보험금

【판시사항】

甲 주식회사는 乙 보험회사와 전세자금대출용권리보험(Ⅱ) 운영에 관한 업무협정을 체결한 금융기관으로서, 丙이 주택에 관한 임대차계약을 체결하면서 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증에 가입하여 임차보증금반환채권을 주택도시보증공사에 양도한 다음, 주택도시보증공사가 甲 회사를 보증채권자로 하는 전세금안심대출보증서를 발급하였고, 甲 회사가 이를 기초로 丙에게 전세자금을 대출하고 乙 회사와 보험계약을 체결하였는데, 이후 丙이 대출금을 상환하지 못하자, 甲 회사가 乙 회사 및 주택도시보증공사를 상대로 보험금의 지급을 구한 사안에서, 주택임대차보호법의 규정 및 위 업무협정의 체결경위나 목적 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 시기의 경우에도 ‘임대차기간 중’에 해당하고, 이때 차주가 대출채무를 변제하지 아니하고 주택도시보증공사 또한 임차인의 대항력 또는 우선변제권 상실로 면책되었다면, 乙 회사는 이로 인하여 甲 회사가 대출금을 회수하지 못하는 손해에 대한 보험금 지급의무를 부담한다고 한 사례

【참조조문】

민법 제105조, 주택임대차보호법 제4조 제2항

【전문】

【원고, 상고인】

주식회사 ○○은행 (소송대리인 법무법인(유한) 한별 담당변호사 김성민 외 3인)

【피고, 피상고인】

주식회사 △△△손해보험 외 1인 (소송대리인 법무법인 명석 외 1인)

【원심판결】

서울중앙지법 2024. 12. 20. 선고 2024나23629 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유(제출기간이 지난 상고이유보충서의 기재는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 
1.  사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
 
가.  예비적 피고 주택도시보증공사(이하 ‘피고 공사’라 한다)는 주택도시기금법의 목적을 달성하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운영·관리를 위하여 같은 법 제16조에 따라 설립되었다. 주위적 피고 주식회사 △△△손해보험(이하 ‘피고 회사’라 한다)은 원고와 전세자금대출용권리보험(Ⅱ) 운영에 관한 업무협정(이하 ‘이 사건 업무협정’이라 한다)을 체결한 보험사이다.
 
나.  소외 1은 2020. 2. 15. 소외 2와 용인시 ○○구 (주소 생략) (건물명 생략) (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 임차보증금 1억 원, 임대차기간 2020. 2. 28.부터 2022. 2. 27.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다. 소외 1은 2020. 2. 17. 임대차계약서에 확정일자를 받고 2020. 2. 28. 이 사건 주택에 전입신고를 마쳤다.
 
다.  소외 1은 피고 공사의 전세금안심대출보증에 가입하고자 2020. 2. 17. 피고 공사와 ‘소외 1이 소외 2에 대하여 가지는 임차보증금반환채권을 양도’하는 채권양도계약을 체결하고 2020. 2. 21. 소외 2에게 그 취지를 통지하였다.
 
라.  피고 공사는 2020. 2. 28. 보증금액 1억 원, 보증기간 2020. 2. 28.부터 2022. 3. 25.까지, 주채무자 소외 1, 보증채권자 원고로 하는 전세금안심대출보증서를 발급하였고, 원고에게 그와 같은 보증의사를 통지하였다(이하 ‘이 사건 보증계약’이라 한다). 원고는 같은 날 소외 1과 전세자금 1억 원을 대출하는 내용의 대출거래약정을 체결하고, 그 무렵 위 대출금을 지급하였다.
 
마.  원고는 2020. 3. 2. 이 사건 업무협정에 따라 피고 회사에 위 대출거래약정에 대한 보험청약을 하였고, 피고 회사가 이를 인수함으로써 보험계약(이하 ‘이 사건 보험계약’이라 한다)이 체결되었다.
 
바.  소외 1은 임대차기간 종료일인 2022. 2. 27. 소외 2로부터 임차보증금 1억 원을 반환받아 2022. 2. 28. 이 사건 주택에서 전출하였고, 대출만료일인 2022. 3. 25. 원고에게 대출금을 상환하지 못한 상태에서 인천지방법원에 개인회생신청을 하였다.
 
2.  원심의 판단
원심은 제1심판결을 인용하여 다음과 같은 이유로 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하였다.
 
가.  이 사건 업무협정과 부속업무협정 및 이 사건 보험계약에 적용되는 전월세자금대출용권리보험(Ⅱ) 보통약관의 내용에 따르면, 애초부터 임대차계약 목적부동산의 소유권이나 임차권에 하자가 있거나 임차권에 우선하는 권리나 부담이 있어 대출금 회수가 불가능한 경우 피고 회사가 보험금을 지급하는 것이다. 소외 1이 2022. 2. 28. 이 사건 주택에서 전출하였으나, 이미 임대차기간이 지나고 임차보증금반환채권도 소멸한 후이므로 이 사건 업무협약 제8조 제1항 제5호가 정하는 ‘임대차기간 중 임차인의 대항력 및 우선변제권 하자로 인한 손실’에 해당하지 아니한다.
 
나.  피고 공사가 이 사건 보증계약에 따라 보증채무를 이행할 경우 임차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서, 소외 1이 이 사건 주택에서 전출하여 대항력과 우선변제권을 상실하였으므로 전세금안심대출보증약관(이하 ‘이 사건 보증약관’이라 한다) 제22조 제1호에 따라 피고 공사의 보증채무는 면책되었다.
 
3.  피고 회사에 대한 상고이유에 관하여 
가.  그러나 원심의 피고 회사에 대한 판단은 그대로 받아들이기 어렵다.
원심판결 이유와 기록에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고 회사는 원고에게 이 사건 업무협정 제8조 제1항 제5호에 따라 이 사건 보험계약에 따른 보험금 지급의무를 부담한다고 볼 여지가 크다.
1) 주택임대차보호법에서 정한 요건을 갖춘 주택임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 피고 공사와 같은 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계하는데, 임차인이 대항요건을 상실한 경우에는 금융기관 등이 승계한 우선변제권을 행사할 수 없게 된다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항, 제8항).
2) 이 사건 보증약관 제22조 제1호, 제23조 제1호는, ‘특약주채무자(임차인)가 주택임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권을 잃은 경우(주택임차권등기가 완료되기 전 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 경우 등) 피고 공사가 보증채무 전부에 대하여 책임을 부담하지 않는다.’고 정하고 있다. 이는 위 주택임대차보호법 규정에 따라 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 상실하면 피고 공사도 더 이상 우선변제권을 행사할 수 없게 되므로, 이러한 경우 피고 공사를 면책하기 위한 조항이다.
3) 소외 1은 전세금안심대출보증으로 인하여 피고 공사에 대하여 부담하는 채무를 담보하기 위하여 소외 2에 대하여 가지는 임차보증금반환채권을 피고 공사에 양도하고 그 양도사실을 통지하였다. 따라서 소외 2가 임대차기간 종료일인 2022. 2. 27. 소외 1에게 임차보증금을 반환하였더라도 소외 2의 피고 공사에 대한 임차보증금반환채무가 소멸하였다고 볼 수 없다.
따라서 임대차기간이 지난 이후라고 하더라도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 피고 공사가 보증금 전액을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보아야 하고(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 및 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결 취지 참조), 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 피고 공사는 보증금 전액을 반환받을 때까지 우선변제권을 행사할 수 있다. 그런데 소외 1이 임대차관계가 존속하는 시기에 이 사건 주택에서 전출하여 대항력과 우선변제권을 상실하게 되었으므로, 이는 이 사건 보증약관 제22조 제1호에서 정한 면책사유에 해당하게 된다.
4) 이 사건 업무협정은 ‘원고의 대출서비스와 연계하여 목적 부동산의 임대차 권리상 하자로 인해 원고에게 발생하는 손해를 보전’하기 위하여 체결되었고(제3조), 이 사건 업무협정에 의해 보험이 가입된 개별 대출건의 보험기간은 대출금 상환 완료시점까지이다(제11조). 그런데 이 사건 업무협정 제8조 제1항 제5호에서 ‘임대차기간 중 임차인의 대항력 및 우선변제권 하자로 인한 손실’을 피고 회사의 보험금 지급사유로 정하고 있다. 앞서 본 주택임대차보호법의 규정 및 이 사건 업무협정의 체결경위나 목적 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 시기의 경우에도 ‘임대차기간 중’에 해당하고, 그와 같은 시기에 차주가 대출채무를 변제하지 아니하고 피고 공사 또한 임차인의 대항력 또는 우선변제권 상실로 면책되었다면 피고 회사는 이로 인하여 원고가 대출금을 회수하지 못하는 손해에 대한 보험금 지급의무를 부담한다고 봄이 타당하다.
 
나.  그럼에도 원심은 소외 1이 이 사건 주택에서 전출할 당시 임대차기간이 종료되었고 임차보증금반환채권도 소멸한 후라고 단정하여, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 업무협정 제8조 제1항 제5호가 정한 보험사고가 발생하였다고 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 이 사건 업무협정의 해석 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 
4.  피고 공사에 대한 상고이유에 관하여
이 사건 보증약관 제22조 제1항에 따라 피고 공사의 보증채무가 면책되었다고 본 원심판단에는 앞서 본 바와 같이 이 사건 보증약관상 면책사유의 해석 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
5.  파기의 범위
주관적·예비적 공동소송은 동일한 법률관계에 관하여 모든 공동소송인이 서로간의 다툼을 하나의 소송절차로 한꺼번에 모순 없이 해결하는 소송형태로서 모든 공동소송인에 대한 청구에 관하여 하나의 종국판결을 하여야 한다(민사소송법 제70조 제2항). 원심판결 중 피고 회사에 대한 부분이 위와 같은 이유로 파기되는 이상 예비적 피고인 피고 공사에 대한 부분도 함께 파기되어야 한다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다32542 판결, 대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결 등 참조).
 
6.  결론
원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.