원고가 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인인지 여부

상세내용

주 문

1. 의정부지방법원 남양주지원 2023타경xxxx호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2024. 12. 5. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 91,665,562원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 91,665,562원으로 각 경정한다.

2. 소송비용은 각자 부담한다.

청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

이 유

1. 기초사실

가. 소외 A은 ‘00도 00시 00동 00-00 00호’(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 소유자였다. 원고는 A의 사위이다.

나. 이 사건 아파트에 관하여 소외 주식회사 B은행을 근저당권자로 하는 근저당권, 소외 주식회사C저축은행으로 근저당권자로 하는 근저당권 2개가 각 설정 등기되어 있었다.

다. 이 사건 아파트의 선순위 근저당권자인 주식회사 B은행은 2023. 8. 10. 의정부지방법원 남양주지원 2023타경xxxx호로 이 사건 아파트에 관하여 임의경매를 신청하였고 위 법원은 2023. 8. 4. 임의경매개시결정을 하였다(이하 ‘이 사건 임의경매절차’라고 한다). 이후 주식회사 B은행은 그 피보전채권과 근저당권을 소외 D유동화전문유한회사에게 양도하였다.

라. 원고는 2023. 9. 15. 이 사건 임의경매절차에서 확정일자 있는 임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청을 하였다.

마. 경매법원은 2024. 12. 5. 배당절차에서 매각대금 및 이자 등 합계 728,507,891원에서 집행비용 6,636,811원을 공제한 721,871,080원을 실제 배당할 금액으로 하여 배당을 하였는데, 교부권자 구리세무서(피고)에게 91,665,562원을 배당(이로써 잉여는 없게 되었다)하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

바. 원고는 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전부에 관하여 이의한 후 2024. 12.10. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 5호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 청구원인의 요지

원고는 2020. 2. 5. A과 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금을 2억 2,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 그 보증금을 전액 A에게 지급하고, 2020. 5. 1.자로 확정일자를 받았으며 이 사건 아파트로 전입신고까지 마쳤으므로 원고는 주택임대차보호법에 따라 피고보다 선순위의 우선변제권을 가지고 있다.

나. 청구원인에 대한 판단

앞서 본 증거들과 갑 제1, 2, 3호증의 각 기재를 종합하여 보면 원고가 주장하는 위 청구원인 사실들은 인정된다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 이 사건 배당표에 기재된 피고의 배당액은 모두 원고에게 배당되어야 하고 그와 같은 내용으로 이 사건 배당표가 변경되어야 한다.

다. 피고의 주장 내지 항변에 관한 판단

1) 피고는, 원고가 가장임차인이라는 취지로 주장한다. 갑 제3호증과 을 제4, 5, 6호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면 원고가 A에게 임대차보증금을 지급한 시점이 임대차계약서 상의 일자와 다소 상이하고, 원고가 이 사건 아파트에 전입신고를 한 것이 최초 2020. 2. 27.이었는데 2020. 5. 12. 다시 다른 곳에 전입신고하였다가 같은 해 6. 5. 다시 전입신고를 하고 같은 해 8. 13. 다시 다른 곳에 전입신고하였다가 같은 달 21. 다시 전입신고를 한 사실, A이 앞서 본 근저당권자인 C저축은행으로부터 대출을 받을 당시 원고가 무상거주확인서를 작성하여 제출하였던 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면 과연 원고가 A과 체결한 임대차계약이 순수하게 원고가 이 사건 아파트에 거주할 목적으로 작성된 것인지에 대하여 상당한 의심이 들기는 한다. 하지만 그와 같은 사정만으로 이 사건 임대차계약이 허위라고 단정하기는 어렵다. 이 부분 피고의 주장은 받아들이지 않는다.

2) 피고는, 원고가 원고 주장에 따른다면 허위의 내용으로 무상거주확인서를 작성하고 이를 행사하였는데 이러한 원고가 주택임대차보호법상 우선변제권을 주장하는 것은 신의칙에 반한다는 취지로도 주장한다. 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하며, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64552 판결 참조).

살피건대, 실체법적 권리관계에 부합하는 원고의 권리행사를 부정하는 근거로 일반조항인 신의칙을 내세우는 데에는 특히 신중을 기할 필요가 있고(피고들이 들고 있는 대법원 판례는 사안이 달라 이 사건에 원용하기 적절하지 않다), 위 확인서가 피고를 상대로 작성 및 교부된 것은 아니며 그 확인서의 내용을 피고가 신뢰하여 새로운 이해관계를 가지게 되었다고 볼 자료도 없다(피고가 이 사건 임의경매절차에서 해당 확인서를 보고 원고가 배당에서 제외될 것이라는 생각을 갖게 되었다고 하더라도 이는 사실상의 기대에 불과할 뿐 법적으로 보호받아야 하는 신뢰하고 평가하기는 어렵다). 이 부분 피고의 주장도 받아들이기 어렵다.

3. 결론

따라서, 의정부지방법원 남양주지원 2023타경xxxx호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2024. 12. 5. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 91,665,562원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 91,665,562원으로 각 경정되어야 한다. 원고의 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.