손해배상(기)

【판시사항】

甲이 공인중개사 乙의 중개로 丙 등과 토지 및 지상 건물에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤다가 이후 丙 등을 상대로는 위 부동산에 소재한 창고가 무단증축된 불법건축물임을 알면서도 이러한 사실을 알리지 않아 창고 철거 및 신축비용과 취득세 추가 납부의 손해를 입었다며 주위적으로 기망행위로 인한 손해배상책임과 예비적으로 매도인의 하자담보책임을 구하고, 乙을 상대로는 중개대상물에 관한 설명의무를 위반하였다며 불법행위에 따른 손해배상책임을, 한국공인중개사협회를 상대로는 乙과의 공제계약에 따른 책임을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 보면 丙 등에게 부동산 거래관계에서 신의칙상 고지의무를 위반한 사실이 있다고 보기 어렵고, 위 매매계약의 목적물에 하자가 있다고 보기도 어려우므로, 丙 등에 대한 甲의 청구가 모두 이유 없다고 한 다음, 乙이 설명의무를 위반한 사실은 인정되나, 甲에게 창고 철거 및 신축비용 등 손해가 실제로 발생하였다고 볼 수 없고, 甲이 추가로 부담하게 되었다고 주장하는 취득세 차액 상당액도 손해에 해당한다거나 설령 손해에 해당하더라도 乙의 설명의무 위반과 인과관계가 있다고 할 수 없으므로, 乙과 한국공인중개사협회에 대한 甲의 청구도 모두 이유 없다고 한 사례

【판결요지】

甲이 공인중개사 乙의 중개로 丙 등과 토지 및 지상 건물에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤다가 이후 丙 등을 상대로는 위 부동산에 소재한 창고가 무단증축된 불법건축물임을 알면서도 이러한 사실을 알리지 않아 창고 철거 및 신축비용과 취득세 추가 납부의 손해를 입었다며 주위적으로 기망행위로 인한 손해배상책임과 예비적으로 매도인의 하자담보책임을 구하고, 乙을 상대로는 중개대상물에 관한 설명의무를 위반하였다며 불법행위에 따른 손해배상책임을, 한국공인중개사협회를 상대로는 乙과의 공제계약에 따른 책임을 구한 사안이다.
위 부동산 소재지에는 매매계약서상 기재된 주택 외에 미등기 무허가건축물인 창고 2채가 각 증축된 상태였고, 매매계약 당시 乙은 甲에게 중개대상물확인·설명서를 교부하면서 건축물대장상 위반건축물 여부란에 ‘적법’이라고 표시한 사실, 甲과 丙 등은 매매계약 체결 이전 위 부동산 소재지에 창고가 증축되어 있는 상태임을 확인하고 위 부동산과 창고 일체를 대상으로 매매계약을 체결한 사실, 건축물대장상 위 부동산에 불법증축 부분이 존재한다고 표기되어 있지는 않고, 위 창고에 대하여 불법건축물이라는 사유로 철거 등을 명하는 행정처분이 내려진 적이 없는 사실, 甲이 취득세를 납부하는 과정에서 위 창고는 주택과 다른 취득세율이 적용되어 취득세 납부액이 증액되었다는 통보를 받고 증액된 취득세를 납부한 사실을 인정한 다음, 丙 등은 위 창고가 증축된 부분이라는 점을 甲에게 고지하였던 것으로 보이고, 甲은 매매목적물인 위 부동산 및 창고의 현황과 매매목적물의 부동산등기부등본을 대조·확인함으로써 위 창고가 미등기의 무허가 건축물이라는 점을 충분히 인식할 수 있었다고 봄이 타당한 점 등 제반 사정에 비추어 보면 丙 등에게 부동산 거래관계에서 신의칙상 고지의무를 위반한 사실이 있다고 보기 어렵고, 미등기의 무허가건물도 통상 매매목적물로서 거래대상이 될 수 있으므로 위 창고가 미등기 무허가건물이라는 사실 자체로 거래통념상 기대되는 객관적인 성질·성능을 결여하였다고 볼 수 없고, 위 창고에 물적 결함이 있어 甲이 이를 사용·수익하지 못하게 되었다고 볼만한 자료도 없는 점 등 제반 사정에 비추어 보면 위 매매계약의 목적물에 하자가 있다고 보기 어려우므로, 丙 등에 대한 甲의 청구가 모두 이유 없다고 한 다음, 乙이 중개대상물의 상태, 권리관계 등에 대하여 확인을 하고 이를 설명할 의무가 있음에도 이를 제대로 이행하지 않은 사실은 인정되나, 甲에게 위 창고의 철거 및 신축비용 상당의 손해가 실제로 발생하였다고 볼 수 없고, 甲이 추가로 부담하게 되었다고 주장하는 취득세 차액 상당액도 손해에 해당한다거나 설령 손해에 해당하더라도 乙의 설명의무 위반과 인과관계가 있다고 할 수 없으므로, 乙과 한국공인중개사협회에 대한 甲의 청구도 모두 이유 없다고 한 사례이다.

【참조조문】

민법 제2조, 제563조, 제580조, 제750조, 공인중개사법 제25조, 제30조 제1항, 제3항, 제42조

【전문】

【원 고】

원고 (소송대리인 변호사 함영)

【피 고】

피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 안양 외 2인)

【변론종결】

2023. 10. 12.

【주 문】

 
1.  원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
 
2.  소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】

피고들은 공동하여 원고에게 12,111,080원 및 이에 대하여 2022. 3. 12.부터 이 사건 소장 송달일까지 연 12%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초 사실
 
가.  원고는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 매수인이고, 피고 1, 피고 2는 이 사건 부동산의 전 소유자인 매도인이다. 피고 3은 개업공인중개사로서 이 사건 부동산의 매매를 중개한 중개인이고, 피고 한국공인중개사협회는 피고 3과 공제계약을 체결한 자로서 피고 3이 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입게 하여 부담하게 될 손해배상책임을 보장하는 공제사업자이다.
 
나.  원고는 피고 3의 중개로 2022. 2. 12. 피고 1, 피고 2와 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 180,000,000원으로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
 
다.  이 사건 매매계약서상 매매목적물인 부동산의 표시는 "토지: 익산시 (이하 생략), 건물: 철근콘크리트구조 단독주택 83.64㎡"로 되어있고, 특약사항으로 "1. 현 시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함"이라고 기재되어 있다.
 
라.  피고 3은 위 매매계약 당일 원고에게 이 사건 부동산에 관한 중개대상물확인·설명서(이하 ‘이 사건 중개대상물설명서’라 한다)를 교부하면서, 위 중개대상물설명서상의 건축물대장상 위반건축물 여부란에 ‘적법’이라고 표시하였다.
 
마.  ① 한편 이 사건 부동산 소재지에는 매매계약서상 기재된 주택 외에 면적 21.6㎡, 9.14㎡(면적 합계 30.74㎡)인 창고(이하 ‘이 사건 창고’라 한다)가 각 증축된 상태로 있었고, 위 창고는 미등기의 무허가건축물이다.
② 원고와 피고 1, 피고 2는 이 사건 매매계약 체결 이전 이 사건 부동산 소재지에 이 사건 창고가 증축되어 있는 상태임을 확인하였고, 이 사건 부동산과 창고 일체를 대상으로 이 사건 매매계약을 체결하였다.
③ 건축물대장상 이 사건 부동산에 불법증축 부분이 존재한다고 표기되어 있지는 않고, 이 사건 창고에 대하여 관할 행정청으로부터 불법건축물이라는 사유로 철거 등을 명하는 시정명령, 이행강제금 등의 행정처분이 내려진 사실도 없다.
 
바.  원고는 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급 당일인 2022. 3. 12.경 취득세를 납부하는 과정에서 이 사건 창고에 대하여는 주택과는 다른 취득세율이 적용되어 취득세 납부액이 약 494,610원이 증액되었다는 통보를 받고 이를 납부하였고, 같은 날 원고 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기가 마쳐졌다.
[인정 근거] 갑 제1 내지 8호증, 을다 제1호증, 변론 전체의 취지
 
2.  주장 및 판단 
가.  원고의 주장
피고 1, 피고 2는 이 사건 창고가 무단증축된 불법건축물임을 알면서도 매수인인 원고에게 이러한 사실을 알리지 않았으므로 주위적으로 기망행위로 인한 손해배상책임, 예비적으로 매도인으로서의 하자담보책임이 있다.
피고 3은 공인중개사법을 위반하여 이 사건 매매목적물에 불법건축물이 있음에도 ‘적법’이라고 기재한 중개대상물설명서를 교부함으로써 설명의무를 위반하였고, 피고 한국공인중개사협회는 공제계약에 기해 피고 3의 불법행위에 기한 손해배상책임을 연대하여 배상할 책임이 있다.
원고는 피고들의 위와 같은 불법행위, 하자담보책임, 설명의무 위반 등으로 인해 이 사건 창고의 철거비용 2,256,372원 및 신축비용 9,360,098원, 불법건축물로 인하여 추가로 납부한 취득세 494,610원 합계 12,111,080원의 손해를 입게 되었으므로 피고들은 공동하여 위 손해를 배상하여야 한다.
 
나.  구체적 판단
(1) 피고 1, 피고 2에 대한 청구에 관한 판단
(가) 기망에 의한 불법행위 인정 여부
재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 등 참조).
위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 갑 제7, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 의하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 1, 피고 2에게 부동산 거래관계에서의 신의칙상 고지의무 위반의 점이 있다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
① 원고의 주장에 의하더라도, 피고 1, 피고 2는 이 사건 창고가 증축된 부분이라는 점을 원고에게 고지하였던 것으로 보이고, 원고는 매매목적물인 이 사건 부동산 및 창고의 현황과 이 사건 매매목적물의 부동산등기부등본을 대조·확인함으로써 위 창고가 미등기의 무허가 건축물이라는 점을 충분히 인식할 수 있었다고 봄이 상당하다.
② 원고는 피고 1, 피고 2가 원고에게 이 사건 매매목적물에 불법건축물이 없다고 적극적으로 허위의 사실을 고지한 것이라는 취지로도 주장하나, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 1, 피고 2가 그와 같은 취지로 답변한 것인지도 불분명하거니와 위 매매계약 체결 당시 및 잔금 지급 시까지 이 사건 창고에 대하여 불법건축물이라는 사유로 관할 행정청의 단속 등이 없었던 점에 비추어 볼 때, 피고 1, 피고 2는 이 사건 매매목적물과 관련하여 불법건축물로 단속된 사실은 없다는 취지로 답변한 것으로 볼 여지도 있으므로 이와 같은 답변 내용만으로 피고 1, 피고 2가 원고를 기망한 것으로 볼 수는 없다.
③ 이 사건 매매계약 체결 경위 등에 비추어 보면, 원고는 잔금 지급 시점에야 비로소 불법건축물의 존재 여부를 확인하였을 뿐, 매매계약 체결 과정에서 이 사건 창고가 반드시 적법한 건축물일 것을 전제로 매입 의사를 밝혔다고 볼 수 없고, 원고의 매입 동기상 이 사건 창고가 반드시 적법한 건축물일 것을 요하는 상황이었다고 볼만한 자료도 없으며, 원고는 현 시설 상태를 기준으로 이 사건 매매목적물의 가격을 협의한 것이었다. 따라서 이 사건 창고가 불법건축물임을 원고가 알았다고 하더라도 이 사건 매매계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에 해당한다고 보기 어렵다.
(나) 매도인의 하자담보책임 인정 여부
민법 제580조 제1항에 의하면, 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 손해배상 또는 계약의 해제를 요구할 수 있다. 한편 매매의 목적물에 하자가 있다고 하기 위하여는 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적인 성질·성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우이어야 한다.
위 법리에 비추어 살피건대, 갑 제7, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약 목적물에 하자가 있다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장 역시 이유 없다.
① 미등기의 무허가건물도 통상 매매목적물로서 거래대상이 될 수 있으므로, 이 사건 창고가 미등기 무허가건물이라는 사실 자체로 거래통념상 기대되는 객관적인 성질·성능을 결여하였다고 볼 수 없고, 이 사건 창고에 물적 결함이 있어 원고가 이를 사용·수익하지 못하게 되었다고 볼만한 자료도 없다.
② 원고는 주거용 건물로서 이 사건 부동산과 창고를 구입한 것으로 보이는데, 매매목적물 물색 및 매매계약 교섭 과정에서 원고가 매도인인 피고 1, 피고 2나 중개인인 피고 3에게 매매목적물인 이 사건 창고가 반드시 등기된 건물로서 적법하게 증축된 것임을 보증 내지 확약받았다거나 이를 전제로 매매계약을 체결하였다고 볼 자료는 제출되어 있지 아니하므로, 위 창고의 적법 건축물 여부가 당사자 사이에 예정하거나 보증된 성질이었다고 볼 수 없다(이 사건 매매계약서에는 이 사건 창고가 매매목적물로도 표시되어 있지 않다).
③ 원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 매매목적물의 현황과 이 사건 부동산의 등기사항증명서를 확인한 뒤 현 시설 상태를 인지한 상태에서 매매계약을 체결한 것인 이상 이 사건 창고가 미등기 상태라는 점은 충분히 알고 있었다고 보아야 함은 앞서 본 바와 같고, 가사 원고가 이를 알지 못했다고 하더라도 이를 확인하지 못한 데에 원고의 과실이 있다고 봄이 상당하다.
(다) 소결론
따라서 원고의 피고 1, 피고 2에 대한 청구는 모두 이유 없다.
(2) 피고 3, 피고 한국공인중개사협회에 대한 청구에 관한 판단
(가) 설명의무 위반 여부
갑 제4, 7, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 3은 중개대상물의 상태, 권리관계 등에 대하여 확인하고 이를 설명할 의무가 있음에도 이 사건 창고가 증축된 부분으로서 건축물대장상 표시된 주택과는 그 용도, 면적 등이 상이하다는 점, 이에 따라 위 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따른 조세의 세율 등이 달라진다는 점 등에 대하여 설명할 의무가 있음에도 위 설명의무를 제대로 이행하지 않은 사실이 인정된다.
(나) 손해의 발생 여부
원고는 피고 3의 위 설명의무 위반으로 인하여 이 사건 창고의 철거 및 신축비용, 추가로 부담하게 된 취득세 상당의 손해를 입었다고 주장한다.
먼저 이 사건 창고의 철거 및 신축비용 상당의 손해가 있는지 보건대, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고에게 이 사건 창고의 철거 및 신축비용 상당의 손해가 실제로 발생하였다고 볼 수 없고, 달리 이와 같은 손해가 임박하였다거나 확정적이라고 볼만한 자료는 없으므로 이 부분에 대한 원고의 주장은 다른 점에 관하여 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.
다음으로 추가로 부담하게 된 취득세 상당의 손해가 있는지 보건대, 갑 제5호증의 1, 2, 이 법원의 익산시청에 대한 사실조회 결과에 의하면, 원고가 이 사건 창고 부분에 대하여 피고 3이 설명한 것과 다른 취득세율이 적용됨으로써 494,610원 상당의 취득세를 당초 법무사가 알려준 금액보다 더 많이 부담하게 된 사실은 인정할 수 있다.
그러나 앞서 든 증거 및 기초 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 이 사건 창고가 증축된 건물로서 별도의 등기부등본이 존재하지 아니한다는 점을 이 사건 매매계약 체결 당시 알거나 알 수 있었다고 봄이 상당한 점, 이 사건 창고의 적법 건축물 여부가 이 사건 매매계약 체결 성사의 전제 조건이 되었다고 볼 수 없는데다가 원고가 주장하는 추가로 부담하게 된 취득세액의 차액이 전체 매매대금에서 차지하는 비중 등에 비추어 원고가 사전에 정확한 취득세율과 취득세액을 고지받았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정하기 어려운 점 등을 종합해 보면, 원고가 추가로 부담하게 되었다고 주장하는 위 취득세 차액 상당액이 손해에 해당한다거나, 가사 손해에 해당한다고 하더라도 피고 3의 설명의무 위반과 위 손해 발생 사이에 인과관계가 있다고 할 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
(다) 소결론
따라서 원고의 피고 3, 피고 한국공인중개사협회에 대한 청구도 모두 이유 없다.
 
3.  결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별 지] 부동산의 표시: 생략