이 사건 분양전환권 부여 계약이 매매계약에 해당하는지 여부

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【판결요지】

이 사건 계약이 구 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호) 부칙 제6조(2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 종전의 규정을 적용)를 적용받기 위해서는 ‘매매계약’에 해당하여야 하나, 원고들 주장 사정들만으로는 이 사건 계약에 따라 재산권 이전과 매매대금 지급에 관한 의무가 확정적으로 발생한다고 단정하기 어려움

【전문】

【주문】

상고를 모두 기각한다.
상고비용은 원고들이 부담한다.

【이유】

▣이 유

「상고심절차에 관한 특례법」은 대법원이 법률심으로서의 기능을 효율적으로 수행하고 법률관계를 신속하게 확정하도록 제4조 제1항 각 호에서 원심판결에 중대한 법령위반에 관한 사항이 있는 경우 등으로 심리 사유를 한정하고,상고이유에 관한 주장이 각 호의 어느 하나의 사유를 포함하지 아니하거나 이를 포함하는 경우에도 같은 조 제3항 각 호에 해당할 때에는 판결로 상고를 기각한다고 규정한다.
이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나 상고인들의 상고이유에 관한 주장은「상고심절차에 관한 특례법」제4조 제1항 각 호에서 정한 사유를 포함하지 아니하거나 같은 조 제3항 제2호에서 정한 원심판결에 영향을 미치지 아니하는 때에 해당한다.
「상고심절차에 관한 특례법」제5조에 따라 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여,관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【전문】

【주문】

 
1.  원고들의 항소를 모두 기각한다.
 
2.  항소비용은 원고들이 부담한다.

【이유】

▣청구취지 및 항소취지

제1심 판결을 취소한다.피고가2022. 9. 27.원고들에게 한 제1심 판결 별지2표‘경정(환급)청구 금액’란 기재 각 취득세,지방교육세의 경정청구 거부처분을 모두 취소한다.
▣이 유

 
1. 정당한 제1심 판결 인용과 추가 등

원고들 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 아니하고,이 사건 변론에 제출된 모든 증거와 소송자료를 원고들 주장(2024. 2. 28.자 준비서면 기재 주장 포함)과 함께 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.
이에 항소심인 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는,제1심 판결 이유 중 해당 부분을 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰고,원고들이 이 법원에서 강조하거나 추가하는 주장에 관하여 제3항 기재와 같은 판단을 추가하는 것 외에는 제1심 판결 이유 부분 기재와 같으므로,행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조 본문에 따라 약어 및 별지를 포함하여 이를 인용한다(다만 별지1은 제외).
 
2. 고쳐 쓰는 부분

○제1심 판결문 제3면 글상자 안 제1행 위에 다음과 같은 내용을 추가한다.

제6조(임대차계약의 해제 및 해지) (1) 갑은 을이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다. 5. 특약 제8조 (1)항에 따른 분양전환신청기간 종료일 이내에 분양전환 계약을 하지 않을 경우

○제1심 판결문 제4면 상단 글상자 안 제3행 아래에 다음과 같은 내용을 추가한다.

(13) 분양전환기간 이후에 발생하는 제세공과금은 을의 분양전환 여부에 상관없이 을이 부담한다.

 
3. 추가 판단

 
가. 원고들 주장 요지

다음과 같은 이유로 원고들의 이 사건 각 부동산 취득에 대하여는 종전 지방세법이 적용되어야 하고,이와 다른 전제에 선 이 사건 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.
1)이 사건 계약은 매매계약의 필수 요소인‘목적물과 대금의 특정,목적물 이전 대가로 대금을 지급하겠다는 합의’를 모두 포함하고 있다.무엇보다 이 사건 계약에서는 원고들이 분양전환을 하지 아니할 경우를 계약해제 사유로 삼아 그에 거액의 위약금을 결부시켜 두었고,원고들에게 있어 분양전환은 이를 이행하지 아니하면 위약금이 발생하는 의무에 해당할 뿐 매매예약완결권과 같이 선택권을 가지는 사항이 아니었으므로,이 사건 계약 당시 당사자들 사이에서 분양에 대한 합의는 구속력 있고 확정적인 것이었다.반면 이 사건 변경계약은 이 사건 계약을 전제로 분양에 관하여 이미 합의된 사항을 확인하고 세부 사항을 정한다는 의미에서 체결된 계약에 불과하다.따라서 이 사건 변경계약이 아닌 이 사건 계약이 매매계약에 해당한다.
2)원고들은2015년경부터2016년경까지에 걸쳐 이 사건 계약을 체결하였고,당시 분양에 합의한 원고들로서는 종전 지방세법에 따른 취득세율 적용에 대하여 확고하게 신뢰하고 있었다.이 사건 각 부동산은 임직원용 아파트로서 그 취득에는 부동산 투기 목적이 개입할 가능성이 희박하며,정부는 최근 다주택자 취득세 중과를 다시 완화한다는 정책 변경을 발표하기도 하였다.따라서 종전 지방세법에 따른 취득세율 적용에 대한 원고들의 신뢰는 보호되어야 한다.
 
나. 판단

1)이 사건 계약이 매매계약에 해당하는지에 관하여

앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면,이 사건 계약이 매매계약(매매의 분양계약)에 해당한다고 판단하기는 어렵다.이와 다른 전제에 선 이 부분 원고들 주장은 받아들이지 아니한다.
가)민법상 매매계약과 임대차계약은 별도로 규정되어 있고,그 법적 성질 및 효과도 완전히 다르다.이 사건 계약에서는 해당 계약 자체를‘임대차계약’으로,당사자를‘임대인’, ‘임차인’으로,목적물을‘임대주택’으로 각 칭하고 있으며,임대차보증금,차임 및 임대차기간을 정하여 그 목적물을 임대차하는 것을 주된 내용으로 하고 있어 그 성격은 문언상 임대차계약에 해당함이 분명하다.
나)앞서 판단한 것처럼 이 사건 계약 중 원고들에게 분양전환권을 부여하는 약정의 성격은 매매예약에 가까운 것으로 평가되고,매매예약이 유효하게 성립하려면 장래 체결될 본계약의 본질적인 내용이 확정되어 있거나 확정될 수 있어야 하므로,원고들 주장과 같이 이 사건 계약에서 목적물,분양전환금과 그 납부 시기 및 소유권 이전 시기 등이 대부분 특정되어 있었다고 하더라도,이는 매매계약이 아닌 매매예약에도 포함될 수 있는 요소들에 불과하여 원고들 주장처럼 이 사건 계약이 매매예약이 아닌 매매계약에 해당한다고 단정할 만한 근거가 되지 못한다.
다)앞서 판단한 것처럼 이 사건 계약은 원고들에게 분양전환권을 부여하고 있어 원고들은 매매계약 체결 여부에 관한 선택권을 가지며(이는 이 사건 계약 특약 제8조 제2항에서‘원고들이 이 사건 각 부동산을 분양전환하지 아니할 경우,분양전환 신청기간 종료일 이후1개월 이내에A사에게 이를 인도하여야 한다’는 취지로 정하고 있는 점에 비추어 명백하다),이 사건 계약에 따라 재산권 이전과 매매대금 지급에 관한 의무가 확정적으로 발생한다고 판단하기는 어렵다.따라서 원고들 주장처럼 이 사건 계약에서‘분양전환하기로 합의한다’(특약 제8조 제1항), ‘원고들은A사에게 분양전환금 등을 납부하고 분양전환하여야 한다’(특약 제8조 제10항), ‘원고들이 분양전환금을 납입하지 아니할 경우A사는 이 계약을 해지할 수 있다’(특약 제8조 제3항)는 취지의 조항을 두고 있다거나,원고들이 분양전환을 하지 아니할 경우를 계약해제 사유로 삼아 그에 위약금을 결부시켜 두었다고 하더라도(특약 제6조 제1항 제5호,제7조 제1항 본문),이는 원고들이 추후 분양전환계약을 체결할 의무가 있다는 의미일 수 있을 뿐 그것만으로 당연히 원고들이 이 사건 계약에 따라 이 사건 각 부동산 매수인(수분양자)지위를 가지게 된다는 의미는 아니다.이 사건 계약에서‘분양전환기간 이후에 발생하는 제세공과금은 원고들의 분양전환 여부에 상관없이 원고들이 부담한다’(특약 제8조 제13항)는 취지의 조항을 두고 있다는 것을 비롯한 원고들 주장 사정들만으로는 이 사건 계약에 따라 재산권 이전과 매매대금 지급에 관한 의무가 확정적으로 발생한다고 단정하기 어렵다.
라)이 사건에서 이 사건 계약의 실질은 확정적인 매매이나(원고들에게 바로 매도하는 확정적인 분양계약을 체결하였으나),불가피하게 외관만 임대차 형식을 취하였고,이러한 외관은 조세법을 적용할 때는 배제될 수 있다고 볼 수 있는 추가 증거나 근거가 없다.
2)종전 지방세법에 따른 취득세율 적용에 대한 원고들의 신뢰가 보호되어야 하는지에 관하여

이 사건 경과규정에서는‘2020. 7. 10.이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택 취득에 대하여 종전 지방세법 규정을 적용한다’는 취지로 정하고 있고,이 사건 계약은 이 사건 경과규정에서 정한2020. 7. 10.이전인2015. 12. 14.부터2016. 1. 20.까지 기간에 체결되었다는 사실은 앞서 인정한 것과 같다.
그러나 앞서 판단한 것처럼 임대차계약에 해당하는 이 사건 계약은 원고들에게 분양전환권을 부여하고 있어 원고들은 매매계약 체결 여부에 관한 선택권을 가지고,이 사건 계약에 따라 재산권 이전과 매매대금 지급에 관한 의무가 확정적으로 발생한다고 판단하기 어려우며,원고들이 분양전환권을 행사하여 이 사건 변경계약을 체결한2021. 8. 18.부터2021. 9. 16.까지 당시에는 이미 개정 지방세법이 시행되고 있었던 이상,이 사건 각 부동산이 임직원용 아파트로서 그 취득에는 부동산 투기 목적이 개입할 가능성이 희박하다거나,정부가 최근 다주택자 취득세 중과를 다시 완화한다는 정책 변경을 발표하기도 하였다는 등 원고들 주장 사정들만으로는 종전 지방세법에 따른 취득세율 적용에 대한 원고들의 기대가 그 자체로 보호할 만한 신뢰라고 인정하기는 어렵다.이와 다른 전제에 선 이 부분 원고들 주장 또한 받아들이지 아니한다.
 
4. 결론

원고들의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 하고,제1심 판결은 이와 결론이 같아 정당하다.원고들의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【전문】

【주문】

 
1.  원고들의 청구를 모두 기각한다.
 
2.  소송비용은 원고들이 부담한다.

【이유】

▣청 구 취 지

피고가2022. 9. 27.원고들에 대하여 한 별지2표‘경정(환급)청구 금액’란 기재 각 취득세,지방교육세의 경정청구 거부처분을 모두 취소한다.
▣이 유

 
1. 처분의 경위

 
가. 원고들의 별지3표 목적물란 기재 각 부동산의 취득

1)원고들은2015. 12. 14.부터2016. 1. 20.까지 주식회사A(이하‘A사’라 한다)와 사이에 별지3표 목적물란 기재 각 부동산(이하‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여“○○아파트 임대(분양)계약”(원고들별 각각의 계약이 체결되었고,이하 원고들이 체결한 계약을 총칭하여‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고 이 사건 계약에서 정한 각각의 임대차보증금을A사에 지급하였다.이 사건 계약 중 이 사건과 관련이 있는 부분의 내용은 아래와 같다.

4. 계약조건 제1조(임대차보증금, 임대료 및 임대차 계약기간) (1) 갑(임대인, 이하 같다)은 임대주택의 임대차보증금, 임대료와 임대차 계약기간을 아래와 같이 정하여 을(임차인, 이하 같다)에게 임대한다(아래 표에 기재된 구체적인 금액은 예시에 해당하고, 원고들이 체결한 각각의 계약은 구체적인 금액을 제외하고는 그 내용이 전부 동일하다). ◎특 약◎ 제7조(위약금 및 임대보증금의 반환) (1) 상기 계약조건 제10조 제(1)항 및 특약 제6조 (1)항의 사유로 이 계약이 해제된 때에는 임대차보증금 총액의 10%는 위약금으로 갑에게 귀속된다. 단 아래의 경우에는 위약금을 면제할 수 있으며, 해당 증빙자료를 첨주하여 갑의 동의를 득한 경우에 한한다. ① 을이 입주 전에 자의에 의해 퇴사한 경우 ② 을이 청약 신청 후부터 입주 전까지 사내결혼, 입양 등을 이유로 임차권 또는 분양전환권이 중복되어 1개의 권리 외에 나머지 권리를 반환하는 경우 제8조(임대주택의 분양전환) (1) 상기 계약조건 제12조 제(1)항 1호의 분양전환 시기는 「임대주택법 시행령」 제13조에 따라 임대의무기간의 2분의 1이 경과한 시점에 분양전환하기로 서로 합의한다. (2) 을이 위 임대주택을 분양전환하지 않을 경우, 분양전환 신청기간 종료일 이후 1개월 이내 갑에게 명도 하여야 한다. (3) 을이 본조 제(1)항에 의해 지정하는 분양전환금 납입만료일까지 분양전환금을 납입하지 않을 경우 갑은 이 계약을 해지할 수 있다. (4) 위 임대주택의 분양전환 시 분양전환가격(총 분양금액) 산정기준은 상기 계약조건 제1조 (1)항에 제시한 분양전환가격(총 분양금액)을 기준으로 특약 제1조 (3)항을 적용하여 산정한다. (5) 위 임대주택의 분양전환 시 분양전환가격(총 분양금액)은 임대차보증금+분양전환금으로 하며, 특약 제1조 (3)항에 대해서는 세대별 공급면적 비율에 따라 적용한다. (6) 「주택법 시행규칙」11조에 의거 입주예정자의 4/5 이상의 동의를 얻어 사업계획변경승인을 받은 경우, 세대별 면적이 증가(지하주차장 면적증가 등)시 그 금액을 추가할 수 있다. (7) 분양가에 계상되지 않았거나 변경되는 관련 조세(재산세, 종합부동산세 등)는 추후 부과되는 실과세 금액으로 부과할 수 있다. (8) 분양전환 시 개별 소유권 이전에 관한 제비용은 을이 부담한다. (9) 을이 위 임대주택을 분양전환하여 취득할 경우, 취득일 이후에 발생하는 제세공과금은 을이 부담한다. (10) 을은 갑이 지정하는 분양전환신청기간 내에 분양전환금 및 분양전환에 따른 제비용을 갑이 분양전환신청기간에 지정하는 계좌로 납부하고 분양전환하여야 한다. (11) 을이 납부한 임대차보증금은 분양전환시 분양전환가격의 일부로 자동 대체된다.

2)원고들은2021. 8. 17.부터2021. 9. 16.까지A사와 사이에 이 사건 각 부동산에 관하여“아파트 임대·분양계약 관련 변경 계약”(원고들별 각각의 계약이 체결되었고,이하 원고들이 체결한 변경 계약을 총칭하여‘이 사건 변경계약’이라 한다)을 체결하고2021. 8. 18.부터2021. 9. 16.까지 이 사건 각 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
3)원고들별 이 사건 계약 및 이 사건 변경계약의 체결일,이 사건 각 부동산의 취득일,과세표준,취득세,지방교육세,농어촌특별세의 합계액(납부세액)은 별지3표 기재와 같다.
 
나. 원고들의 경정청구 및 피고의 거부처분

원고들은2022. 8. 24.지방세법 부칙(제17473호, 2020. 8. 12.)제6조에 따라 이 사건 각 부동산의 취득에는 구 지방세법(2020. 8. 12.법률 제17473호,이하‘개정 지방세법’이라 한다)이 아닌 구 지방세법(2020. 8. 12.법률 제17473호로 개정되기 전의 것,이하‘종전 지방세법’이라 한다)이 적용됨을 이유로 별지2표 경정청구금액란 기재 각 취득세,지방교육세의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나,피고는2022. 9. 27.이를 모두 거부하였다(이하‘이 사건 거부처분’이라 한다).
 
다. 전심절차의 경유

원고들은 이에 불복하여2022. 12. 7.조세심판원에 심판청구를 하였으나,조세심판원은2023. 5. 3.원고들의 청구를 모두 기각하는 결정을 하였다.
[인정근거]다툼 없는 사실,갑 제1내지6호증(가지번호 포함)의 각 기재,변론 전체의 취지

 
2. 이 사건의 쟁점

 
가. 지방세법 부칙(제17473호, 2020. 8. 12.)제6조는‘제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을1개 이상 소유하고 있는1세대가2020년7월10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다.다만,해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.’고 정하고 있다(이하‘이 사건 경과규정’이라 한다).
 
나. 원고들은 이 사건 계약이 매매계약임을 이유로 이 사건 각 부동산의 취득에 대하여 종전 지방세법이 적용되어야 한다고 주장하고,피고는 이 사건 계약이 매매계약에 해당하지 않고 이 사건 변경계약이 매매계약에 해당함을 이유로 이 사건 각 부동산의 취득에 대하여는 개정 지방세법이 적용되어야 한다고 주장한다.
 
다. 앞서 본 것과 같이 이 사건 계약은 이 사건 경과규정에서 정한2020년7월10일 이전인2015. 12. 14.부터2016. 1. 20.까지 체결되었는바,만일 이 사건 계약이 매매계약에 해당한다면 이 사건 각 부동산의 취득에 대하여는 종전 지방세법이 적용되어야 할 것이므로,이하에서는 이에 관하여 본다.
 
3. 판단

 
가. 관련 법리

1)조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로,다른 특별한 사정이 없는 한 이를 그 법문과 다른 의미로 해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원2019. 4. 23.선고2018다287287판결,대법원2007. 6. 28.선고2005두13537판결 등 참조).
2)처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고(대법원2002. 6. 11.선고2002다6753판결 등 참조),매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다(민법 제563조).매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립한다.
 
나. 구체적 판단

1)앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들,즉①이 사건 계약 중 분양전환과 관련된 부분의 내용에 따르면,임대인은 분양전환 신청기간을 정하여 임차인에게 분양전환권 행사 여부를 정하도록 고지하고,임차인은 위 기간 동안 분양전환권 행사 여부를 선택할 수 있는 점,②이 사건 계약에 기재된“분양전환”및“분양전환권”은 그 문언상 임대차계약을 분양계약으로 전환하는 것을 의미하는 점,③매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전하고 상대방은 그 대금을 지급하기로 하는 약정으로서 매매계약이 성립되면 당사자 쌍방이 계약내용에 구속되어 약정내용을 이행할 확정적인 책임을 부담하는 반면,이 사건 계약은 원고들에게 분양전환권을 부여하는 약정으로서 원고들이 매매계약 체결 여부에 관한 선택권을 가지는 이상 재산권이전과 대금지급에 관한 의무가 확정적으로 발생한다고 보기 어렵고 그 성격은 매매의 예약에 가까운 것으로 평가되는 점(분양전환권은 민법 제564조 제1항에서 정한 예약완결권의 일종으로 볼 수 있다),④이 사건 변경계약은 원고들이 이 사건 계약에서 정한 분양전환권을 행사함으로 인해 체결된 것인 점,⑤이 사건 변경계약에는“아래 표시 주택을 공급함에 있어 임대인 겸 공급자A사와 임차인 겸 수분양자는 아래 표시 주택의 분양전환(매매)에 합의함에 따라”와 같은 문구가 기재되어 있는데,이에 따르더라도 이 사건 변경계약이 매매계약에 해당하는 것으로 보이는 점,⑥이 사건 경과규정은 매매계약의 체결일이2020년7월10일 이전일 것을 요건으로 종전 지방세법을 적용한다고 규정하고 있는데 분양전환권의 부여까지 매매계약의 범위에 포함된다고 보는 것은 위 법문의 범위를 지나치게 확대하여 해석한 것인 점 등을 종합하여 보면,이 사건 계약은 매매계약에 해당한다고 볼 수 없다.
2)따라서 이 사건 계약이 매매계약임을 전제로 하는 원고들의 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
 
4. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.