오피스텔을 주택으로 보아 주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 처분의 당부

주 문

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고가 2019. 12. 5. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 86,979,590원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

이 법원이 이 부분에 설시할 이유는 제1심판결의 이유 중 제1항 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단

가. 원고 주장의 요지

이 사건 오피스텔은 공부상 용도가 ‘업무시설’로서 이 사건 양도 당시 주거용으로 사용한 것이 아니고, 이를 임대하여 임차인이 업무용 시설로 사용하였음이 분명하다. 따라서 이 사건 오피스텔은 주택에 해당한다고 볼 수 없어 이 사건 양도는 양도소득세를 과세하지 않는 경우에 해당함에도, 이에 해당하지 않는다는 전제 아래 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 이 사건의 쟁점

구 소득세법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제89조 제1항 제3호 가목 및 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제154조 제1항에 의하면 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 또는 3년 이상인 경우에는 1세대가 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우로 보아 양도소득세를 과세하지 않는데(이하 ‘이 사건 특례규정’이라 한다), 같은 시행령 제155조 제1항에 의하면, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 ‘종전의 주택’이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 ‘신규 주택’이라 한다)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다.

1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조).

이 사건 오피스텔을 주택으로 보지 않는 경우, 원고는 국내에 종전 주택인 대치아파트를 소유하다가, 신규 주택인 ○○동 □□A차아파트를 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날인 2015. 2. 10.부터 3년 이내인 2018. 1. 29.에 이 사건 양도를 한 것이 되어 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 이 사건 특례규정을 적용받을 수 있다. 따라서 이 사건 오피스텔이 ‘주택’에 해당하는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.

다. 판단

1) 관련 법리 및 관계 규정

구 소득세법 제88조 제7호에 의하면, “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따른다.

구 건축법(2020. 4. 7. 법률 제17223호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 건축법’이라 한다) 제2조 제2항 각 호 및 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 의하면, 오피스텔은 업무를 주된 목적으로 하여 분양하거나 임대하되 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말하고, 일반업무시설의 하나로 분류된다. 또한, 구 주택법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제2조 제4호 및 주택법 시행령 제4조에 의하면, 오피스텔은 주택으로 분류되지 않고, 주거용으로 활용이 가능한 시설인 ‘준주택’의 하나에 해당한다. 오피스텔 건축기준에 의하면, 전용면적 85㎡ 이하의 범위에서 바닥 난방시설의 설치가 가능하고 욕실 및 욕조를 설치할 수 있어, 오피스텔에 주거용 시설을 설치하는 것이 가능하다. 결국 오피스텔은 건축법령 및 주택법령상 모두 주택으로 분류되지 않으나, 주거용으로 활용될 수 있다.

2) 위에서 본 법리 및 규정들의 내용에다가 갑 제1 내지 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 기재, 당심 증인 이AA의 서면증언에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실관계 및 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 오피스텔은 그 공부상 용도에 따라 ‘업무시설’로 볼 수 있을 뿐 ‘주택’에는 해당하지 않는다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 양도에 이 사건 특례규정을 적용할 수 있다고 할 것이므로, 이 사건 특례규정을 적용하지 않고 이루어진 이 사건 처분은 위법하고, 이를 지적하는 원고의 주장은 이유 있다.

가) 이 사건 오피스텔은 공부상 ‘업무시설’로 되어 있고, 이에 따라 이AA와의 임대차계약서(갑 제3호증)의 ‘건물의 용도’ 표시란에도 ‘업무’라고 기재되어 있다.

나) 어느 건물이 소득세법상 주택인지는 ‘양도 당시’를 기준으로 판단하여야 하고, 구 소득세법 제88조 제7호에 의하면, 주택을 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’이라고만 규정하고 있을 뿐, 반드시 ‘일정 기간 동안 계속하여’ 주거용으로 사용할 것을 요구하지 않고 있다. 오피스텔은 주거용도 및 업무용도로 사용할 수 있는 건물이므로, 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용해오다가 양도 당시에 이르러 업무용으로 사용하였다고하여, ‘일시적으로’ 주거가 아닌 다른 용도로 사용하고 있는 것이라고 평가하기는 어렵다.

다) 임차인 이AA가 2017. 11. 11. 이 사건 오피스텔을 임대차기간 2017. 11. 30.부터 2018. 11. 29.까지로 정하여 임차하였는데, 이AA는 이 사건 오피스텔로 전입신고를 하지 않았다. 이AA는 당시 주민등록상 주소지를 △△시 ◎◎구에 두고 있었고, 그 주소지를 임차하는 내용의 계약서를 작성하고서 확정일자까지 받았다. 이AA 다음에 이 사건 오피스텔을 임차한 주식회사 ◇◇◇스 또한 전입신고를 하지 않았다. 또한 이 사건 양도 시까지 이 사건 오피스텔의 가스검침기록상 가스 사용량은 0이다. 따라서 이AA 이전에 이 사건 오피스텔을 임차한 강○○는 2016. 4. 15.부터 2017. 11. 1.까지, 최○○은 2016. 6. 16.부터 2017. 10. 13.까지 각각 이 사건 오피스텔을 주민등록상 주소지로 전입신고를 한 적이 있다고 하여, 이 사건 오피스텔을 이 사건 양도 당시 주거용으로 사용한 것으로 단정하기 어렵다.

라) 강○○와 최○○은 근로소득자이고 이 사건 오피스텔을 소재지로 한 사업자등록을 한 적이 없으며, 이AA 역시 이 사건 오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록을 한 내역이 없기는 하다. 그러나 이AA는 ‘이 사건 오피스텔을 업무용 사무실로 계약하였는데, 교통사고를 당해 그곳에서 사업을 할 수 없게 되었을 뿐이고, 주거는 다른 곳에 있으며, 세무서에서 전화가 왔을 때는 오피스텔 구조가 집처럼 생겨서 거주하고 있다고 답변한 것이다’라는 내용의 확인서를 작성하였다(갑 제4호증의1). 이AA는 이 법원에 이르러 “당시 자신은 대리운전 업무에 종사하였고, 이 사건 오피스텔은 대리운전업무의 사무실로 사용하기 위하여 임차한 것이며, 대리운전 업무시 대기 장소로 사용하였고, 당시 실제 거주지는 △△시 ◎◎구”라는 내용으로 서면증언하였다. 따라서 이AA가 사업자등록을 하지 않았다는 사실이 이 사건 오피스텔의 용도를 주거용으로 보아야 한다는 것으로 당연히 귀결되지는 않는다. 원고와 이AA의 이 사건 오피스텔 임대차계약을 중개한 공인중개사가 작성한 확인서(갑 제4호증의2)에도 ‘원고로부터 이 사건 오피스텔을 사무실 용도로 임대한다는 의뢰를 받아 사업을 하겠다는 이AA와 임대차계약을 체결하게 됐다’라고 기재되어 있다. 주식회사 ◇◇◇스 또한 ‘업무상 수도권에서의 미팅 또는 홍보 목적’으로 이 사건 오피스텔을 임차한 것이다.

마) 이 사건 오피스텔은 싱크대, 가스레인지, 드럼세탁기, 냉장고, 옷장, 신발장 등의 주거용으로 사용할 수 있는 설비가 설치되어 있기는 하다. 그러나 오피스텔 건축기준에 의하면, 오피스텔의 경우 건축허가 당시부터 업무용 설비만을 갖추도록 요구되지는 않으므로, 이러한 설비가 설치되어 있다는 점만으로 이 사건 오피스텔이 업무용에 해당하지 않는다고 보기 어렵다.

바) 피고측 공무원이 이 사건 양도에 관해 세무조사를 하면서 2019. 9.경 이AA 및 임대차계약서상 이AA의 대리인인 아들 이BB에게 전화로 이 사건 오피스텔의 임차목적을 문의하여 거주용이라는 답변을 듣기는 하였다. 그러나 이AA는 피고측 공무원으로부터 주거용 사용과 업무용 사용에 대한 설명을 자세히 듣지 못한 채로 답변하였다는 취지로 서면증언 하였고, 이BB는 이 사건 오피스텔의 실사용자에 해당하지 않으므로 이BB가 이AA의 아들로서 임대차계약서상의 대리인에 해당한다고 하더라도 이BB의 답변이 특별한 의미를 가진다고 보기는 어렵다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 하는데, 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 이 사건 처분을 취소한다.