대차계약 내용이 확인된 경우의 판단입니다.
이미 지급한 1억 5천만 원이 있으면 이후 상업운전 전 임대료가 면제되나요?
법원은 피고들이 2020년 7월 지급한 1억 5천만 원을 2020년 9월 30일까지의 차임 등에 충당된 금액으로 보았습니다. 이후 기간인 2020년 10월 1일부터 2021년 8월 12일까지의 차임까지 면제되었다고 볼 근거는 부족하다고 판단했습니다. 계약서와 지불이행각서의 차임 산정 방식이 서로 대체로 일치한 점도 판단 근거가 되었습니다.
임대차계약서에 ‘상업운전개시 후’라고 적혀 있으면 그 전 임대료는 안 내도 되나요?
이 사건에서 법원은 2020년 6월 25일 임대차계약서의 ‘임대조건 상업운전개시 후’라는 문구만으로 상업운전 전 차임이 면제된다고 보지 않았습니다. ‘임대기간 20년’이라는 기재와 함께 보아 임대기간의 종기를 상업운전개시 후 20년으로 정한 취지로 해석하는 것이 상당하다고 판단했습니다. 다른 계약서와 지불이행각서의 차임 내용도 함께 고려되었습니다.
토지 소유자가 근저당권 설정에 협조하지 않았다는 이유로 임대료 지급을 거절할 수 있나요?
피고들은 원고가 근저당권설정등기에 협조하지 않아 공사가 늦어졌고, 이미 지급한 금액까지만 임료를 받기로 했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 2018년 계약서에 지상권 설정 및 토지설정 관련 서류 제공 문구가 있을 뿐 근저당권에 관한 언급은 없다고 보았습니다. 따라서 그 문구만으로 원고에게 근저당권설정 협조 의무가 있다고 단정할 수 없다고 판단했습니다.
공동임차인들은 미지급 임대료를 연대해서 지급해야 하나요?
법원은 피고들을 공동임차인으로 보아 미지급 차임을 연대하여 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 피고들은 원고에게 2020년 10월 1일부터 2021년 8월 12일까지의 차임 48,011,554원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 이 판단은 피고들이 연명으로 계약하고 지불이행각서를 작성한 사실관계에 근거합니다.
화해권고결정은 당사자 본인에게 먼저 송달되면 바로 확정되나요?
법원은 소송대리인이 변호사인 경우 화해권고결정의 송달은 변호사 사무소에서 소송대리인에게 한 것이 적법하다고 보았습니다. 이 사건에서는 피고 본인에게 2022년 12월 5일, 소송대리인에게 2022년 12월 6일 송달되었고, 소송대리인이 2022년 12월 20일 이의신청을 했습니다. 법원은 소송대리인이 송달받은 뒤 14일 이내에 이의신청을 했으므로 화해권고결정이 확정되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
광주지방법원 2021가단550744 임대료 사건에서 인정된 미지급 차임은 얼마인가요?
광주지방법원은 미지급기간을 2020년 10월 1일부터 2021년 8월 12일까지 316일로 보았습니다. 하루 임대료 138,123원에 316일과 부가가치세 1.1을 반영해 48,011,554원을 인정했습니다. 피고들은 이 금액과 2022년 3월 26일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 연대하여 지급해야 한다고 판결되었습니다.
판결 내용
임대료
【전문】
【원 고】
원고 (소송대리인 법무법인 호성 담당변호사 이관진)
【피 고】
피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 최정재)
【변론종결】
2022. 10. 18.
【주 문】
1. 피고들은 연대하여 원고에게 48,011,554원 및 이에 대하여 2022. 3. 26.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
○ 원고는 2018. 11. 15. 피고들과 사이에 연명으로 원고 소유의 전남 영광군 (지번 생략) 소재 토지 합계 10,083평(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차기간은 임차지상 태양광발전소건설 후 상업운전개시일로부터 20년간, 연간임차료 평당 5,000원(부가가치세 별도, 6년 단위로 직전 연도의 4% 물가상승 적용), 2회 연 임차료는 상업운전개시일부터 매 1년 도래하는 날 선 지급, 시설물, 염업권리 포기에 따른 보상으로 평당 5,000원(임대료는 2019. 6월부터 일할 계산)으로 정하여 부동산임대차 계약을 체결하였다. 위 계약서에는 ‘태양광 설치에 다른 은행 대출시 지상권 설정 및 토지설정 제반서류를 임차인에게 지급한다’는 기재가 있다.
○ 피고들은 2020. 1. 15. 원고에게 2020. 1. 15.까지 측정된 금액 115,630,000원을 사용검사 후 14일 이내에 지급하기로 약정하면서 2020. 1. 16.부터 상업운전개시 전까지 하루당 임대료는 138,123원씩 일일계산한다는 내용으로 지불이행각서를 교부하였다.
○ 원고와 유한회사 △△△ 대표 피고 1, 유한회사 □□□ 대표 피고 2, 피고 유한회사 ○○○(이하 피고 유한회사) 대표 소외인은 2020. 6. 25. 이 사건 부동산에 관하여 각 연 차임 16,800,000원씩, 임대조건 상업운전개시 후, 임대기간 20년으로 하는 임대차계약서를 작성하였다.
○ 피고들은 소외 2 회사 명의로 2020. 7. 3. 100,000,000원과 2020. 7. 21. 50,000,000원 총 150,000,000원을 원고에게 송금하였다.
○ 피고들은 2021. 10. 1. 원고에게 이 사건 태양광 상업운전이 개시된 2021. 8. 13.부터 1년간의 선불 임차료로 유한회사 △△△, 유한회사 □□□, 피고 유한회사 명의로 각 16,800,000원씩 합계 50,400,000원을 송금하였다.
○ 원고는 2020. 11. 16.경 △△△피고 1, □□□피고 2, 피고 유한회사소외인과 이 사건 부동산에 관하여 3장의 부동산임대차 계약서를 작성하였는데, 임대차기간은 임차지상 태양광발전소건설 후 상업운전개시일로부터 20년간, 연간임차료 평당 5,000원(부가가치세 별도, 6년 단위로 직전 연도의 4% 물가상승 적용), 2회 연 임차료는 상업운전개시일부터 매 1년 도래하는 날 선 지급으로 정하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5, 7호증, 을 1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고 유한회사의 화해권고결정 확정 여부
소송서류의 송달은 송달을 받을 자를 수령명의인으로 하여 적법한 송달장소에 하지 아니하면 그 효력이 없는 것이고, 한편 송달을 받을 자가 당사자의 소송 위임에 의한 변호사인 경우에는 그 변호사의 사무소에서 송달하여야 한다(대법원 2003. 11. 28. 선고 2003므1807 판결).
이 사건에서 보건대, 이 법원의 2022. 12. 1.자 화해권고결정이 위 피고 본인에게 2022. 12. 5. 송달되고, 위 피고의 소송대리인에게 2022. 12. 6. 송달된 후 위 피고의 소송대리인이 2022. 12. 20. 위 화해권고결정에 대하여 이의신청서를 제출하였는바, 위 피고의 소송대리인이 변호사이므로 화해권고결정의 송달은 변호사인 소송대리인에게 한 것이 적법하다고 할 것이다. 따라서 위 피고의 소송대리인이 송달받은 후 14일 이내에 화해권고결정에 대하여 적법하게 이의신청서를 제출하였으므로 위 피고에 대하여 화해권고결정이 확정되었다고 볼 수 없다고 할 것이다.
3. 본안에 관한 주장 및 판단
원고는, 피고들이 2020. 7. 지급한 합계 150,000,000원은 2020. 9. 30.까지 차임에 충당되었다며 2020. 10. 1.부터 피고들의 상업운전개시 전날인 2021. 8. 12.까지 316일간 차임 48,011,554원의 지급을 구한다.
살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고들은 2020. 1. 15. 지불이행각서로 115,630,000원 및 2020. 1. 16.부터 상업운전개시 전까지 하루 임대료 138,123원의 지불을 약정하였다고 할 것인바, 2020. 1. 16.부터 원고가 주장하는 2020. 9. 30.까지 위 지불이행각서에 의한 차임 35,773,857원(259일 × 138,123원)을 더하여 보면 피고들이 2020. 7월 합계 150,000,000원을 지급한 것은 원고 주장과 같이 위 지불각서상 금액 및 위 기간 동안의 차임을 지급한 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다.
피고들은 이에 대하여, 2020. 6. 25. 임대차계약서를 다시 작성하면서 원고가 근저당권설정등기에 협조하겠다는 약정을 이행하지 않아 공사가 늦어지게 된 사정 등으로 당시 지급한 금액까지만 임료를 지급받기로 하였고 그 이후는 상업운전 개시 후 선불로 임료를 지급하기로 약정하였다고 주장한다.
살피건대, 2018. 11. 15. 임대차계약서에 ‘태양광 설치에 다른 은행 대출시 지상권 설정 및 토지설정 제반서류를 임차인에게 지급한다’는 기재가 있는 외에 근저당권에 대하여는 언급이 없으므로 위 기재를 들어 원고가 피고들에게 근저당권설정에 관하여 협조할 의무가 있다고 단정할 수 없다. 오히려 2018. 11. 15. 임대차계약서에서 평당 5,000원으로 환산한 연 차임 50,415,000원(10,083평 × 5,000원), 2020. 1. 15. 지불이행각서상 1일 임대료 138,123원의 1년분 50,414,895원(138,123원 × 365일), 2020. 6. 25. 임대차계약서상 피고들 3명의 1년 임대료 50,400,000원(16,800,000 × 3명)이 대동소이한 점, 최초 작성된 2018. 11. 15. 임대차계약서 및 마지막으로 작성된 2020. 11. 16.경 임대차계약서에서 공통적으로 차임에 관하여 연간임차료 평당 5,000원(부가가치세 별도, 6년 단위로 직전 연도의 4% 물가상승 적용), 2회 연 임차료는 상업운전개시일부터 매 1년 도래하는 날 선 지급으로 정한 점 등을 종합하여 보면, 상업운전개시 전의 차임 중 기 지급받은 부분 이외의 것을 면제할 의사는 아니었다고 할 것이고(피고들이 변론종결 후 제출한 자료를 더하여 보더라도 마찬가지이다), 2020. 6. 25. 임대차계약서의 ‘임대조건 상업운전개시 후’ 기재는 ‘임대기간 20년’을 더하여 보면 임대기간의 종기를 상업운전개시 20년 후로 정한 것으로 봄이 상당하다.
그렇다면 공동임차인들인 피고들은 연대하여 원고에게 차임 미지급기간 2020. 10. 1.부터 2021. 8. 12.까지 차임 48,011,554원(138,123원 × 316일 × 부가가치세 반영 1.1) 및 이에 대하여 소장 최종송달 다음날로 봄이 상당한 2022. 3. 26.부터 완제일까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.